Soutenance mémoire
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L’habitat et quelques contraintes
L’habitat, pris au sens large, et les coûts qu’il englobe comprennent : le terrain à bâtir ; les infrastructures (primaires, secondaires et tertiaires) qui assurent au logement l’accès (voirie) et les services essentiels ( eau, électricité, drainage et assainissement) ; le logement proprement dit qui est lui-même l’aboutissement d’un processus complexe lié à la production des matériaux de construction, à son propre mode de financement ; les équipements collectifs dont les habitants d’un logement peuvent disposer, soit à pr oximité immédiate, soit dans le quartier.
L’un des principaux problèmes est bien sûr l’acquisition du terrain. On en développera dans la deuxième partie premier chapitre : « De l’acquisition du terrain à la construction des logements ». Deuxième contrainte à ne pas minimiser bien sûr est la construction d’un bâtiment au profit des étrangers. Soulignons très bien que : ce n’estpas réellement et seulement au bénéfice d’un seul groupe.
L’entrepreneur malgache qui investit dans cette activité tirera des bénéfices à l’issu des loyers de la part des locataires. Cette activité est certainement similaire à celle d’un particulier q ui loue sa maison à un étranger. Finalement l’investissement penche beaucoup aux profits de l’entrepreneur malgache.
Au terme de cette section 1, notons que le projet en question se développe dans plusieurs soucis dont les plus évoqués sont :
– l’amélioration des conditions de vie de l’étudian étranger.
– la contribution au développement de l’infrastructure.
Apres cette section soulignons que tout constructeur doit connaître les règles et réglementations de construction.
Surface des constructions.
La surface de construction est limitée par les conditions d’implantation prévues à l’article Ha 10 Toutefois, À l’occasion d’opérations de révocation ou de remboursement d’îlots bien équipés au point de vue viabilité et ayant une desserte facile en moyens de transports en communs pourront paraître propres à recevoir les établissements administratifs et commerciaux importants, nécessaires aux besoins d’une population dense.
Les conditions applicables
Le rez-de-chaussée d’un immeuble, s’il est entièrement occupé par des locaux à usage de 3ème classe (ou non classé ) peut couvrirla totalité de la superficie du terrain sur lequel il est construit. Lorsqu’un lot, limité de tous côtés par des voies publiques ou privées ou par des espaces libres comparables, est occupé dans sa totalité par un bâtiment à usage de bureaux ou de commerce (y compris garage de 3ème classe ou non classé) la surface couverte à tous les étages de l’immeuble peut atteindre la totalité de la superficie du lot.
Article H /I caractère de l’occupation
Dans ce secteur, la construction s’est généralementdéveloppée par suite de lotissement sous la forme de constructions industrielles avec jardin. Afin que ce caractère (souvent d’origine contractuelle) puisse y être conservé, les mêmes rtitudesce s’appliqueront à ces terrains et à ceux, construits ou non, qui forme avec eux un ensemble.
Toutefois, la présence de petits immeubles collectifs pourra y être admise lorsque les dimensions des propriétés et les conditions localesde voisinage en permettront l’édification sans qu’il en résulte de gêne pour les habitations contiguës.
L’installation et l’extension de tous les établissements classés et des établissements non classées susceptible de gêner l’habitation, sont interdites dans ce secteur. Toutefois, les dépôts d’hydrocarbures de 3ème classe pourront y être tolérés.
Article Hd/9 Surface et forme des parcelles
Sous réserve des dispositions spéciales prévues à ’article H/4 et de celles résultants des cahiers des charges des lotissements antérieurementapprouvées un terrain ne peut recevoir aucune construction s’il ne satisfait aux conditions suivantes :
1°) – Etre de forme régulière et de dimensions suffisantes pour qu’il soit possible d’y inscrire, en dehors des marges de reculement et d’isolement réglementaire, un rectangle de 8m sur 10m au minimum.
2°) – Avoir une superficie supérieure à 300m2.
Les immeubles collectifs ne pourront être édifiésueq sur des parcelles dont la surface excèdera 2.000m2.
Après avoir étudié la réglementation dont la maîtrise est nécessaire pour l’entrepreneur, nous allons cette fois ci voir l’étude du marché veca laquelle, on pourrait savoir s’il est nécessaire ou non de penser à la création d’un tel projet.
Concernant les données secondaires
Elles facilitent la collecte des données primaires et peuvent éviter des efforts inutiles. Relatif à ces données primaires, nous nous sommes persuadés que l’intérêt de construire des logements à location pour les étudiants étrangers est capital.
Les données primaires
On les obtient par deux procédés complémentaires :
La recherche qualitative et la recherche quantitative.
Ces deux méthodes de recherche servent à produire des données originales qu’on appelle des données primaires.
Les données qualitatives
Elle va servir d’alternative pour la recherche quantitative.
La recherche qualitative peut servir de moyen pour confirmer des résultats obtenus par une recherche quantitative.
Les données quantitatives.
Elles donnent des précisions chiffrées (nombre de onsommateurs,c nombre de clients, évolution des chiffres d’affaires, nombre de concurrents, des pronostics ). Et jouent un rôle plus important à la prise de décision(investissement, pénétration d’un marché,…. ).
La recherche qualitative et quantitative peut se faire par interview directe. Elle peut se faire par voie postale ou encore par E-mail. Nous avons opté dans notre cas l’interview directe.
Les concurrents éventuels
II s’agit de :
– la SEIMAD Société d’Equipement Immobilier de Madagascar. Ce promoteur immobilier arrive à placer sur le marché quelques centaines de logements par an.
-La GETIM a pu construire 513 logements au cour de l’année 2001. -SOGECOA 1000 logements même période.
-On peut compter également la LM, APEX-FOREX, ETOILE ANGLAMANGA -GROUPE BINY.
-GROUPE AMIR Rajabay.
Ce sont là d’une manière générale les grandes entreprises qui opèrent à Madagascar dans le domaine de construction de logement et de promotion immobilière. Ils peuvent à tout moment donné agir sur un projet typique. Ne serait ce quedécouvrir le marché et se rendre contre compte de la rentabilité de ce projet.
Ces différents opérateurs ont comme points forts ladisposition des ressources financières importantes par rapport à un opérateur simple qui veut agir dans cette activité. Ils bénéficient également d’une véritable expériences dans ce domaine. Chacune d’ente elles peut placer chaque année plus d’une centaine de logements. Il y’a celles qui vont jusqu’à milles logements.
Après cette étude du marché, nous allons cette foispasser à une analyse plus théorique mettant l’accent sur l’étude financière.
Stratégie d’acquisition du terrain pour la construction de ces 200 Chambres
Il est difficile aujourd’hui de trouver dans la capitale un terrain à acheter et moins un terrain dont la capacité de construction va jusqu’à 200 chambres. Souvent, les terrains disponibles ont une superficie limitée ne pouvant pas contenirnotre production prévisionnelle.
De ce fait nous suggérons deux solutionspour l’acquisition du terrain :
– La première va consister à s’associer avec un pos sesseur du terrain. Celui ci peut donc être un actionnaire à par entière. On peut également le proposer de nous céder son terrain sans qu’il soit actionnaire aujourd’hui mais possesseur de ces logements une fois les capitaux investis récupérés avec une majoration quelconque.
– La deuxième met l’accent sur une négociation et une conviction du gouvernement en place pour nous céder un terrain quelque part sous des conditions réciproques à respecter. Il me semble qu’il existe des terrains disponibles où l’on pourr ait bien construire nos logements, toute fois c’est la manière d’y accéder. Comme par exemple aux alentours de l’Université existent des superficies de terrains non exploitées ! On peut également citer l’espace vide sur la route qui mène vers Ivato précisément à Antotapénaka.
Est-ce que si un constructeur opérateur économiquepropose au gouvernement ceci : Vous nous offrez le terrain, nous y construisons des logements, 10ans après, nous vous céderons ces logements. Certes, le gouvernement enaura besoins, puisque le nombre d’étudiants augmente toutes les années par contre les cites Universitaires se détériorent de jours en jours sans aménagement. De plus, c’est un investissement auquel profitera l’Etat par le paiement d’impôts et droits et taxes diverses. Si par ailleurs ces conditions ne vous paraissent pas satisfaites, nous sommes prêts à passer un accord de crédit bail. Ainsi nous vous verserons tous les ans des sommes d’argent à titre de loyer du terrain.
Parmi les hypothèses avancées, il me semble que certaines peuvent bien se réaliser.
Une fois le terrain disponible, nous allons passer directement à la construction.
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Table des matières
Première partie : IDENTIFICATION DU PROJET
CHAPITRE I : PRESENTATION DU PROJET
Section 1 : Historique du Projet
Section 2 : Règles et réglementation de construction
Section 3 : Caractéristiques du projet
CHAPITRE II : ETUDE DU MARCHE
Section 1 : Méthodologie de l’étude du marché
Section 2 : Etude de la demande
Section 3 : Etude de l’offre et de la concurrence
CHAPITRE III : THEORIE GENERALE SUR LES CRITERES D’EVALUATION
Section 1 : Valeur Actuelle Nette ( VAN)
Section 2 : Taux de Rentabilité Interne (TRI)
Section 3 : Délai de Récupération des Capitaux Investis (DRCI)
Section 4 : Indice de Profitabilité (IP)
Deuxième partie : CONDUITE DU PROJET
CHAPITRE I : ETUDE TECHNIQUE DU PROJET
Section 1 : Procédures d’acquisition foncière
Section 2 : Mise en oeuvre du logement
CHAPITRE II : NOMBRE DE LOGEMENTS PREVISIONNELS ET CHIFFRE D’AFFAIRES ENVISAGES
Section 1 : Nombre de chambres prévisionnelles
Section 2 : Tableau n°15 : Chiffre d’affaires prévisionnels
CHAPITRE III : ETUDE ORGANISATIONNELLE DU PROJET
Section 1 : Les différents modèles d’organisation et le modèle d’organisation adopté
Section 2 : Transposition du projet sur un graphique P.E.R.T
Troisième Partie : ETUDE FINANCIERE DU PROJET
CHAPITRE I : INVESTISSEMENTS ET EVALUATION SOMMAIRE
Section 1 : L’évaluation des investissements
Section 2 : Les charges d’exploitation
Section 3 : Les sources de financements
Section 4 : Plan de financement
CHAPITRE II : ANALYSE DE LA RENTABILITE ET ETUDE DE FAISABILITE
Section 1 : Le compte de résultat prévisionnel
Section 2 : Le Tableau de grandeur caractéristique de gestion ( TGCG)
Section 3 : La trésorerie globale pour les 5 Années d’activités
CHAPITRE III : EVALUATION DU PROJET
Section 1 : Evaluation financière du projet
Section 2 : Les autres critères d’analyse financière du projet
Section 3 : Impact du projet
Conclusion générale
Annexes
Bibliographie
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