Soutenance mémoire
CHAPITRE PRELIMINAIRE
INTRODUCTION GENERALE
PROBLEMATIQUE
HYPOTHESES DE TRAVAIL
LES OBJECTIFS DE LA RECHERCHE
METHODOLOGIE ET TECHNIQUES DE RECHERCHE
CHAPITRE 1: LES POLITIQUES FONCIERES
INTRODUCTION
I : LES OUTILS D’UNE POLITIQUE FONCIERE
I- 1 LE DROIT DU SOL
I-1-1 La réglementation générale des sols
I-1-2 Le zonage réglementaire
I-1-3 La négociation de changement de règles
I- 2 LE CONTROLE DES MUTATIONS
I- 2-1 le droit de préemption
I- 2-2 l’intervention sur les équilibres du marche
I- 2-3 les restrictions d’accès au marche
I- 3 LES FISCALITES FONCIERES
I- 3-1 La fiscalité annuelle sur la détention des terrains
I- 3- 2 La fiscalité des mutations
I- 3- 3 La fiscalité d’aménagement
I- 4- LES INTERVENTIONS PUBLIQUES
I- 4- 1 Deux exemples de l’action foncière publique (danemark et Pays -Bas)
I- 4- 2 L’action foncière publique algérienne
II LES ACTEURS DANS UNE POLITIQUE FONCIERE
II -1: ATTITUDES DU PROPRIETAIRE, LE CONSTRUCTEUR ET DES COLLECTIVITES PUBLIQUES PAR RAPPORT A UN BIEN FONCIER .
II- 1- 1 Le propriétaire foncier
II- 1- 2 L’aménageur, producteur du terrain à bâtir
II- 1- 3 L’Etat et les collectivités publiques
II- 2 : LES ECHELONS GEOGRAPHIQUES D’INTERVENTIONS
II- 2- 1 Les politiques foncières localisées exercées par l’Etat
II- 2- 2 Les politiques foncières localisées exercées par les communes
II- 2- 3 La recherche du bon échelon d’intervention
II- 3 LES RELATIONS ENTRE LES COLLECTIVITES PUBLIQUES
II- 3- 1 Les divergences d’intérêts entre communes
II- 3- 2 Les relations entre l’Etat et les collectivités locales
II- 3- 3 Les divergences d’approche entre administrations
II- 4 LES OPERATEURS FONCIERS
II- 4- 1 Les statuts juridiques variés des opérateurs fonciers
II- 4- 2 Compétence sectorielle ou compétence territoriale ?
II- 4- 3 L’opérateur foncier doit –il être aménageur ?
II- 4- 4 L’opérateur foncier au service de quel pouvoir ?
III : LES ENJEUX
III- 1 UNE GESTION PRIVEE OU COLLECTIVE DES SOLS
III – 1- 1 Parts respectives de la propriété publique et de la propriété privée
III- 1- 2 Conflit entre propriété privée et utilité publique
III- 1- 3 La gestion des externalités
III- 1- 4 Affectation des sols par le marché ou par le plan
III- 2 PRIVATISATION OU SOCIALISATION DE LA PLUS- VALUE
III- 2- 1 Socialiser le droit de construire
III- 2- 2 Indemnisation des servitudes et péréquation foncière
III- 3 POLITIQUE D’OFFRE ET POLITIQUE D’AMENAGEMENT .
III- 3- 1 Libéralisation des marchés
III- 3- 2 La vente des terrains publics peut-elle faire baisser les prix ?
III- 3- 3 – la production foncière
III- 4 POLITIQUE DE CONQUETE ET POLITIQUE DE PRESERVATION
III- 4- 1 les politiques transformatrices
III- 4- 2 les politiques conservatoires
CONCLUSION
CHAPITRE 2: LA PERIURBANISATION
INTRODUCTION
I : LES CONCEPTS UTILISES POUR ETUDIER LES ESPACES PERIPHERIQUES
I-1 LA PERIURBANISATION
I-2 LA RURBANISATION
I-3 L’EXURBANISATION
I-4 LA CONTRE URBANISATION
I-5 PERIURBAIN OU PERI-URBAIN
I-6 LE SUBURBAIN
I-7 LE PERIURBAIN OU LES PERIURBAINS
I-8 LA DIVISION EN COURONNES SUCCESSIVES
II : LES NOMBREUSE APPROCHES DES ESPACES PERIURBAIN
II- 1 LE REPERAGE DES DYNAMIQUES DEMOGRAPHIQUES
II- 2 L’EVOLUTION DES MODALITES D’OCCUPATION DES SOLS
II- 3 LES MUTATIONS POLITIQUES DE LA SOCIETE LOCALE
II- 4 LE PHENOMENE DE DIFFUSION D’ORIGINE CITADINE
II- 5 L’ETUDE DES FORMES D’HABITAT PERIURBAINES
II- 6 LE COUT FINANCIER DE LA PERIURBANISATION
II- 7 LA NATURE ET LA MESURE DES MOBILITES PERIURBAINES .
III : LES CARACTERISTIQUES DES ESPACES PERIURBAINS
III-1 UN ESPACE EN MUTATION
III-2 UNE ACTIVITE AGRICOLE EN DIFFICULTE
III-3 LE PASSAGE DE LA RENTE AGRICOLE A LA RENTE URBAINE
III-4 L’HABITAT PERIURBAIN
III-5 DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE ET MOBILITE SPATIALE .
CONCLUSION
CHAPITRE 3: UNE POLITIQUE FONCIERE FAVORISANT LA PERIURBANISATION ANARCHIQUE
INTRODUCTION
I : APERCU HISTORIQUE SUR LES REGLES DE GESTION FONCIERES URBAINES EN ALGERIE
I-1 LA PERIODE ANTIQUE
I-2 LA PERIODE PRECOLONIALE ANTERIEURE AUX OTTOMANS
I-3 LA PRESENCE DES OTTOMANS EN ALGERIE ET L’INTRODUCTION DE NOUVELLES REGLES DE GESTION FONCIERE
I-4 LA COLONISATION FRANCAISE ET LA GESTION DE L’ESPACE
II: FILLIERES DE PRODUCTION DU SOL URBAIN EN ALGERIE
II-1 LA DECENNIE DE L’INDEPENDANCE .
II-2 LA PRODUCTION FONCIERE ETATIQUE
II-2-1 Première période (1973-1986)
II-2-1-1 Le lotissement communal
II-2-1-2 La coopérative immobilière
II-2-2 Deuxième période (1986-1990)
II- 2-2-1 L’agence foncière locale
II- 2-2-2 Des lotissements sommairement équipés
II-2-3 Troisième période (1990- 2013) une politique de libéralisation du foncier urbain .
I-2-3-1 Les lotissements promotionnels
II-2-3-2 Les lotissements sociaux ou mixtes
III: UN CONTEXTE FAVORISANT L’EMMERGENCE D’UNE
PERIURBANISATION ANARCHIQUE
III-1 LE DEVELOPPEMENT D’UN MARCHE FONCIER PERIURBAIN .
III-2 L’EMERGENCE DES LIEUX ANARCHIQUES AU NIVEAU DU PERIURBAIN
CONCLUSION
CHAPITRE 4: DESINTEGRATION SOCIO-SPATIALE DES ESPACES PERIURBAINS DE LA VILLE ALGERIENNE : CAS DE SETIF
INTRODUCTION
I- LA DESINTEGRATION DU SYSTEME SOCIO-SPATIAL DES ESPACES PERIURBAINS
I-1 – UNE PERIURBANISATION QUI SE SUBSTITUE A LA CAMPAGNE RESSOURCE
I-1-1- recul de l’espace agricole périurbain
I-1-2- la fragmentation des espaces naturels
I-1-3- une activité agricole en difficulté
I-2 LES ATTEINTES DES PAYSAGES PERIURBAINS
I-2-1 une urbanisation anarchique
I-2-2 des entrées de villes où règne le laisser faire
I-3 LA FORMATION DE GHETTOS SOCIAUX RENFORÇANT LES INEGALITES
I- 3- 1 Le rejet en périphérie de la population démunie du pole central
I- 3- 2 Un sous équipement criant dans la périphérie
II : CAS D’ETUDE : SETIF ET SES CITES SATELLITES
II-1 : LA GESTION FONCIERE ET LA GENESE SPATIALE DE LA VILLE DE SETIF
II-1- 1 l’intra-muros et la périphérie dans la ville coloniale
II-1- 2 la ville de l’indépendance et l’afflux de nouvelles populations
II-1- 3 la ville de l’habitat planifié
II-1- 4 la ville et la pratique du laisser faire
II-1- 5- la ville et la pratique de la maîtrise
II-1- 6- la ville et le retour aux pratiques d’extensions urbaines
II-2 : LE MARCHE FONCIER DE SETIF, UN MOTEUR DE LA PERIURBANISATION
II-2-1 la redistribution et la mobilité spatiale de la population
II-2-2 caractéristiques du marché foncier et immobilier de Sétif et de son périurbain proche
II-3 : LES IMPACTS DE LA GESTION FONCIERE DE LA VILLE DE SETIF SUR SON ENVIRONNEMENT PERIURBAIN
II-3-1 une périurbanisation qui se substitue à la campagne ressource.
II-3-1-1 : Recul de l’espace agricole périurbain
a : Les meilleures terres sont les plus menacées par l’avancée du front urbain
b : Une planification consommatrice des terres Agricoles
II-3-1-2 : Une activité agricole en difficulté
a : La fragmentation des espaces naturels
b : Les contraintes sociales
II-3-2 : la banalisation des paysages dans l’espace périurbain de Sétif
II-3-2-1 : Une urbanisation anarchique
II-3-2-2 : Une prolifération des bidonvilles
a: Cas du bidon ville de Chouf El kedad
b: Cas du bidonville de Ain trick
II-3-2-3 – Des entrées de ville où règne un laisser faire/ Cas de Ain S’fiha et d’Ain Trick .
II-3-3 : Une formation de ghettos sociaux renforçant les inégalités
II-3-3-1 : Le rejet en périphérie de la population démunie du pôle central.
II-3-3-2 : Un sous équipement criant dans les cites satellites de Sétif
CONCLUSION
PISTES DE RECHERCHE
CONCLUSION GENERALE
ANNEXES
BIBLIOGRAPHIE
Rapport PFE, mémoire et thèse avec la catégorie politiques foncières
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LES FISCALITES FONCIERES
L’inefficacité comme nous l’avons vu du mécanisme d’agir sur l’offre et la demande du marché foncier pour faire face aux spéculateurs, nous laisse analyser d’autres moyens. Ces moyens on les trouve parmi les outils fiscaux qui peuvent être utilisés de deux manières, soit en jouant de la fiscalité sur la détention des terrains qui oblige les propriétaires qui ne font pas de leur terrain un usage en rapport avec sa valeur pour diminuer la pression sur les prix, en augmentant les quantités offertes sur le marché, soit de la fiscalité sur les mutations, qui réduit au contraire les quantités mises en vente.
Donc, additivement à l’impôt annuel assit sur la valeur du terrain, s’est progressivement développé depuis quelques décennies une floraison de plusieurs mécanismes fiscaux qui ont des objectifs variés. On peut les classer selon :
La nature du redevable (particulier, société, occupant ou propriétaire), selon aussi le fait générateur de l’impôt (la détention, la mutation, la construction, la modification du zonage, la réalisation des équipements de desserte), puis selon le choix de l’assiette (valeur vénale, valeur locative, évaluation administrative, prix déclaré), et finalement selon le bénéficiaire (Etat, collectivité locale, établissement public foncier). Le regroupement des principaux mécanismes de la fiscalité foncière peut se faire selon trois catégories qui sont ; la fiscalité annuelle sur la détention des terrains, La fiscalité des mutations et la fiscalité de l’aménagement.
La fiscalité annuelle sur la détention des terrains
L’impôt annuel sur le propriétaire du terrain est l’une des formes les plus anciennes de fiscalité que l’on rencontre dans tous les pays. Généralement cette forme de fiscalité est indolore sur le propriétaire et sans effet, car sur le plan incitatif (offre ou demande de terrains) elle reste inefficace. Son importance est donc marginale, et la très grande majorité des terrains constructibles bien situés, à forte valeur vénale, paie un impôt dérisoire, JOSEPPH COMBY décrivant l’inefficacité de cette fiscalité ainsi : « Archaïsme des évaluations, inadéquation de l’impôt annuel au fonctionnement des marchés fonciers, rendement faible, absence d’effet incitatif et gestion coûteuse caractérisant la plus part des pays européens ».
Un cas assez abouti de ce type de fiscalité peut être évoqué dans notre étude ; c’est celui du Danemark, où dans un contexte socioéconomique différent, offre un exemple assez intéressant de ce que peut produire une telle fiscalité. A partir d’un système sophistiqué d’évaluation foncière et immobilière, dans un contexte de parfaite transparence des marchés, le Danemark peut appliquer « la méthode de site value taxation » 15 , c’est-à-dire que seul le terrain est taxé, qu’il soit bâti ou qu’il ne le soit pas, sur la base de sa valeur de situation, c’est-à-dire ce que serait son prix de marché dans le meilleur usage possible compte tenu des règles d’urbanisme ;
Un tel système constitue évidement une puissante incitation à utiliser au maximum les possibilités données par les règles d’urbanisme.
LES ACTEURS DANS UNE POLITIQUE FONCIERE
L’aménagement de l’espace est un jeu à trois, entre les propriétaires qui détiennent les terrains, les constructeurs qui ont besoin de ces terrains et la collectivité publique qui aura à gérer l’espace ainsi construit et à en assumer les conséquences ; entre ces trois acteurs, il existe un jeu d’intérêts contradictoires ; le propriétaire souhaite bien entendu que le terrain soit vendu le plus cher possible. Le constructeur, ou l’aménageur constructeur souhaite obtenir les charges foncières les plus basses possible car ce dernier sachant que tout ce qui est consacré à la charge foncière sera autant d’argent qui ne pourra pas être consacré à la construction. Pour la collectivité publique, l’enjeu est différent. Il est pour partie financier, celui d’obtenir au dépend à la fois du propriétaire initial et du destinataire final, qu’une fraction la plus importante possible de la charge foncière et soit consacré au financement des coûts de l’urbanisation. La collectivité doit aussi se préoccuper du souci de la gestion des nouveaux espaces urbanisés car cette dernière subit toujours une pression émanant d’un autre acteur qui est le citoyen (contribuable- électeur).
Encore il faut distinguer, parmi les acteurs une catégorie qui devrait faire l’objet d’une attention particulière vu le rôle qu’ils peuvent jouer dans la mise en place d’une politique foncière en intervenant sur le marché des terrains à la fois comme acheteurs et comme vendeurs, il s’agit des opérateurs fonciers qui forment un ensemble hétérogène d’organismes fort différents par les statuts qu’ils ont (publics, semi publics, ou même privé), par l’objet de leur mission, tantôt à vocation sectorielle (Politique foncière agricole, protection des espaces naturels), tantôt à vocation territoriale (politique foncière globale dans une aire géographique donnée).
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