Soutenance mémoire
Le marché immobilier
Le secteur de l’immobilier a une importance fondamentale dans l’économie Suisse. Ce marché représentait 18% du PIB en 2011, soit 100 milliards de CHF (Office fédéral du logement, 2014). En terme d’emplois, ce n’est pas moins de 530’000 postes à temps plein qui sont concernés, représentant ainsi 14% du total Suisse. En 2013, selon les comptes nationaux de l’office fédéral de la statistique, 25.02% du PIB par habitant était consacré au logement1. Avec un parc qui s’élève, toujours selon la même source, à 2.5 millions d’édifices d’une valeur de construction de 2.5 billions de CHF, l’immobilier Suisse regroupe des acteurs qui le développent, le financent, le produisent, le commercialisent, le gèrent, le réglementent, l’utilisent ou encore l’entretiennent. Ce marché aux nombreuses caractéristiques est complexe. Absence de marché centralisé, transparence réduite, marché en déséquilibre, coûts des transactions élevés, faible nombre de transactions ou encore forte présence de l’État, telles sont les singularités qui caractérisent ce marché (SCHAERER Caroline, 2015).
Le marché de l’immobilier connaît des disparités notables en fonction du canton, de la commune, voire même de la rue. Pour exemple, la rue du Rhône à Genève et ses prix exorbitants au m2. Ainsi, les critères tels que l’environnement, l’accessibilité, la structure ou le voisinage propre à la région influencent les prix et font que des biens qu’on pourrait considérer comme similaires n’ont pas la même valeur sur le marché. On parle alors d’hétérogénéité des biens. Dans le domaine de la pierre, il est important de discerner deux marchés distincts, réglementés par des lois qui leurs sont propres, attirant des acteurs spécifiques et ayant une faible corrélation avec les prix. Il y a d’un côté le marché du logement, de l’autre le marché de l’immobilier commercial. Ce mémoire se consacrera exclusivement au premier domaine cité. Le domaine du logement enregistrait en 2011 un volume de transactions de 30 milliards de CHF contre 20 milliards de CHF pour l’immobilier commercial (Office fédéral du logement OFL 2014).
Locataires et propriétaires
Dans ce marché il faut distinguer deux statuts: celui de locataire et de propriétaire. En 2014, toujours selon le même rapport de l’OFS, le taux de propriétaires s’élevait en Suisse à 37.4%, soit 1.3 millions de ménages. Ce taux connaît une croissance ininterrompue depuis 1970, époque à laquelle 28.5% des ménages étaient propriétaires. En comparaison, quand en 2012, ses voisins européens tels que la France et l’Italie pouvaient se targuer d’une proportion de propriétaires de respectivement 56% et 73%, la Suisse prenait la place de bonne dernière au classement européen avec un taux situé entre 38% et 40% (Le Temps, 2012). Au niveau national, l’enquête de l’OFS fourni le taux de ménages propriétaires de leur logement. Voici ci-dessous le graphique en question : Figure 2 : Taux de logements occupés par leur propriétaire en Suisse, par canton Ce graphique permet de se rendre compte de la position de Genève dans le « classement » suisse. Les Zurichois sont également dans un contexte où l’accès à la propriété semble difficile. Berne connaît un taux de propriétaires supérieur à la moyenne suisse alors que le Valais a le taux le plus élevé de Suisse. ménage et la composition de ce dernier ont une influence non négligeable sur l’accès à la propriété.
Par exemple, 45% des ménages suisses sont propriétaires contre 14% pour les étrangers. Si pour certains l’accès à la propriété est un choix, pour la majorité ce sont les conditions pour y accéder qui les obligent à rester locataires. Les raisons sont généralement financières. Pourtant, chacune des deux options présentent ses avantages. Le besoin de mobilité rencontré par certaines personnes les pousse d’avantages vers le statut de locataire. La réticence à l’endettement, l’envie de privilégier son revenu ou sa fortune pour d’autres activités ou encore le temps consacré à l’entretien du logement sont des raisons qui amènent certains locataires à conserver ce statut, et cela, malgré un revenu et une fortune suffisants pour en changer. D’autres raisons sont dues à des craintes, telles qu’une chute des prix du marché, une hausse des taux hypothécaires, la perte de son emploi ou des coûts d’entretien et réparations trop élevés.
Il arrive aussi que les locataires jugent les prix trop élevés en comparaison de ce que l’acquisition du bien leur apporterait. Un loyer spécialement avantageux, un logement désiré non disponible à la vente ou encore la localisation souhaitée indisponible en propriété sont des aspects qui freinent parfois l’accès à la propriété. Pour ce qui est des atouts à devenir propriétaire, il faut bien sûr prendre en compte les avantages fiscaux, les éventuels gains à la revente, l’envie de transmettre un bien à ses enfants ou ne pas vouloir subir une augmentation de loyer. Ne pas prendre le risque de voir son contrat de bail être résilié ou souhaiter ne pas enrichir un propriétaire peuvent aussi être des facteurs que certains propriétaires ont pris en compte. Des aspects comme le statut social, l’envie d’aménager son logement à sa guise, de plus s’investir dans la vie de la communauté sont également des aspects importants.
L’optimisation fiscale
Pour les propriétaires, il est primordial de maîtriser certains aspects fiscaux afin de ne pas manquer des opportunités allégeant l’imposition fiscale. Dans ce chapitre il est question de mettre en évidences les avantages fiscaux auxquels il est important de porter attention lors de l’acquisition du bien. Il est tout d’abord important de rappeler qu’en Suisse l’accès à la propriété engendre des taxes aux niveaux fédéral, cantonal, et communal. Les types d’impôts perçus ainsi que le montant des taux varient d’une région à une autre. Il y a donc une concurrence fiscale qui s’est installée en Suisse entre canton et communes. En Suisse, l’accès à la propriété ne permet pas d’échapper à l’impôt sur la fortune. A cet effet, tout au long de la possession, le propriétaire doit s’acquitter de 1% de la valeur vénal1 de son bien2, en accord avec l’article 50 lettre a de la loi sur l’imposition des personnes physiques (LIPP). Toujours durant la détention, les loyers qui seraient perçus en cas de location du bien sont considérés comme des revenus par l’article 47a de la LIPP. Il y a cependant lieu de déduire les frais d’entretien. Si l’acquisition s’est faite à l’aide d’un emprunt hypothécaire, la charge monétaire qui en incombe peut être également déduite du revenu.
Lors de la revente, les éventuels gains sont taxés, c’est à dire la plus-value réalisée entre la valeur de vente et la valeur d’acquisition. Les différences de taxation qui suivent représentent les distinctions majeures des deux modes de possessions mentionnés à la page précédente. En ce qui concerne la possession en nom, l’impôt cantonal spécial sur les bénéfices et gains immobiliers entre en vigueur selon l’article 80 al. 1 de la loi générale sur les contributions publiques. L’article 84 al. 1 de cette même loi en fixe le taux, de 50% à 0% suivant la durée de détention. Cette imposition n’est pas perçue en cas de donation ou succession, mais simplement différée. En cas de possession en SI, la vente des actions par l’actionnaire entraîne la même taxation que citée ci-dessus. En cas de vente du bien par la SI, les gains sont en revanche soumis à la taxation sur le bénéfice net3. Le taux est de 25% à Genève.
Synthèse
En questionnant un maximum de locataires et propriétaires sans aucun filtrage, il est tout à fait normal de récolter des avis très divergents du marché. Ce n’est pas non plus une surprise de constater qu’un grand nombre de personnes n’ont pas su répondre à une multitude de questions. Seul un attrait réel pour la propriété, une éventuelle curiosité pour le marché immobilier ou un travail dans le domaine permettraient de disposer des connaissance requises pour répondre correctement à ce questionnaire. Là où il convient de tirer des conclusions plus tranchées, c’est lorsque des profils qui se définissent comme intéressés à accéder à la propriété ou déjà propriétaires ont des réponses erronées à des questions fondamentales. Pourtant, connaître le marché et ce qu’il englobe permet de rendre optimal un investissement et diminue par conséquent le taux d’effort nécessaire pour devenir propriétaire de son bien. En ce qui concerne les questions sur les connaissances générales du marché, les points suivants sont considérés comme fondamentaux dans la prise de décision d’accéder ou non à la propriété :
• Estimation de la conjoncture
• Situation de bulle immobilière
• Prix du marché
• Connaissances générales en matière d’hypothèque et accès au 2e pilier
En se focalisant sur les connaissances de l’échantillon de ces points ci-dessus, il advient de juger ces dernières insuffisantes. En effet, il a été vu que seules les connaissances relatives à l’utilisation du 2e pilier et la possibilité de bloquer les taux d’intérêts sont suffisantes. En n’estimant pas la conjoncture actuelle propice à l’acquisition d’un bien (82.1%)1, l’échantillon indiquerait que les locataires genevois ne sont actuellement pas tentés d’accéder à la propriété. Il a pourtant été démontré que la conjoncture n’est pas si mauvaise.
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Table des matières
1. Introduction
1.1Méthodologie
1.2Le marché immobilier
1.2.1Le marché du logement
1.2.1.1Structure
1.2.1.2Locataires et propriétaires
1.2.1.3Le loyer
1.2.1.4Les modes de possessions
1.2.1.4.1La propriété individuelle
1.2.1.4.2La propriété commune
1.2.1.4.3La copropriété
1.2.1.4.4La propriété par étage (PPE)
1.3Les facteurs économiques du marché
1.3.1L’offre et la demande
1.3.2Les prix moyens et l’évolution du marché
1.3.3Le taux de vacance
2. Les aspects permettant l’optimisation
2.1Le contexte réglementaire et légal
2.1.1Cadre légal
2.1.1.1Le code des obligations (CO)
2.1.1.2LDTR
2.1.2Les réglementations
2.1.2.1Les réformes de 2012
2.1.2.1.1Les acteurs
2.1.2.1.2Les réformes de 2012
2.1.3L’optimisation fiscale
2.1.4L’hypothèque, ses déclinaisons, ses taux
2.1.4.1L’hypothèque
2.1.4.2L’amortissement de la dette hypothécaire
2.1.4.3Les taux d’intérêt hypothécaires
2.2Les aides de l’État
2.2.1Les aides fédérales
2.2.1.1Abaissement de base (avances remboursables)
2.2.1.2Abaissements supplémentaires I et II
2.2.2Les aides Cantonales
2.2.2.1Compte épargne-logement
2.2.2.2Cautionnement
2.2.2.3Retrait ou mise en gage du capital prévoyance professionnelle
2.2.2.4Réduction des droits d’enregistrement
2.2.2.5Avances remboursables
2.2.2.6Prêts
2.3Le contexte historique
2.3.1L’interdiction des PPE
2.3.2Prévoyance vieillesse obligatoire
3. Les connaissances des Genevois
3.1Le sondage
3.2Les résultats du sondage
3.2.1Les connaissances générales du marché immobilier
3.2.1.1La conjoncture
3.2.1.2Situation de bulle immobilière
3.2.1.3Le prix du marché
3.2.1.4Les emprunts hypothécaires
3.2.1.5Les fonds propres et le deuxième pilier
3.2.2La section locataires
3.2.2.1La typologie des locataires
3.2.2.2L’envie des locataires
3.2.2.3Les aides de l’État
3.2.3La section propriétaires
3.2.3.1La typologie des propriétaires
3.2.3.2Fiscalité et optimisation de l’investissement
3.2.3.3L’hypothèque
3.2.3.4Aides de l’État à l’accès à la propriété
4. Synthèse
5. Conclusion
6. Bibliographie
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