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Essai de détermination de la nature juridique dubail commercial
Le bail ou le contrat de location en général a étéinitialement considéré comme un acte d’administration, et ce, en s’appuyant sur la durée du bail et sur l’étendue de la jouissance qu’il confère au preneur.
critère de la durée et de l’étendue deouissancej
Ni le droit commun du bail à loyer, ni les législations spéciales, n’ont déterminé au préalable et expressément la nature juridique dubail. Ce fut alors la doctrine qui entamait l’analyse de la question. Ceci a été à la source de controverse doctrinale. En effet, certains auteurs considèrent le bail comme un acte d’administration car ne confère qu’un droit personnel de jouissance qui ne risque pas d’altérer la substance du bien12. Mais l’analyse a évolué en prenant en considérationles baux de longue durée à partir de laquelle, pourrait être remise en cause cette question d’altération ou de réduction de la valeur du bien. Par conséquent, il a été retenu endroit français que l’acte de bail reste un acte normal s’il est passé pour une durée au plus de neuf ans, au-delà de laquelle il serait considéré comme un acte de disposition . La notion de durée permet en effet d’apprécier le caractère temporaire du bail. Toutefois il faut reconnaître que malgré ces critères posés, ils ne permettent pas de dissocierle bail commercial du bail en général.
critère de la destination des lieux et el caractère protecteur de la loi
Sans négliger le critère de durée qui permet de mesurer le caractère temporaire de la jouissance du preneur et qui traduit la normalité de l’acte, la loi ainsi que la jurisprudence ont spécifié le bail commercial de même que le bail rural en se fondant sur la commercialité du bail qui est soumise à une législation protectrice du locataire14 en lui octroyant un droit au renouvellement.
En effet, le caractère protecteur de la législationspéciale répond à une destination des lieux qui est l’affectation à une exploitation commerciale ou similaire. Or cette affectation nécessite, selon l’aspiration du législateur, l’octroi de certaines prérogatives au locataire dans son activité, prérogatives qui manifestent cette idée de protection. En effet, l’octroi d’un droit au renouvellement au loc ataire restreint le droit du bailleur en tant que propriétaire du bien loué. Le législateuret la jurisprudence ont attaché une importance majeure à la destination des lieux et co nsidèrent que le bail commercial, au même titre que le bail rural ou plus exactement ; el fait de consentir de tels baux notamment le bail commercial est un acte particulièrement grave et de lourdes .
Afin de prémunir le bailleur contre ce risque, le code civil15 même a institué une certaine restriction à la possibilité pour certaines personnes de consentir un bail commercial. Cette restriction traduit l’importance de l’acte et reflète la volonté du législateur de reconnaître la nature d’acte de disposition au bail commercial. La jurisprudence quant à elle ne fait que confirmer ce tte position du législateur et estime que le bail commercial est, indépendamment de sa durée,un acte de disposition16. Il faut en déduire que, au regard de sa durée, le bail dans son principe, même de longue durée, reste un acte d’administration. Seulement, le caractère particulier de la législation sur les baux commerciaux, notamment la reconnaissance d’un droit au renouvellement au locataire qui modifie le caractère temporaire de la jouissance ne permet pas de considérer le bail commercial comme un simple acte d’administration contrairement au bail d’habitation qui reste un acte d’administration.
La détermination de la nature juridique du bail commercial laisse donc un doute et crée au niveau de la jurisprudence et de la doctrine une controverse. Toutefois, ce type de bail, à la différence des autres, expose le bailleur à des restrictions du fait qu’il voit l’exercice de son droit de propriété restreint. En effet, l’octroi d’un droit de renouvellement au locataire restreint le droit de disposer du propriétaire. Par conséquent, la loi ainsi que la jurisprudence imposent quelques aménagements au pouvoir de consentir un bail commercial.
AMENAGEMENTS AU POUVOIR DE CONSENTIR UN BAIL
Ces aménagements s’analysent en une restriction imposée à certaines personnes quant à leur possibilité de donner à bail. Il s’agi t ici d’identifier l’étendue des pouvoirs des personnes titulaires de droit de propriété (1)et de celles privées de droit de propriété (2)
Les personnes titulaires de droit de propriété
La propriété est définie comme « le droit de jouiret de disposer des choses de la manière la plus absolue sous réserve de ne pas en user en usurpation de la loi17 ». Le bail commercial, ayant pour objet de conférer la jouissance des lieux loués au preneur, l’on peut estimer que c’est du pouvoir unilatéral d’un propriétaire de consentir un bail. Une difficulté peut toutefois se présenter lorsque le ailb est consenti par un propriétaire concurrent relativement à la situation juridique du bien, difficulté se situant surtout dans l’exécution du contrat. Afin d’y échapper la loi, ainsi que la jurisprudence ont réduit ou du moins, conditionné la capacité de ces propriétaires concurrents.
Pouvoir unilatéral du propriétaire
Le pouvoir unilatéral du propriétaire est de l’essence même de la propriété et qui la distingue des autres types de droit réel. L’on est sans savoir que la propriété permet à son titulaire le droit d’user, de faire fructifier et même d’aliéner selon sa convenance, le bien dont il dispose. Le bail est une opération quipermet de mettre en valeur la propriété et qui est légal du moment qu’il n’est pas destinéà un usage contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs ni contraire à l’utilité sociale. Ainsi, un propriétaire, dans l’exercice de son droit de jouissance et de disposer, peut librement donner à bail un immeuble ou un loca l à usage commercial sans le concours d’aucune autre personne. Par ailleurs, l’o rdonnance 60- 050 du 22 juin 1960 semble ne faire référence, quant à la personne pouvant être bailleur, qu’au propriétaire des lieux loués. Ceci laisse déduire qu’en principe, seul un propriétaire peut donner à bail.
La règle est toutefois restrictive si les biens ou les lieux loués sont la propriété de plusieurs personnes, soit en vertu d’une indivision, soit en vertu du régime de la communauté. Ces personnes voient leur capacité réduite.
Capacité réduite des propriétaires concurrents
La notion de propriété concurrente s’entend de toutes les situations dans lesquelles le bien n’est pas la propriété d’une seule personne. Ainsi, elle traduit à la fois la situation d’indivision et celle résultant de la communauté. Le pouvoir des ces propriétaires est, par conséquent, fonction du statut juridique des biens.
Le bail des biens indivis
Jusqu’au moment du partage, tous les indivisaires conservent un droit de propriété sur l’ensemble du bien indivis et chacun est maître de sa quote-part abstraite dont il peut disposer librement. La difficulté est de savoir si un indivisaire peut conclure ou consentir un bail commercial sur un immeuble ou un bien indivis et, s’il l’a déjà fait, quelle est la validité de tel acte sur les autres coindivisaires .Cette question est résolue par le code civil français dans sa rédaction actuelle en son article 815-3 qui pose la règle de l’unanimité comme principe mais qui admet toutefois quelques dérogations. Faute de dispositions précises similaires dans notre droit positif, on se référera aux mentions posées par cet article.
– Principe : la règle de l’unanimité
Le pouvoir de donner à bail un bien indivis est sou mis à la règle de l’unanimité qui signifie qu’il ne peut, en principe, être fait que du consentement unanime des indivisaires. En effet, à la lecture de l’article 8 15.3 , un tel acte ne peut être considéré comme de simple acte d’administration ni comme un pur acte de disposition. Néanmoins, l’acte de bail, ainsi qu’il a déjà été exposé, constitue un acte grave et de lourdes conséquences pour celui qui y consent. Cette règlese justifie par le fait qu’il peut exposer les autres coindivisaires, dans le cas où il a été fait par l’un d’eux, au risque de voir leurs droits entravés par le tiers preneur et de se voir obligés par un bail auquel ils n’ont pas consenti. Elle n’est pas requise seulemen t pour la conclusion du bail mais aussi à l’occasion de l’octroi de renouvellement et même à la cessation du bail consenti par tous les indivisaires. Cette règle est confirmée par la jurisprudence en admettant qu’il est de principe que dans une indivision, l’un des coindivisaires ne peut, sans le concours des autres, demander l’expulsion d’un locataire ou de l ’occupant sans titre 20.
Toutefois cette règle n’est pas absolue car la loi elle-même admet quelques dérogations.
– Dérogations à la règle de l’unanimité
Le fondement de ces dérogations repose sur la préservation de l’intérêt commun dans le cas où le refus de consentir d’un indivisaire ou l’incapacité de consentir irait mettre en péril cet intérêt commun. Le code civilrançaisf distingue selon que l’indivision est organisée ou non.
* Cas d’une indivision organisée : désignation d’un dministrateur
L’indivision est organisée quand les indivisaires ont conclu implicitement ou expressément une convention d’indivision qui confère la gestion des biens indivis à un indivisaire. Ce gérant exerce ainsi les mêmes pouvoirs qu’un administrateur des biens d’autrui ou comme le pouvoir d’administration du ma ri sur les biens communs. La loi requiert un mandat spécial si ce gérant veut conclure un acte de bail sur les biens indivis et dans pareil cas, le consentement des autres ne sera plus nécessaire.
En droit traditionnel malagasy, notamment en matière d’indivision successorale, l’indivision est organisée. En effet, on octroie la gestion de l’indivision à l’aîné de la famille21, ce qui constitue un usage admis jusqu’à l’heure. A cet effet, la jurisprudence a reconnu l’opposabilité du bail conclu par un copropriétaire indivisaire en vertu de la règle de la gestion d’affaire 22. Le juge a, non seulement reconnu la qualité de gérant d’affaire à la personne qui est copropriétaire indivis en vertude la règle de la gestion d’affaire, mais il a également fondé sa décision sur le caractèretileu de l’acte de bail. Ce faisant, il a admis la validité d’un mandat implicite des autres coindivisaires.
Le pouvoir d’un usufruitier
L ‘usufruit est un démembrement de la propriété qui confère à son titulaire, le droit d’user et de percevoir les fruits de la chose dont il a la jouissance. Selon la définition du code civil français, c’est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais aà chargel d’en conserver la substance. Il confère ainsi un droit réel de jouissance à sontitulaire.
La question de savoir si l’usufruitier peut consentir un bail commercial est résolue clairement en droit français par l’article 595 alin éa 4 du code civil . Cette solution consiste à interdire la conclusion d’un bail commer cial par un usufruitier qu’avec le concours du nu-propriétaire ou avec une autorisation judiciaire. On peut concevoir que cette solution donnée par le législateur français constitue une application de la théorie initialement admise consistant à considérer l’acte de bail commercial comme un acte de disposition. En effet, dans le système français, de tel bail est en principe fixé pour une durée de neuf ans au minimum pour être soumis au astut des baux commerciaux. Or, il faut tenir compte de la disposition de l’alinéa 2 du même article qui reconnaît la validité d’un bail inférieur ou égal à neuf ans et son opposabilité au regard du nu- propriétaire. L’alinéa 4 sus- visé consiste une interprétation contrario de cette disposition.
En droit malgache, aucune solution n’est prévue de manière précise par une disposition légale. On peut, toutefois, relever une solution dans la réglementation consacrée à la tutelle d’un enfant mineur38. Cette tutelle est exercée par le père ou par la mère à défaut de père. Elle autorise le tuteur à administrer les biens du mineur conformément aux intérêts de celui-ci. Ce pouvoir u d tuteur est limité aux actes d’administration sans compromettre les droits du mineur. Le législateur interdit expressément à ce premier de consentir un acte d’aliénation ou de disposition concernant les biens immeubles du mineur sans une autorisation soit de l’autre des parents ou d’un tiers qui peut être le juge ou une personne proche du mineur telle que le dispose l’article
PERSONNES POUVANT PRENDRE A BAIL.
L’intérêt de la question de l’identification du locataire d’un bail commercial réside dans le fait de savoir que le locataire va bénéficier des prérogatives reconnues par le statut des baux commerciaux et serait distingué des autres locataires. En d’autres termes, il s’agit de savoir dans quels cas ou dans quelles conditions, le locataire des lieux est considéré comme étant un locataire commercial.A l’analyse le droit positif malgache40 ne vise comme locataire commercial que des professionnels. Le professionnel s’entend de toute personne qui exerce une activité rémunératrice, à titre de profession habituelle.
On peut distinguer, à partir de l’ordonnance 60-050 portant statut des baux commerciaux ; deux catégories de locataire :
– d’un coté, les locataires liés à l’existence et à l’exploitation d’un fonds,
– d’un autre côté, les locataires non subordonnés à l’exploitation d’un fonds.
LES LOCATAIRES LIES A L’EXISTENCE D’UN FONDS
Le droit positif malgache, inspiré du droit français, vise principalement comme locataire soit un commerçant, soit un industriel, s oit un artisan. La condition majeure est qu’il faut qu’ils exploitent dans les lieux loués un fonds dont ils sont propriétaires. Autrement dit, cela suppose d’abord l’existence d’u n fonds (1) qui doit être à la fois la propriété et l’objet de l’exploitation du professionnel (2).
L’existence d’un fonds
La qualité de commerçant, d’industriel ou d’artisan ne serait effective sans l’existence d’un fonds exploité par eux. Il importe de donner une brève définition du « fonds » avant de répondre à l’impératif de la preuve de son existence
Définition du fonds
Il n’existe pas une définition convenable du mot « fonds » dont il est question et pris isolément. Toutefois, par analogie à la définition du fonds de commerce41, il peut être défini comme l’ensemble des éléments mobiliers corporels et incorporels, permettant à un commerçant, à un industriel ou à un artisan d’exerc er son activité et de conquérir une clientèle. En outre, le fonds est de nature mobilière. Il n’est composé que d’éléments mobiliers. Par conséquent, l’immeuble dans lequel est exploité le fonds n’en constitue pas un élément composant. Enfin, il faut noter que le aractère commercial ou artisanal du fonds dépend de la nature de l’activité. Ainsi, lefonds est commercial lorsqu’il sert à l’exercice d’une activité commerciale ou industrielle ; il est artisanal pour l’exercice d’une activité purement42 artisanale. La distinction entre ces deux catégories, voire entre fonds de commerce et fonds artisanal importe peu dans la mesure où l’un et l’autre rentrent dans le champ d’application de l’ordonnanc e n°60-050 du 22 juin 1960 43. En revanche, il est indispensable de connaître les éléments permettant d’identifier le fonds.
Preuve de l’existence du fonds.
Cette question de la preuve de l’existence du fonds a fait naître divers critères proposés par la doctrine , faute de disposition légale. Si certains auteurs retiennent l’existence d’une clientèle comme critère, d’autres se basent juste sur l’existence d’un achalandage…
Partant de la définition selon laquelle le fonds est l’ensemble des éléments mobiliers et retenir la réunion de ces éléments crée aussi une difficulté. Cette difficulté repose sur la question de savoir comment affirmer que tous les éléments sont réunis et est-ce que tous les éléments sont essentiels. La loi malgache n°2003-038 du 3 septembre 2004 sur le fonds de commerce ne prévoit pas non plus des conditions pour identifier la création définitive du fonds. Elle n’a fait qu’énumérer les éléments constitutifs tout en précisant la clientèle comme un élément obligatoirepar rapport aux autres. Cette précision confirme le caractère essentiel de la clientèle et amène à dire que le fonds ne peut exister définitivement sans clientèle. Autrement dit, la clientèle constitue un critère d’identification du fonds. Toutefois, une clientèle ne saurait exister tant qu’il n’y a pas exploitation du fonds ou de ses éléments constitutifs.
l’existence d’une exploitation du fonds.
La nécessité d’exploiter le fonds part de ce que leseul fait d’être propriétaire d’un fonds ne suffit pas à conférer la qualité de commerçant ou d’artisan 45. A la qualité de commerçant ou d’artisan, donc de professionnel, cel ui qui exploite le fonds. L’exploitation du fonds serait ainsi assimilée à sa mise en valeur.
Quant à l’identification de l’exploitation, la doct rine distingue46 selon que le fonds s’exploite dans un local déterminé ou non :
– Dans le premier cas, c’est-à-dire quand l’exploitat ion nécessite un local ou un immeuble déterminé ; on peut apprécier le début oul’existence d’une exploitation au moment de l’installation matérielle du fonds. Mais, outre ce critère de l’installation matérielle, on peut aussi se référer aux documents comptables de l’entreprise qui enregistrent toutes les opérations effectuées par elle et justifie l’existence d’une exploitation réelle..
– Dans le second cas, c’est-à-dire, dans le cas où le fonds ne s’exploite pas dans un local déterminé, la doctrine estime que l’exploitation se prouve par la formation d’une clientèle. La clientèle est le second critère et qui confirme l’existence d’une exploitation.
Il faut toutefois reconnaître que ces deux conditions sont complémentaires dans la mesure où cette installation matérielle serait dépourvue de valeur économique et juridique si elle ne permet pas d’attirer une clientèle ou un achalandage.
l’existence d’une clientèle
La clientèle a une double acceptions. D’abord, elle désigne les personnes qui sont en relations d’affaires avec le commerçant. Généralement, cette catégorie de clientèle est attirée par l’exploitation ou l’activité du professionnel. Mais, la clientèle désigne aussi les personnes ou clients attirée juste par la proximité de l’entreprise ou achalandage47. La clientèle réunit ces deux qualités. Elle estiéel au fonds et à tous les éléments qui le composent. C’est ainsi que la jurisprudence, la doctrine et la législation sont unanimes pour dire que la clientèle constitue l’élément essentiel du fonds et qu’il ne peut y avoir de fonds sans clientèle. La législation malgache (loi n°2003-038 sur le fonds de commerce) affirme ce caractère essentiel de la clientèle dans son exposé des motifs en disant que « la clientèle est l’essence du fonds de commerce », et le confirme en se prononçant sur le caractère obligatoire de l’élément clientèle48.
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Table des matières
INTRODUCTION
PREMIERE PARTIE : BAIL COMMERCIAL : UN REGIME SPECIFIQUE DU BAIL
CHAPITRE I : SPECIFICITE AU NIVEAU DES PARTIES
Section I : LA CAPACITE DES PARTIES
Paragraphe I : Personnes pouvant donner à bail
A – Nature juridique du bail commercial
1- Distinction entre acte d’administration et acte de disposition
2- Essai de détermination de la nature juridique du bail commercial
1er critère : de la durée et de l’étendue de jouissance
2e critère : la destination des lieux et le caractère protecteur de la loi
B – Aménagements au pouvoir de consentir un bail
1- Les personnes titulaires de droit de propriété
1.a- Pouvoir unilatéral du propriétaire
1.b- Capacité réduite des propriétaires concurrents
i) Le bail des biens indivis
ii) Le bail des biens communs
2- Les personnes privées d’un droit de propriété
2.a- Le locataire principal
2.b- Le pouvoir d’un usufruitier
Paragraphe II : Personnes pouvant prendre à bail
A – Les locataires liés à l’existence d’un fonds
1- L’existence d’un fonds
1.a- Définition du fonds
1.b- Preuve de l’existence du fonds
231er critère : l’existence d’une exploitation du fonds
2e critère : l’existence d’une clientèle
2- La double condition de la propriété et de l’exploitation du fonds
2.a- Le principe de l’exploitation directe par le propriétaire
2.b- Exception : séparation de la propriété et de l’exploitation du fonds
i) Les cas d’exception
ii) Identification du locataire du bail
B – Les locataires non liés à l’exploitation d’un fonds
1- Notion de Professionnel libéral au sens du droit malgache
1.a- Conception restrictive du droit français
i) La nature des activités de chacune de ces qualités
ii) La distinction entre clientèle civile et clientèle commerciale
1.b- Les professionnels libéraux et la profession libérale en droit malgache
i) La distinction faite entre profession libérale proprement dite et enseignement
ii) L’existence d’autres activités libérales soumis au statut des baux d’habitation
2- Fondement de cette extension légale
2.a- La constitution d’une clientèle civile
2.b- La protection du professionnel
Section II : LE CONSENTEMENT DES PARTIES
Paragraphe I : Conditions d’existence du consentement
A – Formation du consentement
1- Application du principe du consensualisme
2- Limite au principe du consensualisme
2.a- Exception conventionnelle de droit commun
2.b- Exception légale spécifique au bail commercial
B – Régularité du consentement
1- L’erreur
2- Le dol
23-La violence
Paragraphe II : La preuve du consentement
A – La détermination de la règle de preuve
1- Solution fondée sur le caractère immobilier du bail
2- Solution fondée sur les qualités respectives des contractants
2.a- Bail consenti par un non commerçant à un commerçant
2.b- Bail conclu entre commerçants
B – Les moyens de preuve admissibles
1- L’écrit : moyen de preuve parfait
2- La preuve d’un bail verbal
2.a- Les moyens de preuve du droit commun
2.b- Les moyens de preuve fondés sur les théories des actes mixtes et des actes de commerce par accessoire
CHAPITRE II : SPECIFICITE AU NIVEAU DES ELEMENTS DU CONTRAT
Section I : LES BIENS OBJET DE LA JOUISSANCE
A – Distinction entre immeuble et local
B – Les terrains nus
1- L’existence ou non de constructions
2- La condition de la nécessité des terrains nus
C – Caractère accessoire ou principal des lieux loués
1- Les conditions des locaux principaux
2- Les conditions de soumission des locaux accessoires
2.a- Condition tenant au propriétaire
i) Principe de la propriété des locaux principaux et accessoires
chez une même et seule personne
ii) Dérogation à cette confusion de propriété
2.b- Condition de la nécessité des locaux accessoires
i) Signification de la condition
ii) Le pouvoir d’appréciation de la condition
Section II : LA DESTINATION DES LIEUX
A – Les destinations requises par le statut du bail commercial
Chapitre 1 Affectation au commerce, à l’artisanat ou à l’exercice de profession libérale
Chapitre 1 Affectation à un usage mixte
B – Le respect de la destination des lieux
1- Le principe de l’interdiction de changer la destination convenue
2- Dérogations à l’obligation de respecter la destination des lieux
2.a- L’autorisation du bailleur
2.b- La dérogation légale du droit français par la despécialisation
Section III : LA DUREE DE LA JOUISSANCE
A – Régime juridique de la durée du bail commercial
1-La règle de la détermination de la durée
1.a- Le pouvoir de détermination
1.b- La règle de la détermination de la durée
1-La règle de la cessation du contrat de bail commercial
2.a- Principe du droit commun
2.b- Règle spécifique du bail commercial
B – La durée effective de la jouissance
1-Superposition de la durée du contrat et celle de la jouissance
2-Durée du contrat : point de référence à la durée de la jouissance
2.a- La diminution de la durée de la jouissance
2.b- La continuation de la jouissance au delà du terme
Conclusion de la première partie
DEUXIEME PARTIE : BAIL COMMERCIAL : STATUT PROTECTEUR DU LOCATAIRE
CHAPITRE I : LA PROTECTION PAR LE PRINCIPE DU RENOUVELLEMENT
Section 1 : LE DROIT AU RENOUVELLEMENT OU A L’INDEMNISATION
Paragraphe I : Le renouvellement du bail
A – Les bénéficiaires du droit au renouvellement
1-Le locataire principal et ses ayants droit
2-Les autres personnes
2.a- Le cessionnaire
2.b- Le sous-locataire
B – Les conditions requises pour le renouvellement
1-Les conditions relatives au contrat de base
2-La condition relative à l’objet du renouvellement
3-L’existence d’une exploitation
4-La durée de l’exploitation requise
C – Procédure et incidences du renouvellement sur le bail initial
1-Le déclenchement du renouvellement
1.a- Le déclenchement par le congé
1.b- Le déclenchement par la demande du locataire
2-Les incidences du renouvellement sur le bail initial
2.a- La prorogation du bail initial
2.b- L’existence d’un nouveau bail
Paragraphe II : Le droit à une indemnité d’éviction
A – Délimitation de la notion d’indemnité d’éviction
1-La nature juridique de l’indemnité d’éviction
1.a- Le fondement de l’indemnité d’éviction
1.b- L’indemnité : un dédommagement
2-Les éléments composant de l’indemnité d’éviction
B – L’évaluation de l’indemnité d’éviction
1-Critère d’évaluation : le dommage subi
2-Evaluation proprement dit
Section II : L’EXCLUSION DU PRINCIPE DU RENOUVELLEMENT
Paragraphe I : Les justifications de cette exclusion
A – L’existence de motifs graves et légitimes
1-Confusion des cas de motifs graves avec faute contractuelle
2-Extension de la notion de motifs graves de refus sans indemnité
B – L’état insalubre ou dangereux des lieux loués
1-Les conditions de l’insalubrité ou du ruine des lieux
2-Les conséquences de l’établissement de l’un de ces motifs
Paragraphe II : Les règles de procédure
A – La notification d’un congé de refus au locataire
B – Les actions laissées au locataire
CHAPITRE II : LES AUTRES MECANISMES DE PROTECTION
Section I : LES DROITS RECONNUS AU LOCATAIRE
Paragraphe I : Droit de contrôle
A – Contrôle a priori
1-L’objet de contrôle
2- Mise en œuvre par l’action en contestation du congé
B – Contrôle a posteriori
1-L’objet du contrôle
2-L’intérêt du contrôle a posteriori
Paragraphe II : Droit de priorité en cas de reprise
A – Le bénéficiaire de la réintégration
B – Conditions de la réintégration
Section II : LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL
Paragraphe I : La détermination du loyer
A – L’initiative de la détermination
1-Le loyer du bail initial lors de la conclusion du bail
2-Le loyer du bail renouvelé lors de renouvellement
B – Les modalités de la détermination du loyer
1-Le loyer du bail initial
1.a- La référence à certains éléments pour la détermination
1.b- Le prix est ferme ou révisable
2-Le loyer du bail renouvelé
Paragraphe II : Modification du loyer commercial
A – L’évolution du loyer par la procédure de la révision
1-Les baux assujettis et les conditions d’assujettissement
1.a- Baux assujettis : bail initial et bail renouvelé
1.b- Conditions d’assujettissement : existence d’une clause d’indexation
2-La règle de la procédure de révision
2.a- Les caractéristiques de la procédure
2.b- La règle de fixation du loyer révisé
B – Evolution du loyer en dehors de la procédure de révision
1-La modification du loyer en cas de bail à prix ferme
1.a- L’existence de modification de l’état des lieux
1.b- La nécessité de l’accord des parties
2-La modification du loyer en cas de sous-location
2.a- La nature de la modification : augmentation du loyer
2.b- L’immixtion judiciaire
Paragraphe III : Le paiement des loyers
A – Les loyers à payer
1-Les loyers, les charges et prestations dues par le locataire
2-Les loyers en cas de paiement anticipé ou de paiement Retardé
B – Le non paiement des loyers
1-La résiliation du contrat
2-La règle de procédure
2.a- Caractère obligatoire du commandement
2.b- La suspension de la procédure de résiliation
Conclusion de la deuxième partie
CONCLUSION
BIBLIOGRAPHIE
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