L’indemnisation juste et préalable des préjudices selon l’expert

De la création à l’exercice des servitudes légales

Au terme de l’article 649 du Code civil, « Les servitudes établies par la loi ont pour objet l’utilité publique ou communale, ou utilité des particuliers. ».
Dans notre cas il s’agit des servitudes légales d’intérêt privé, qui sont instaurées pour l’usage et l’utilité de fonds privés. Les servitudes légales sont prévues par les Chapitres I et II issus du Titre IV du Livre II du Code civil, correspondant aux servitudes établies par la loi ou dérivant de la situation des lieux. Le Code civil distingue des servitudes naturelles et des servitudes légales. Cependant il faut différencier les servitudes légales réciproques ou unilatérales. La servitude de passage et les servitudes naturelles sont des servitudes légales dites « unilatérales », puisqu’un des deux fonds sera bénéficiaire de l’exercice de la servitude. Ce mécanisme s’établit en contrepartie d’une indemnisation versée au fonds servant.
D’une part nous mettrons en évidence la création et l’exercice de la servitude de passage pour cause d’enclave (§ I.1), d’autre part nous définirons par la suite également la création et l’exercice des servitudes naturelles (§ I.2). Ensuite, nous nous pencherons sur l’aggravation des servitudes légales existantes précitées (§ I.3).

La création de la servitude de passage pour cause d’enclave

Nature juridique

La servitude légale de passage se caractérise par sa notion d’enclave. En effet, le terme enclave signifie « qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. ».
Dans ce cas-là, la servitude de passage doit se créer pour pouvoir permettre le désenclavement en suivant les instructions suivantes de l’article 683 du Code civil. De plus, selon les observations de J-L Bergel, « l’insuffisance du passage doit être effective : l’état d’enclave ne peut donc pas être admis si le fonds dispose d’un passage sur le fonds voisin en vertu d’une simple tolérance tant que celle-ci n’est pas révoquée».
Or, la tolérance de passage est une possibilité donnée à un propriétaire, il s’agit d’un accord verbal ou écrit entre propriétaires, qui n’a aucune valeur juridique. Dans ce cas-là, cet accord prend fin, lorsque la personne qui tolère ce passage l’a décidé. En effet, la tolérance de passage est rattachée à la personne et non à la propriété.

Assiette de la servitude

L’assiette de la servitude renvoie à plusieurs éléments, tels que l’emprise du passage, le mode d’usage utilisé sur ce passage. Afin de déterminer l’emprise du passage, appelé l’emplacement du passage, il faut respecter un principe fondamental qui est que « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé », comme le stipule l’article 683 du Code civil.
Lors d’une expertise, le géomètre-expert émet une proposition de la servitude de passage de par ses compétences en foncier, par la suite le juge devra déterminer le trajet de la servitude conformément à l’article 683 du Code civil. Si bien que, le géomètre-expert permettra au juge de pouvoir fixer le montant de l’indemnité à verser au fonds servant, par l’appréciation des éléments factuels récoltés. Il faut bien assimiler le fait que seulement l’assiette du passage est prescrite.
Si une personne accède depuis plus de 30 ans à son fonds, de façon continue, par le biais d’un passage situé sur le fonds voisin alors ce passage est éligible aux conditions de prescription trentenaire de l’article 685 du Code civil : « L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu. L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682 est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable. ». La contestation du fonds voisin peut amener l’utilisateur de ce passage à saisir la justice, afin de demander la prescription acquisitive du passage si le juge confirme que toutes les conditions sont présentes.
Le principe de fixité de la servitude interdit les modifications unilatérales de la part du fonds servant ou dominant. Pourtant, il existe une possibilité de déplacement de l’assiette du passage, d’après les observations de J -L Bergel , « la faculté de demander le déplacement de l’assiette de la servitude n’appartient qu’au propriétaire du fonds servant et ne nécessite donc pas un accord entre les propriétaires ». À la suite de cette demande, il faut qu’elle soit motivée, qu’elle présente un intérêt supérieur au bon déroulement de l’exercice actuel de la servitude commune :
– clôturer son fonds,
– délivrance d’un permis de construire.
Le fonds dominant a le choix de valider ou non la nouvelle assiette proposée, si elle porte un dommage direct ou indirect à ses droits sur la propriété du fonds servant.
Au cours de ses expertises, le géomètre-expert s’appuie sur la jurisprudence. Autrefois, l’expert définissait la largeur d’un passage, en prenant comme exemple le passage d’une charrette sur le terrain. Cependant la jurisprudence a décidé de considérer l’usage du véhicule comme une accession normale à une habitation enclavée.
De nos jours, la Cour de cassation a confirmé l’arrêt de 1993 puisqu’elle a estimé qu’en prenant en compte les conditions de vie actuelle, ainsi que les moyens de transport, la desserte complète du fonds enclavé par une servitude légale de passage doit supporter le passage d’un véhicule.
Les fonds ne peuvent pas porter préjudice à l’assiette de la servitude. Le fonds dominant ne peut aggraver l’utilisation du passage tandis que le fonds servant ne peut pas entraver l’exercice de la servitude comme le prétend l’alinéa 1er de l’article 701 du Code civil.
Après avoir relaté tous les éléments de l’établissement et de l’exercice de la servitude légale de passage, l’extinction de la servitude est la dernière partie de la servitude légale de passage à aborder.

Extinction

Selon l’article 685-1 du Code civil, « En cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682. À défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice. ». Ce texte ne s’applique qu’aux servitudes légales de passages.
Comme l’exprime Jean-Marc ROUX, « il appartient aux juges du fonds de rechercher si l’état d’enclave a cessé afin de faire application de l’article 685-1 du Code civil».

Régime juridique

L’usage des servitudes naturelles fait face à la protection environnementale, c’est pourquoi on demande au propriétaire de ne pas inonder le terrain du fonds servant lors du déversement des eaux, c’est à lui de réguler le volume d’eau. Le fonds servant lui peut mettre en place des dispositifs adaptés afin que l’eau qui se déverse chez lui, ne stagne pas.
Pourtant, malgré la possibilité du propriétaire du fonds servant d’aménager l’afflux d’eau, celui-ci ne peut nuire à l’exercice du bon déroulement de la servitude.
Les deux servitudes naturelles peuvent s’acquérir par la prescription trentenaire, car les deux possèdent bien les caractères continu (non-intervention de l’homme) et apparent (aspect extérieur).
Pour ses deux servitudes naturelles :
– D’une part, le propriétaire du fonds dominant ne peut détourner le trajet naturel de l’eau pour le réorienter sur un autre fonds non concerné par cette servitude d’écoulement initialement. Il ne peut surélever son terrain ou bien effectuer un remblaiement. Le propriétaire du fonds dominant dont l’exercice de l’égout des toits retombe sur la voie publique ou le fonds servant sans préjudice ne sera pas inquiété.
Lors de l’exercice de cette servitude, le propriétaire du fonds servant ne peut demander aucune compensation, due à la création de cette servitude.
– Le propriétaire du fonds servant ne peut construire d’obstacle (construction ou remblaiement) à l’écoulement de l’eau pluviale sur son fonds.
Il ne faut pas confondre la servitude d’égout des toits avec la servitude de surplomb, qui présente également les mêmes caractéristiques (continue et apparente). Toutefois cette servitude évoque le fait que l’installation de la gouttière dépasse sur le fonds voisin, ce qui peut engendrer un éventuel empiètement.

Extinction

Comme le prévoit l’article 706 du Code civil, « la servitude est éteinte par le nonusage pendant trente ans. ». De plus, le délai de prescription commence à partir, « du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues. ».
Or la jurisprudence a remis en cause ces articles en affirmant que les servitudes naturelles ne peuvent s’éteindre par le non-usage trentenaire.
Selon la doctrine de JeanFrançois Pillebout, Docteur en droit, notaire honoraire, « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans et ne peut s’éteindre, dès lors qu’il s’agit d’une servitude légale, que l’assiette ou le mode d’exercice de la servitude, mais non le droit même de la servitude car on ne prescrit pas contre la loi ».
Cependant il existe une possibilité de mettre fin aux servitudes naturelles, c’est au fonds inférieur, d’élaborer un ouvrage qui fait obstacle à la servitude. Si l’obstacle est présent de manière à remplir les conditions pour évoquer la prescription, alors l’extinction de la servitude prendra effet si l’ouvrage fait obstacle pendant 30 ans.
Le type d’obstacle peut être vu par différentes représentations :
– barrage renvoyant les eaux de déversement vers le fonds supérieur,
– colmatage d’une ouverture issue du mur.
Vous pouvez retrouver le récapitulatif de ces servitude en annexe n°2. Pour le dernier chapitre, je vais mettre en avant les aggravations propres à chaque servitude précitée.

L’aggravation des servitudes légales existantes

Définition de l’aggravation

Comme le souligne le Dictionnaire des servitudes, c’est le « fait d’augmenter le poids de la servitude en modifiant le fonds dominant ou servant de sorte que le propriétaire du fonds servant soit amené à supporter des conséquences plus importantes que celles qu’entraînait initialement la servitude. »
Le Code civil a prévu le phénomène d’aggravation de la servitude, en rappelant aux bénéficiaires de la servitude que la non-conformité de l’exercice des servitudes est évoquée par l’article 701 du Code civil : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. »
L’aggravation est à exclure des causes d’extinction des servitudes.
Cependant, le géomètre-expert doit avoir assez de connaissances et de recul pour identifier les limites de l’exercice d’une servitude afin d’exposer aux parties les préjudices qui sont considérés comme des aggravations ou non. C’est pourquoi s’il y a la présence d’un mécontentement de la part du fonds servant, l’expert de justice étant neutre il doit faire comprendre aux parties que certains désagréments ne peuvent être indemnisés.
Comme le souligne, Paul Méjean, dans son mémoire, « le problème de ce principe réside dans l’évaluation de l’aggravation ». Par la voie judiciaire, le juge sollicite le géomètre-expert, expert de justice près d’une Cour d’appel. Celui-ci se voit confier la détermination de l’aggravation lors de son expertise.

L’aggravation dans les servitudes naturelles

Pour les servitudes naturelles, l’alinéa 3 de l’article 640 du Code civil fait référence à deux aggravations auxquelles les fonds sont susceptibles de commettre : « Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement. Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur ».
Service d’écoulement des eaux : D’une part, le propriétaire du fonds supérieur ne peut modifier la topographie naturelle des lieux par une construction ou un aménagement qui aggraverait l’exercice de la servitude puisque ceci modifierait l’écoulement sur le fonds supérieur.
D’autre part, l’autre problème de l’écoulement naturel des eaux est que le fonds supérieur ne peut les déverser sur d’autres propriétés que le fonds servant.
Pourtant nous relevons d’autres aggravations possibles, telles que le débit d’eau ou le volume d’eau reçu par le fonds inférieur lors de l’exercice d’une servitude d’écoulement.

Le préjudice selon la responsabilité civile, formation du préjudice

Définition du préjudice

Dans notre étude, nous nous intéresserons principalement aux préjudices qui concernent le domaine immobilier. Selon Francis Morelon, géomètre-expert et expert de justice près la Cour de Cassation et de la Cour d’appel de Paris, les préjudices concernant le droit de propriété concernent « en grande partie des servitudes légales et des servitudes foncières qui constituent un démembrement du droit de propriété essentiellement sur l’usus mais aussi sur le fructus et l’abusus ».
Tout d’abord, le préjudice doit être défini, le préjudice selon les termes de Francis Morelon, « la traduction d’un dommage qui est causé à autrui par une personne du fait de sa volonté ou non, ou par un élément dont cette personne a la responsabilité. Le préjudice peut aussi exister suite à un évènement qui peut être naturel et indépendant de la personne. ».
Cette définition paraît en accord avec un extrait de l’article 1242 du Code civil, « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. ».

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Table des matières
Avant-propos
Remerciements 
Liste des abréviations
Table des matières 
Introduction 
I. De la création à l’exercice des servitudes légales 
I.1. LA CREATION DE LA SERVITUDE DE PASSAGE POUR CAUSE D’ENCLAVE
I.1.1. NATURE JURIDIQUE
I.1.2 REGIME JURIDIQUE
I.1.3 ASSIETTE DE LA SERVITUDE
I.1.4 EXTINCTION
I.2 LA CREATION DES SERVITUDES NATURELLES
I.2.1 NATURE JURIDIQUE
I.2.2 REGIME JURIDIQUE
I.2.3 EXTINCTION
I.3 L’AGGRAVATION DES SERVITUDES LEGALES EXISTANTES
I.3.1 DEFINITION DE L’AGGRAVATION
I.3.2 L’AGGRAVATION DANS LES SERVITUDES DE PASSAGE POUR CAUSE D’ENCLAVE
I.3.3 L’AGGRAVATION DANS LES SERVITUDES NATURELLES
II. Le non-respect de l’exercice des servitudes légales, formation du préjudice 
II.1 LE PREJUDICE SELON LA RESPONSABILITE CIVILE, FORMATION DU PREJUDICE
II.1.1. DEFINITION DU PREJUDICE
II.1.2 CARACTERE DU PREJUDICE
II.2 LES CONSEQUENCES DU PREJUDICE SUR LES FONDS
II.2.1 DOMMAGE CAUSE AU FONDS
II.2.2 IDENTIFICATION DU PREJUDICE
II.3 METHODE D’ANALYSE DE L’ETAT DES LIEUX POUR LES SERVITUDES LEGALES
II.3.1 LE ROLE DU GEOMETRE-EXPERT
II.3.2. INTERVENTION DU SAPITEUR
II.4. METHODE D’EVALUATION DU PREJUDICE
II.4.1 UN ENSEMBLE DE PREJUDICES COMMUNS AUX SERVITUDES LEGALES
II.4.2 APPARITIONS DE PREJUDICES COMPLEMENTAIRES
II.4.3. TRAVAUX A ENVISAGER
III. L’indemnisation juste et préalable des préjudices selon l’expert
III.1 PRINCIPE DE DROIT A L’INDEMNISATION
III.1.1 DEFINITION
III.1.2 TYPES DE REPARATION DU PREJUDICE
III.2 UNE METHODOLOGIE DE CALCUL POUR LA SERVITUDE DE PASSAGE
III.2.1. METHODE CLASSIQUE
III.2.2 METHODE DE M. BOTTINI
III.2.3 OPTIMISATION DES METHODES RECONNUES, MON PROCESSUS POUR LES AGGRAVATIONS
III.2.3.1. Formule
III.2.3.2. Cas pratique
III.3 METHODES ADAPTABLES POUR LES SERVITUDES NATURELLES
III.3.1. METHODOLOGIE POUR LA SERVITUDE D’ECOULEMENT DES EAUX
III.3.1.1. Formule
III.3.1.2. Cas pratique
III.3.2. METHODOLOGIE POUR LA SERVITUDE D’EGOUT DES TOITS
III.3.2.1. Formule
III.3.2.2. Cas pratique
III.3.3. CAS PARTICULIERS
Conclusion
Bibliographie
Table des annexes
Annexe 1 : Principaux articles évoqués
Annexe 2 : Récapitulatif des servitudes légales
Annexe 3 : Zonage du PLUi 3.1 de Bordeaux Métropole
Annexe 4 : Plan topographique de la servitude de passage
Annexe 5 : Plan topographique de la servitude d’écoulement des eaux
Annexe 6 : Plan de l’analyse du relief
Annexe 7 : Plan de la simulation de la goutte d’eau
Annexe 8 : Plan des bassins versants
Annexe 9 : Plan de la servitude d’égout des toits
Annexe 10 : Coupe de la vue de face n°1
Annexe 11 : Coupe de la vue de face n°2
Annexe 12 : Récapitulatif des méthodes
Liste des figures
Liste des tableaux 

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