Soutenance mémoire
Depuis les années 1970, ce ne sont plus les banlieues mais les communes périurbaines qui prennent le relais dans la croissance des aires urbaines , vidant les villes au profit de leur couronne périurbaine. Ce phénomène dévorateur d’espace est alors appelé « Etalement urbain ». (Jouvenel, 2003)
Les définitions du mot « périurbain » présentes dans la littérature française, notamment les définitions officielles de l’INSEE et de la SEGESA apparaissent insuffisantes. Les espaces périurbains sont traités majoritairement pas le biais statistique mais une évolution est sensible montrant la nécessité de penser cet espace comme spécifique. (Stroobant, 2007) L’étalement urbain s’accompagne généralement d’une spécialisation des espaces. L’usage généralisé de l’automobile pour les déplacements urbains n’a fait que renforcer ce « zoning » fonctionnel, et cela d’autant plus qu’il a été systématiquement encouragé par tous les documents de planification, directement inspirés des théories de l’urbanisme « fonctionnaliste ». Très révélatrices d’une ségrégation sociale accentuée, les zones résidentielles se distinguent les unes des autres, opposant en particulier les grands ensembles d’habitat collectif aux banlieues pavillonnaires composées de lotissements qui, en quelques années, ont conquis le sol français. Cette vague a déferlé de façon souvent brutale et s’étale toujours plus loin. Ses effets se font désormais sentir dans l’espace rural où résident un nombre important de citadins tributaires de la ville dense pour l’emploi et un grand nombre de service. (Marconis, 2005) .
De nombreux analystes, géographes, urbanistes, élus locaux ont constaté ce phénomène d’étalement urbain, les lotissements, l’impact des réseaux de déplacement sur l’expansion de la ville, les difficultés de contrôles de cet urbanisme décousu… marquant le désir de rapprochement de la nature et le souhait d’un urbanisme densifié, allié à des questions de coûts… De nombreuses personnes se sont insurgées et s’insurgent encore contre ce phénomène. « La ville chaos », « la ville éclatée », « la ville ghetto », « la ville disséminée » sont autant de qualificatifs qui dénoncent ces faits urbains. Les journaux, les médias n’ont de cesse, en général, de faire allusion à ces expressions pour dénoncer la « ville moderne », « la ville de tous les maux ».
Cependant, il ne faut pas oublier qu’une grande partie de la population est absente des écrits. En effet, 90, voire 95% d’entre elle estime vivre « bien », agréablement, dans son territoire. (Dubois-Taine, 2002)
L’aménagement urbain
Même si, en France, la réalité est toujours un peu plus complexe, un territoire peut retrouver simultanément quatre filières distinctes de la production du sol urbain (Piron, 1994).
Ces types idéaux sont les suivants.
– Le développement en diffus
– La mutation encadrée
– L’aménagement négocié (modifié par la loi du 20 juillet 2005)
– L’aménagement public
Le développement en diffus
Le développement en diffus correspond à une urbanisation qui se développe naturellement le long des voies préexistantes, voies qui n’étaient pas réalisées à l’origine pour desservir directement des parcelles mais pour la communication entre quartiers ou entre villes. L’urbanisation s’est donc greffée en quelque sorte en parasite sur le système viaire. Cette filière est ouverte à toutes les catégories d’acteurs, particuliers comme personnes morales, mais on y retrouve surtout des acteurs privés « modestes » qui construisent ou transforment pour eux-mêmes ou pour un marché très local qu’ils connaissent bien. Les acteurs importants publics ou privés, peu présents dans ce cas de figure, réalisent plutôt des opérations dans le centre des grandes villes où les possibilités de construire en hauteur leur apportent le volume d’activité minimal dont ils ont besoin pour amortir leurs frais. (Vilmin, 1999)
La mutation encadrée
Cette filière, comme la précédente, n’intervient pas directement dans la fabrication de terrains équipés et laisse les autres acteurs, propriétaires et opérateurs, réaliser leurs propres ajustements. Mais à la différence du développement en diffus, cette filière agit sur des secteurs qui vont changer d’aspect et de statut. C’est par exemple le cas de la réalisation de lotissements, d’opérations par des propriétaires en AFU (Association Foncière Urbaine) , etc. Cette mutation va générer un besoin d’équipements nouveaux. Comme il y a apparition d’un nouveau paysage urbain, celui-ci doit être encadré règlementairement avec plus de précision que dans le cas du diffus.
Pour réaliser les équipements (voies, places, parcs publics, écoles, etc.), la collectivité doit disposer des emprises nécessaires grâce aux outils de la maîtrise foncière : préemption, expropriation… Les acquisitions se font au prix du marché. Dans cette filière, les privés agissent généralement moins que les professionnels. (Vilmin, 1999)
L’aménagement négocié
Avec la filière de l’aménagement négocié, le programme sera fonction de ce que l’aménageur proposera à la collectivité. La procédure normale de l’aménagement négocié est la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) conventionnée qui reste une opération d’initiative publique mais dont la réalisation est confiée par contrat à un opérateur privé. La ZAC s’applique en principe sur des périmètres d’une certaine taille car l’idée d’aménagement est dominante. Mais dans beaucoup de situations, la notion d’aménagement est secondaire parce que les terrains sont déjà équipés ou parce que les opérations restent modestes. Les opérateurs privés qui interviennent dans cette filière de l’aménagement négocié doivent avoir une assise financière assez solide car ils sont censés assumer le risque de l’aménagement. En cas de défaillance de l’aménageur et d’interruption du programme, c’est la collectivité qui se trouve en difficulté. (Vilmin, 1999) .
Cependant, la loi du 20 juillet 2005 relative aux concessions d’aménagement a eu un impact important sur cette filière. En effet, les ZAC conventionnées sont désormais soumises aux mêmes règles que les ZAC concédées (voir à « Aménagement public»).
L’aménagement public
La collectivité devient elle-même un aménageur, directement en régie ou par concession à une Société d’Economie Mixte (SEM) ou un établissement public. L’outil normal de l’aménagement public est la ZAC en régie ou concédée. Dans les deux cas, le risque d’un déséquilibre financier est assumé par la collectivité. A la différence de l’aménagement négocié, la collectivité a la faculté de faire un véritable contrôle des prix des terrains au moyen du Droit de Préemption Urbain (DPU) . Elle peut aussi maintenir les références de prix au niveau de l’usage antérieur des terrains en empêchant toute transaction qui dépasserait ce niveau. La ZAC est aussi une procédure qui donne la possibilité d’imputer le coût des équipements, interne et externe, au bilan financier de l’aménagement.
Les acteurs d’un tel aménagement sont essentiellement public (SEM, établissements publics, organismes HLM, CCI…). Les opérateurs privés interviennent en aval comme acheteurs de charges foncières , c’est-à-dire de droits à construire sur des terrains équipés. (Vilmin, 1999) Depuis la loi du 20 juillet 2005, relative aux concessions d’aménagement, les ZAC conventionnées faisant intervenir des aménageurs privés sont soumises aux mêmes règles que la ZAC concédée.
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Table des matières
INTRODUCTION
PARTIE 1 L’ETALEMENT URBAIN ET LES OPERATIONS D’HABITAT
1. L’étalement urbain
2. L’aménagement urbain
3. Les acteurs de l’aménagement urbain
PARTIE 2 LA DECENTRALISATION ET LES PROJETS DE TERRITOIRE
1. La décentralisation
2. Les communes, les EPCI et leurs projets de territoire
3. Les relations entre les différents projets de territoire
PARTIE 3 LES DOCUMENTS-PROJETS DE TERRITOIRE COMME « FILTRES COGNITIFS » POUR LA REALISATION D’OPERATIONS D’HABITAT
1. Les liens entre documents-projets de territoire et opérations d’habitat
2. L’hypothèse de recherche
3. Méthodologie
PARTIE 4 LES RELATIONS ENTRE LES DOCUMENTS-PROJETS DE TERRITOIRE ET LES OPERATIONS D’HABITAT EN INDRE-ET-LOIRE
1. Les opérations d’habitat et les documents-projets de territoire étudiés
2. Les projets communaux et les opérations d’habitat
3. Les projets intercommunaux et les opérations d’habitat
4. Les projets communaux et les intercommunaux
CONCLUSION
BIBLIOGRAPHIE
TABLE DES MATIERES
TABLE DES ILLUSTRATIONS
ANNEXES
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