Soutenance mémoire
Sacré-Cœur est une zone de la SICAP édifié en 1979. Ce qui fait que c’est l’un des derniers sites de la SICAP à avoir vu le jour. A l’instar des autres quartiers de la SICAP, il à été crée dans le but d’apporter des solutions aux problèmes de l’habitat et notamment de celui des fonctionnaires. C’est ainsi que furent créés successivement Sacré-Cœur I en 1979, puis Sacré-Cœur II en 1983 et enfin Sacré-Cœur III en 1991.
PRESENTATION SPATIALE DE SACRE- CŒUR
DELIMITATION
La zone de Sacré-Cœur se trouve dans la commune d’arrondissement de Mermoz Sacrécœur, qui elle-même, se trouve au centre ouest de la ville de Dakar. La zone de Sacré-Cœur est limité au Nord par les quartiers de Liberté IV, Liberté V et Liberté VI, au sud par les quartiers de Amitié, Karak et Baobabs ; à l’est par les quartiers de Liberté II et de Dieupeul et enfin à l’Ouest par le quartier de Ouakam et de SOTRAC Mermoz. Pour ce qui est des quartiers de la zone de Sacré-Cœur la délimitation est faite ainsi :
● Sacré-Cœur I est limité au nord, par le quartier de Liberté IV, à l’Est par le quartier de Liberté II, à l’Ouest par le quartier de Sacré-Cœur II et au Sud par le quartier de Sacré-Cœur III.
● Sacré- cœur II est limité au Nord par le quartier de Liberté V, à l’Est par le quartier de Sacré-Cœur I et enfin au Sud et à l’Ouest par le quartier de SacréCœur III.
● Sacré-Cœur III est limité au Nord par Liberté VI, au Sud par les quartiers de Baobabs, Karak, et Amitié, à l’Ouest par Ouakam et Sotrac Mermoz et enfin à l’Est par le quartier de Sacré-Cœur II.
LE SITE
La zone de Sacré-Cœur repose sur le prolongement du plateau de Ouakam. Ce plateau est formé de blocs de pierres grossiers, de poudingues, de basaltes etc.….. Ces blocs de pierres, de basaltes et de poudingues sont le témoin de l’activité du volcan aujourd’hui éteint des Mamelles. La SICAP qualifie ce site de « site obligé » du fait de l’épuisement des réserves. Ce qui fait que c’est un site très difficile. Cette difficulté se perçoit pendant la préparation du terrain, déterrement des blocs de pierres, minage de ces derniers, creusement des fondements de construction très difficiles…..
La fréquence des pentes dans l’espace est aussi sources de difficulté. Le talus situé à SacréCœur III, a une conséquence du relief sur la mobilité. Mais cette contrainte n’a pas empêché la construction d’habitat. Sacré-Cœur, comme le reste de la ville de Dakar bénéficie d’un climat doux. Le climat de type soudano- sahélien est influencé par l’alizé maritime pendant la période allant de Novembre à Mai et affiche des températures moyennes de l’ordre de 25°c et une faible amplitude qui dépasse rarement 10°c. Comme le reste de la ville de Dakar, la pluviométrie enregistrée depuis plusieurs années peut être considérée de médiocre.
MUTATIONS DU BATI
Le quartier de Sacré-Cœur connaît un type de logement qui a évolué dans le temps. A leur création, 68% des logements de Sacré-Cœur étaient de type standing, aujourd’hui avec la modification et la reconstruction, l’habitat s’est véritablement transformé. En lieu et place des standings se dressent des immeubles appartenant à des citadins qui sont devenus propriétaires après achat ou épuisement de la durée de la location vente et règlement auprès des la SICAP. C’est ainsi qu’on note une distinction dans la morphologie du bâti entre Sacré-Cœur I, SacréCœur II et Sacré Cœur III qui sont construits selon des périodes et des morphologies différentes.
a. Au début de la création de Sacré-Cœur I qui fut construit en 1979, la SICAP avait mis en place les types de logement suivants : Il s’agit des types CC (4pièces), TAT (5 pièces), TARCS, VF (6 pièces) et des appartements de 4pièces.
b. Ensuite 1983 et 1991, Sacré-Cœur II fut construit avec les types de logement suivants : Il s’agit de keur Saltigué, keur Wahambané, keur Bourba. Il faut signaler que ces types de logements existent jusqu’à présent, mais ne sont plus construit par la SICAP, qui à chaque fois modernise ses constructions en fonction du temps et des besoins de la population.
c. Enfin entre 1991 et 1999 va naître Sacré-Cœur III, qui se caractérise par les logements plus modernes et plus coûteux.
Les types qu’on y rencontre sont le type T6 ( 5 pièces), T7 ( 5 pièces ), T8 ( 3 pièces), T9 ( 2 pièces), Saltigué ( 3 pièces ), CC ( 4pièces), TA ( 5 pièces ) , VF( 6 pièces ).
Par ailleurs, la SICAP continue de réaliser d’autres projets de construction de logement comme la cité keur GORGUI avec plus de 1000 logements en construction. Au niveau de cette cité, la SICAP est en train, non seulement de construire des villas et appartements, mais aussi elle y construit des locaux pour bureaux et de commerces. Ce qui entraînerait une augmentation des activités au niveau de ce quartier par la SICAP, qui depuis quelques temps s’est lancée dans la construction de l’immobilier d’entreprise, et c’est le cas du grand centre commercial de SICAP plateau installé au centre ville. Par ailleurs, les propriétaires aussi sont de grands acteurs des mutations morphologiques au niveau de Sacré-Cœur. En effet, La plupart d’entre eux ont procédé à des modifications de leurs locaux, construits de façon à pouvoir accueillir des professionnels. Ce qui semble être une mutation considérable quand l’on sait que le quartier de Sacré-Cœur était essentiellement conçu par la SICAP pour accueillir des résidents. Ainsi, commencent à se dresser ces dernières années, des logements en hauteur qui accueillent non seulement des résidents mais aussi des entreprises. Les principaux responsables de ces constructions sont en général des particuliers. Ces derniers sont constitués de grands commerçants, d’émigrés mais aussi de personnes qui font des prêts bancaires auprès de la banque de l’habitat.
HISTORIQUE DE SACRE- CŒUR
C’est en 1951 que les premières maisons de la SICAP ont commencé à faire leur apparition. Après les logements de Karak, Liberté, Dieupeul et Mermoz ceux de Sacré-Cœur vont naître. Les premiers logements de la SICAP étaient à caractère social, l’état ayant voulu faciliter l’accès à la propriété bâti au plus grand nombre. Par la suite, soucieuse de préserver son équilibre financier, la société s’est lancée dans la construction de maisons d’un standing moyen ou élevé. Mais aujourd’hui malgré la vétusté des premiers logements réalisés par la SICAP, bon nombre de leurs propriétaires les considèrent comme un acquis important. La zone de Sacré- cœur est divisée en quartiers que sont :
● Sacré-Cœur I, construit en 1979. La surface occupée aujourd’hui est de 26ha et le nombre de logements 250.
● Ensuite Sacré-Cœur II, extension et transition furent construits entre 1983 et 1991. La surface occupée aujourd’hui est de 10ha4623 et le nombre de logement 424.
● Enfin Sacré-Cœur III constitue le dernier quartier mis en chantier de1991 à 1999, la surface occupée aujourd’hui est de 60ha et le nombre de logement 1239.
Depuis 1997, avec le nouveau découpage territorial et la naissance des communes d’arrondissement, la zone de Sacré-Cœur fait partie de la commune d’arrondissement de Mermoz Sacré-Cœur, qui fait partie de l’arrondissement des Almadies. La commune d’arrondissement de Mermoz Sacré-Cœur est située au centre Ouest de la ville de Dakar et au sud de l’arrondissement des Almadies, qui a comme chef lieu la commune d’arrondissement de Yoff. La commune d’arrondissement de Mermoz Sacré-Cœur est composée de huit quartiers : Mermoz, Fenêtre Mermoz, Baobabs, Amitié III, Sacré-Cœur I, Sacré-Cœur II, Sacré-Cœur III et Karak. L’arrondissement des Almadies à comme spécificité de rassembler, hormis la commune d’arrondissement de Mermoz Sacré-Cœur, des communes d’arrondissements dont le noyau reste constitué par des villages traditionnels, auxquels se sont greffés des cités modernes comme les cités des Assemblées, les cités ASECNA, COMICO…à Ouakam ; les cités Alieu Diène, SONATEL, Soda Lo, BECEAO à Yoff ; et la grande cité très huppée des Almadies à Ngor .
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Table des matières
INTRODUCTION GENERALE
PREMIERE PARTIE : PRESENTATION SAPATIALE ET HUMAINE ET DES EQUIPEMENTS DE SACRE-CŒUR
CHAPITRE I : PRESENTATION SPATIALE DE SACRE-CŒUR
A) DELIMITATION
B) LE SITE
C) MUTATION DU BATI
D) HISTORIQUE DE SACRE-CŒUR
E) ANALYSE MORPHOLOGIQUE DE LA ZONE DE SACRE-CŒUR
F) EXPANSION SPATIALE
CHAPITRE II : PRESENTATION HUMAINE DE SACRE-CŒUR
A) EVOLUTION DE LA POPULATION
B) COMPOSITION SOCIALE DES MENAGES
CHAPITRE III : LES EQUIPEMENTS COLLECTIFS
A LA VOIRIE
B LES EQUIPEMENTS SCOLAIRES
C LES EQUIPEMENTS COMMERCIAUX
D LES EQUIPEMENTS SANITAIRES
E LES EQUIPEMENTS SOCIOCULTURELS
F LES EQUIPEMENTS ADMINISTRATIFS
G LES EQUIPEMENTS SPORTIFS
DEUXIEME PARTIE : LES ACTIVITES
CHAPITRE I : LES TYPES D’ACTIVITES A SACRE-CŒUR
A) LES SECTEURS D’ACTIVITE
1) Le secondaire
2) Le tertiaire
B) CONCENTRATION DES ACTIVITES SELON LEUR NATURE
C) EVOLUTION DES INSTALLATIONS
CHAPITRE II FACTEURS D’INSTALLATION DES ENTREPRISES A SACRECŒUR
A) LA FLUIDITE DU TRANSPORT A SACRE-CŒUR
B) UN QUARTIER CALME, SECURISE, AYANT UN BON NIVEAU DE VIE
C) DES LOCAUX MOINS CHERS
TROISIEME PARTIE : LE MARCHE DE L’IMMOBILIER A SACRE-CŒUR
CHAPITRE I : EVOLUTION DU LOGEMENT
A) LE FONCIER
B) LE BATI INITIAL
C) MODE D’ACQUISITION DES LOGEMENTS A SACRE-CŒUR
D) LA PRODUCTION IMMOBILIERES
E) DU LOGEMENT AU LOCAL PROFESSIONNEL
CHAPITRE II LE FONCTIONNEMENT DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE A SACRE-CŒUR
A) LA LOCALISATION DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE SELON LES QUARTIERS
B) LA REPARTITION DES ENTREPRISES DANS L’IMMEUBLE
C) NATURE DES IMMEUBLES
D) LE MARCHE DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
1) La valeur vénale
2) La valeur locative
CHAPITRE III PROBLEMES ET PERSPECTIVES LIES A L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
A) LES SPECULATIONS FONCIERES ET IMMOBILIERES
1) Les causes
2) Impact des spéculations et foncières et immobilières à Sacré-Cœur
3) Les solutions
B) ANALYSE PERSPECTIVE
CONCLUSION GENERALE
