Soutenance mémoire
Le cadre législatif des aides à l’investissement locatif (AIL)
La nécessité d’inciter à l’investissement privé
La construction de logements a connu une phase de déclin au cours des années 1970, notamment avec l’arrêt de la construction de grands ensembles en 1973. Cette diminution s’accentua avec la loi Barre qui institua les Aides Personnalisées au Logement (APL) et privilégia les aides à la personne. Devant le manque croissant de logements sociaux produits depuis plus de deux décennies, les gouvernements successifs se sont attelés à inciter les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier, à investir dans le logement locatif à vocation « sociale ». La politique employée depuis 1986 se veut incitative grâce à différents dispositifs de défiscalisation, permettant de déduire des impôts une part de l’investissement engagé dans la construction de logements. Les premiers dispositifs plafonnaient le montant de l’investissement, mais par la suite, un système d’amortissement a été retenu ; parfois complété par une déduction forfaitaire des impôts sur les revenus fonciers. Les dispositifs les plus récents intègrent désormais la problématique sociale en imposant des plafonds de loyers et parfois des critères de ressources pour les locataires.
Les différents dispositifs mis en place en 1987, 1992, 1997, 1999, 2003 et 2006 ont tous généré une hausse, plus ou moins forte, de la mise en chantier de logements en majorité collectifs. Si les répercussions positives sur la production de logements sont indéniables, les types de logements produits sont directement dépendants des avantages fiscaux procurés par les différents dispositifs de défiscalisation.
En région Poitou-Charentes, la construction de logements a suivi les grandes tendances nationales avec une baisse significative entre 1980 et 1986, la production passant de 12 500 à 8 700 logements réalisés en 6 ans. On constate une reprise de la production après 1987, puis une seconde après 1993, ce qui peut laisser supposer que les dispositifs AIL lancés ces années là ont produit des effets positifs sur la construction neuve, à des moments où elle atteignait des niveaux extrêmement bas. La production ne redémarre vraiment qu’à partir de 1994, ce qui coïncide avec une augmentation de la démographie régionale. A cela s’ajoute une diminution très nette du taux d’intérêt légal qui est trois fois moins élevé en 1999 qu’en 1993. La part de logements collectifs en augmentation régulière jusqu’en 1994 (43 % des logements produits) tend à diminuer depuis lors et est repassé sous le seuil des 20% en 1999. Cela confirme la possible nécessité de relancer la construction de logements collectifs grâce aux dispositifs AIL, dont les deux tiers des logements produits sont collectifs, dans une région où le logement individuel domine largement (80 % de logements individuels).
Qu’est-ce qu’un dispositif AIL ? Comment profite-t-il aux bailleurs ?
Quelles différences avec le logement conventionné ?
En premier lieu, le bailleur ne signe pas de convention avec l’Etat, condition sine qua non pour que le logement soit considéré comme conventionné. Un logement conventionné fait l’objet d’un prêt à un taux avantageux accordé par l’Etat, pour sa construction ou sa réhabilitation. En contrepartie, le bailleur s’engage à ne louer qu’à des locataires dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds. Une partie des logements est généralement réservée à une certaine catégorie de locataires. Il existe plusieurs type de logements conventionnés suivant les prêts : plus un prêt est avantageux, plus les impératifs sociaux sont contraignants pour le bailleur.
Les dispositifs AIL imposent certes des impératifs sociaux similaires, mais ils ne constituent en aucun cas un prêt. De plus, le bailleur n’est pas tenu de réserver une partie de ses logements à une catégorie particulière de locataires, mais de respecter des plafonds de ressources suivant les différents dispositifs.
Une aide fiscale, entre aide à la pierre et à la personne
Les dispositifs AIL sont considérés comme étant des aides dites fiscales. Ils se situent à mi-chemin entre les aides à la pierre et les aides à la personne. En effet, ils peuvent être considérés comme des aides à la pierre car ils octroient des avantages fiscaux importants aux bailleurs-investisseurs suivant le montant des investissements réalisés. Plus les montants de ceux-ci sont élevés, plus les avantages fiscaux sont importants ; dans la limite d’un plafond. Les dispositifs AIL avantagent donc, en ce sens, la production de logements. Dans le même temps, les dispositifs AIL les plus récents imposent des impératifs sociaux plafonnant les montants des loyers et les ressources des locataires admis pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation. Un des dispositifs, le Besson, permettait par ailleurs de bénéficier de garanties contre les impayés et de versements directs des aides sociales aux bailleurs. Ces dispositifs de défiscalisation ne fonctionnent pas de la même manière que les aides à la pierre classiques, c’est-à-dire sous forme de prêts avantageux, mais constituent un retour sur investissement consenti directement aux bailleurs.
Le fonctionnement des différents avantages fiscaux
La déduction fiscale
La déduction fiscale a été utilisée entre 1987 et 1997 pour réduire le coût de l’investissement engagé par les bailleurs. Cet avantage est simple, il déduit directement du montant des impôts une part de l’investissement. Ce montant n’est donc pas dépendant du taux d’imposition, et ne favorise donc pas particulièrement les ménages à hauts revenus. Pour éviter la surproduction de grands logements, les dispositifs utilisant la déduction fiscale limitaient le montant des investissements.
La déduction forfaitaire
La déduction forfaitaire représente un pourcentage qui peut être soustrait aux revenus fonciers lors de leur déclaration aux impôts. Le montant imposable se retrouve alors minoré, ce qui diminue du même coup le montant des impôts. Initialement tous les logements locatifs pouvaient bénéficier d’une déduction forfaitaire de droit commun fixée à 14 %, mais celle-ci a été supprimée avec la réforme fiscale de 2006.
L’amortissement fiscal
L’amortissement fiscal, utilisé depuis 1996 et toujours d’actualité, est un système plus complexe qui crée une charge fiscale et non une déduction. Dans une situation où le logement est régi par le droit commun, la loi autorise le bailleur à déduire les charges réelles qu’il supporte (charges d’entretien et intérêts d’emprunt) des revenus fonciers qu’il déclare. Le principe d’amortissement crée une charge supplémentaire équivalente à une fraction du montant total de l’investissement. Cette charge est ensuite soustraite aux revenus fonciers au même titre que les charges réelles. La somme cumulée des charges et de la déduction forfaitaire étant supérieure au montant des revenus foncier, ces derniers se transforment en déficit foncier ; qui est ensuite imputé aux revenus imposables. Les revenus sont ainsi virtuellement diminués et engendrent une baisse d’impôts. Ainsi plus le revenu foncier est élevé, plus le déficit se réduit, diminuant du même coup les avantages. Cela incite les bailleurs à investir en fonction du montant des loyers, créant ainsi une meilleure adéquation entre la qualité de l’offre et le montant des loyers. Ce principe est généralement plus favorable aux ménages à hauts revenus (payant au moins 3 500€ d’impôts annuels sur le revenu) puisque les gains réalisés sont proportionnels à leurs taux d’imposition.
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Table des matières
Introduction
I. Le cadre législatif des aides à l’investissement locatif
1.1 La nécessité d’inciter à l’investissement privé
1.2 Qu’est-ce qu’un dispositif AIL ? Comment profite-t-il aux bailleurs ?
1.3 Les différents dispositifs d’aide à l’investissement locatif
1.4 Le financement du logement social
II. Le contexte du marché du logement
2.1 A l’échelle nationale
2.2 L’habitat en Poitou-Charentes
2.3 Etat démographique de la région : vers une anticipation de la demande en logement
III. La commande
3.1 La phase 1 : la quantification et la localisation des logements bénéficiaires d’AIL
3.2 La Phase 2 : l’évaluation des dispositifs AIL sur le marché du logement en PoitouCharentes
IV. La Démarche
4.1 Le planning prévisionnel
4.2 La méthodologie
V. Résultats et analyse de la phase d’enquête
5.1 Résultats à l’enquête et localisation des logements enquêtés
5.2 Le profil des opérations enquêtées
5.3 Positionnement des logements enquêtés sur le marché de l’immobilier en PoitouCharentes
5.4 Évaluation de la logique des promoteurs
Conclusion
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