Réhabilitation et valorisation du quartier de Bel-Air à Chartres

La ville de Chartres est une ville en pleine mutation : de nombreux quartiers font l’objet d’études à travers la ville. Du quartier autour de la cathédrale aux quartiers périphériques, en passant par le pôle gare, la ville devrait afficher un tout autre visage dans les années à venir. Cependant, plusieurs de ces études restent dans les cartons ou ne sont pas validées par la municipalité. C’est le cas du quartier de Bel Air où une étude a été réalisée en 2010 mais qui n’a finalement pas été retenue. Le quartier s’est donc retrouvé dans une situation paradoxale. La population, attachée à ce quartier, sait qu’un projet risque de tomber un jour ou l’autre. De l’autre, la municipalité a une réelle ambition sur ce quartier mais se retrouve dans une impasse et devant d’autres priorités à l’échelle communale. Aussi ce quartier a un avenir flou. Ainsi au moment de la recherche d’un sujet de ce projet individuel, et après concertation auprès de M. Jauregui, directeur des services techniques de Chartres, qui m’a confirmé l’absence de projet actif sur le quartier, mon attention s’est portée sur Bel-Air. Habitant Chartres, j’avais souvent traversé ce quartier. Le côté vieilli du quartier et son calme m’avait principalement marqué. De plus l’étude de ce quartier présente des thèmes importants et particulièrement actuels : la mixité sociale, le problème du logement ou encore la densification de l’habitat en ville. La rénovation urbaine est d’ailleurs actuellement un domaine qui concentre beaucoup de travaux d’aménagement.

Analyse

Mon analyse de terrain m’a permis de caractériser le quartier de Bel-Air à travers ces 3 qualificatifs qui font son identité : il est enclavé, présente une vie sociale spécifique, et présente un visuel qui lui est propre. Ainsi mon analyse se bornera à expliquer et à développer ces points qui singularisent ce quartier.

Avertissement :
Pour cette étude, les informations obtenues par l’INSEE sont à différentes échelles : régionale, communale,… Le plus petit échelon est l’échelon IRIS qui découpe la ville de Chartres en plusieurs quartiers. Cependant ce découpage est trop grand pour le seul quartier de Bel-Air, ainsi plusieurs informations obtenues sont pour l’entité géographique “Coteau d’Aboville”.

Ainsi certaines données ne correspondent pas spécifiquement à Bel-Air mais à la plus petite entité prise par l’INSEE : le Coteau d’Aboville. Il faudra donc en tenir compte dans l’exploitation des résultats. En effet le coteau est composé de quartiers assez différents même s’ils sont principalement résidentiels comme Bel-Air. Cependant on compte des espaces encore vierges comme l’ex-base aérienne qui est la large partie Est du coteau (carte 1). Des chiffres comme la densité de population n’ont donc rien à voir avec la réalité du quartier.

Un quartier en bord de coteau : 

Le quartier de Bel-Air est un quartier de la ville de Chartres. Chartres est la préfecture d’Eure-et-Loir (28), située à 100 km au sud-ouest de Paris et à 70 km au nord-ouest d’Orléans. Géographiquement, Chartres est bordée par la rivière Eure et se situe en limite nord du plateau beauceron. Le plateau beauceron est une partie du bassin parisien et présente donc un sous-sol calcaire issu de dépôt sédimentaire datant de 25 à 43 millions d’années. Le sol est recouvert de limons ce qui permet une grande fertilité à cette région. Principalement céréalière, la Beauce est le “grenier de la France”. Le quartier de Bel-Air s’étend sur une superficie de 13 ha. Il se situe en limite du plateau beauceron. En effet le plateau est coupé par la vallée de l’Eure. Au fil du temps, la rivière a creusé la roche. On retrouve ainsi au fil de la rivière des coteaux parfois abrupts. Au niveau de Bel-Air, le dénivelé par rapport à la rivière est de 25m (la rue Gabriel Loire présente ainsi une pente de 16%). Le quartier en lui-même ne présente qu’une faible déclivité de 2 à 2.5m.

Bel-Air se situe au Nord de Chartres et de l’agglomération chartraine. Il est situé en limite de la ville de Champhol. Chartres Métropole, communauté d’agglomération de Chartres, regroupe 47 communes – urbaines et périurbaines. La zone urbaine de l’agglomération, selon l’INSEE, est composée des communes suivantes :

♦ Chartres (39185 habitants en 2008)
♦ Lucé (15716 habitants)
♦ Mainvilliers (10289 habitants)
♦ Luisant (6858 habitants)
♦ Lèves (4826 habitants)
♦ Le Coudray (3854 habitants)
♦ Champhol (3399 habitants)

Le quartier est bordé par deux axes de communications :
♦ au Nord-Ouest, la voie ferrée relie Chartres à Gallardon. Dans l’agglomération chartraine, elle part de la gare de Chartres, enjambe la vallée de l’Eure par un viaduc, passe devant Bel-Air puis coupe le territoire communal de Champhol en deux en direction de Coltainville. Elle n’est utilisée actuellement que pour de marchandises. Cependant les voies ferrées de l’agglomération sont préservées pour garder l’ « étoile ferroviaire » autour de Chartres.
♦ Au Sud-Est, la rue des Grandes Filles Dieu relie Chartres à Champhol puis la vallée de l’Eure vers Maintenon. Cet axe important est le principal moyen d’accès au quartier.

Un quartier des années 50 dominé par le social 

Le quartier de Bel-Air est un quartier récent, qui a commencé à se construire après guerre alors que les problèmes de logements étaient très importants. En effet à la sortie de la Seconde Guerre mondiale, la France manquait alors cruellement de  logements urbains qui avaient été très touché pendant la guerre et elle subit encore l’exode rural. La réponse se présenta d’abord sous forme pavillonnaire, ce qui répondait bien à l’attente des personnes arrivant de la campagne mais fut insuffisante en quantité et n’aurait pas été viable sur le long terme. A l’instar du quartier de Rechèvres à Chartres, cela s’est traduit à Chartres par la construction en 1949 des premières HBM à Bel-Air sous la forme des maisons « Castors » qui existent encore de nos jours. La rue des Grandes-Filles-Dieux qui borde le quartier accueillait préalablement quelques maisons le long de l’axe qui sortait de Chartres. Cependant cet habitat sporadique ne s’enfonçait pas vers le cœur du quartier. La création des pavillons sociaux a réellement créé ce quartier. L’école fut rapidement construite, en deux phases, entre 1953 et 1957. La Maison pour Tous a aussi été réalisée à cette époque-là. Par la suite on construit aussi la crèche (en 1960). Ces équipements sont encore les lieux majeurs de la vie du quartier. La proximité avec le centre de Chartres a, au fur et à mesure, incité la densification par les logements privés le long de la route et des rues d’accès au quartier (rue des Castors, avenue de Bel-Air). Certaines de ces maisons ont d’ailleurs été construites par les habitants eux-mêmes avec les Castors.

Pendant les années 70, l’office HLM de Chartres a densifié la partie haute du quartier avec des petits immeubles correspondant mieux aux demandes et besoins en termes de logement (sociaux) sur Chartres. Cette nouvelle population a ainsi obligé la construction de l’école maternelle en 1978. En dehors de rénovations du bâti, le quartier a peu évolué depuis : ce sont plutôt les alentours qui ont changé. Les années 80 ont vu la création du lotissement de Champhol, a l’opposé de Bel-Air. Plus récemment, la création la rue Gabriel Loire au Nord a changé quelque peu la desserte du quartier, de même la création à partir de 2004 du quartier des Hauts Saumons de l’autre côté de la voie ferrée a changé la donne dans cette partie de la ville mais nous en reparlerons. De même le quartier présente maintenant des fresques monumentales.

Une population en baisse et vieillissante 

Chartres
La commune de Chartres a une population de 39122 habitants en 2009 (INSEE RP2009). Cependant cette population est en baisse par rapport à celle enregistrée en 1999. On dénombre ainsi 1380 chartrains en moins sur 10 ans. La population chartraine reste une population plutôt jeune, ainsi 22.4% des chartrains en 2009 ont moins de 20 ans. Cependant, et comme dans de nombreuses villes moyennes en France, on constate un vieillissement de la population. On constate l’augmentation de la proportion des classes d’âges supérieures à 44 ans (Figure 1). L’étude des catégories socio-professionnelles révèle que la ville se tourne de plus en plus vers les services. De même en 2009, un quart des chartrains était retraité.

Coteau d’Aboville
Le Coteau d’Aboville (voir carte page 9) présentait en 2006 2902 habitants soit 7,4% de la population totale de la ville. Ce chiffre est en baisse malgré la construction des Hauts-Saumons à partir de 2004. Ainsi l’ensemble géographique autour de Bel-Air est lui aussi en perte de vitesse démographique. Socialement, la zone IRIS compte 322 chômeurs (en 2010) soit 10,1% des chômeurs sur la commune, de même le revenu moyen par ménage est lui aussi plus bas. Le secteur compte de plus peu d’activités, seulement 5% des entreprises de la commune sont présente ici : c’est donc une zone très résidentielle. On retrouve ces caractéristiques à Bel-Air.

Bel-Air
Il existe peu de chiffres sur le quartier de Bel-Air en lui-même cependant, on considère que sur les 13 ha de la zone d’étude, il y avait environ 530 habitants en 2010 (agence COT).

Mais le plus remarquable dans le quartier, c’est la population des pavillons sociaux « castors ». La population y est très âgée : 61% des occupants ont plus de 60 ans. Cette proportion importante sera à prendre en compte. Aussi la plupart des occupants de ces pavillons n’ont pas d’enfants et vivent seul ou en couple.

Ainsi le quartier connait une faible densité de population. C’est pourquoi Chartres Métropole, la communauté d’agglomération de Chartres, a inclus Bel-Air dans une zone de « densification prioritaire des tissus existants » dans son SCOT. Cette volonté de densification se retrouve dans plusieurs autres quartiers, à Chartres notamment.

Des logements à majorité sociaux 

L’offre de logements actuel sur le quartier 

Le quartier de Bel-Air offre environ 287 logements de type et de tailles différentes. La diversité de son bâti et des propriétaires permet une offre diversifiée.

Logements privés
On retrouve ainsi 68 pavillons individuels privés : de taille et de capacité différentes avec des jardins plus ou moins conséquent. Ces pavillons représentent les seuls éléments privés du quartier puisque le reste du bâti du quartier, aussi bien en logement qu’en infrastructures, appartient au public (la ville ou l’office HLM Chartres Habitat). Ces logements sont donc les seuls soumis aux ventes ou mises en locations. Cette offre assez réduite ne présente pas de rejet ni d’attrait particulier de la part d’éventuel acheteur ou locataire. Pour les agence immobilière, c’est un quartier “neutre” (ni rejeté ni demandé) : les logements ne présentent en effet pas d’atouts particuliers. Les demandes et les offres sont plus fortes autour du quartier : dans le quartier des Hauts-Saumons d’une part mais aussi rue Hubert Latham où une nouvelle résidence a été construite récemment (en 2009).

Logements sociaux
Du point de vue social, on retrouve dans le quartier 219 logements à caractères sociaux (soit 77% des logements). Ils sont gérés par Chartres Habitat. L’offre est variée avec des tailles de logements du T2 au T5, répartie dans du bâti d’ancienneté et de type différents : du pavillon aux immeubles en R+3. La carte 4 ci-contre situe les différentes tailles de logements pour les maisons Castors.

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Table des matières

INTRODUCTION
ANALYSE
Introduction : localisation et histoire
Un quartier en bord de coteau
Un quartier des années 50 dominé par le social
Social
Une population en baisse et vieillissante
Des logements à majorité sociaux
Les équipements communaux : l’activité du quartier
Un quartier apprécié et calme
Enclavement
Un quartier avec un nombre d’accès limités
Un environnement en pleine mutation
Des activités économiques peu présentes
Visuel et paysage
Un bâti varié et caractéristique
Topologie urbaine : une « cité-jardin »
Un cadre de vie à protéger
Un stationnement très visible
Un paysage remarquable
PROPOSITIONS D’AMENAGEMENT
Synthèse de l’analyse et idées directrices d’aménagement
Propositions d’aménagements
Social
Enclavement
Visuel
CONCLUSION
BIBLIOGRAPHIE

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