Le « BIM Gestion » en copropriété : une bonne idée ?

Application du BIM pour une copropriété

Le BIM peut tout d’abord être envisagé pour les nouvelles copropriétés, pour la mise en copropriété d’un immeuble à construire, et pour la rénovation de l’existant.

Le BIM au service des nouvelles copropriétés

Le concept BIM a été initialement prévu pour la conception et la construction d’ouvrage et ses avantages ont été démontrés par de multiples occasions. Il est certain que, appliqué pour une nouvelle copropriété, le BIM optimisera les échanges entre les différents acteurs.
Plus précisément dans le cadre d’une VEFA , comment le BIM peut‐il être rapproché dans le processus de conception d’une copropriété ? Et que peut‐il apporter spécifiquement à une future copropriété ?

Le rapprochement du BIM par le promoteur

Le BIM dans l’intérêt du promoteur privé

Une copropriété est avant tout une structure juridique , celle‐ci n’existe pas encore pendant les périodes de conception et de construction de l’ouvrage. En effet, la naissance du syndicat des copropriétaires s’effectue lorsque deux événements se réalisent : l’achèvement de l’immeuble et la première vente d’un lot de copropriété. Par conséquent, seul le maître d’ouvrage est « souverain » dans les choix techniques et architecturaux de son projet, et donc, dans le choix de réaliser son projet en BIM, contrairement à une copropriété existante où l’assemblée générale des copropriétaires est souveraine. Par conséquent, il est plus facile de convaincre un seul acteur qu’une collectivité de personnes.
En pratique, la décision devrait être prise au mieux dès le début du projet, lors de la mise en place de l’équipe de maîtrise d’œuvre, afin de démarrer la phase de programmation en BIM qui comportera les ambitions technologiques, environnementales et architecturales. Car, plus tôt le processus BIM sera mis en place, et moins les coûts à la charge du promoteur privé seront élevés en cas de modifications du projet. En effet, dans l’intérêt d’un maître d’ouvrage, il est démontré que plus le projet était avancé, et plus il était difficile et coûteux de réaliser des modifications. Pour être optimisé, le BIM doit donc être mis en place en amont du projet.
D’un point de vue technique lors de la conception, la maquette numérique permettra notamment au promoteur d’analyser toutes les alternatives possibles de son projet en phase APS . C’est en effet lors de cette phase qu’il dépose sa demande de permis de construire et qu’il met au point les outils commerciaux nécessaires à la réussite économique de son projet. En phase APD, la maquette numérique s’enrichira des apports de données réalisés par la maitrise d’œuvre du processus BIM. Ces deux phases seront d’ailleurs très rapprochées par rapport à un processus traditionnel. Enfin, lors de la préparation du dossier de consultation à l’attention des entreprises, la maquette numérique permettra aux entreprises une meilleure compréhension du projet, du calendrier des travaux, et de finaliser la mise au point technique du projet.

L’objectif de commercialisation : un obstacle pour la mise en œuvre du BIM ?

Si le BIM présente un investissement nécessaire pour un maître d’ouvrage public souhaitant garantir la performance énergétique et technique de son patrimoine après la construction, le promoteur privé dans le cadre d’une VEFA cherchera à vendre entièrement son projet immobilier. A ce titre, sa réflexion sur l’ouvrage n’est pas essentiellement basée sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, mais sur des impératifs de commercialisation.
Et pourtant, ces impératifs de commercialisation peuvent justifier l’usage d’une maquette numérique : les démarches commerciales pour vendre le projet sont déterminantes pour la réussite du projet. Pour ce faire, le promoteur privé doit se doter d’outils commerciaux performants en s’appuyant sur les études de conception de son projet. Habituellement, le promoteur peut par exemple user de plans et de coupes de couleur, d’une note environnementale pédagogique ou encore de maquettes. Le processus BIM et la maquette numérique ouvrent de nouvelles perspectives de commercialisation :
– Visite virtuelle au sein de la maquette numérique ;
– Création d’une maquette 3D imprimée ;
– Notice descriptive davantage renseignée et interactive avec les objets BIM (etc.) ;
Même s’il s’adresse à de futurs copropriétaires, le promoteur privé peut voir dans le BIM ou la maquette numérique un argument de vente et de plus‐value apportée à l’immeuble.

Remise de la maquette numérique

Pour résumer l’utilisation des DOE remis en fin de construction, le témoignage suivant d’un architecte illustre parfaitement la problématique actuelle : « Nous livrons un bâtiment à notre maître d’ouvrage, et lui fournissons un carton dans lequel se trouve de façon plus ou moins ordonnée et complète l’ensemble des ouvrages réalisés, et dont une partie est archivée sur DVD. Ce carton termine ensuite, et dans le meilleur des cas, dans une salle d’archives, et les données du DVD sont copiées sur un serveur. Puis… plus rien, tant qu’aucun dommage n’apparaît, ou tant qu’aucune modification n’est prévue.
A la fin d’un processus BIM, la maquette numérique pourrait faire l’objet d’une livraison au sens du droit de la construction. Jean‐Yves BRESSON, directeur de la société de conseil ALMADEA qualifiera cette livraison de « e‐commissionning ». Tout simplement car la maquette numérique fournie par les constructeurs est très riche du point de vue descriptif de la structure des éléments.
Cette maquette qui contient l’ensemble des données du bâtiment a une valeur intrinsèque, indépendamment du projet conçu. De plus, la remise de la maquette numérique permettrait à la copropriété de la réutiliser plus tard, en cas de rénovation ou de sinistres sur le bâti.

Le BIM et la mise en copropriété de l’immeuble

Ainsi qu’évoqué précédemment, le promoteur doit préparer la mise en copropriété de l’immeuble en parallèle de son projet immobilier, afin de pouvoir réaliser la commercialisation des différents lots. Ce travail de mise en copropriété revient essentiellement au géomètre‐expert.
Si le BIM est une solution envisageable dans le processus de conception et de construction d’un bâtiment, il est important de s’interroger sur les répercussions éventuelles d’un tel concept pour le projet de mise en en copropriété de l’immeuble. En effet, si l’aspect collaboratif du BIM ne présente, a priori, que peu d’intérêt pour la mise en copropriété, quelle serait la place de la maquette numérique dans la mission du géomètre‐expert ?

Exploitation de la maquette numérique par le géomètre‐expert

Cet acteur établit les plans de la copropriété, l’état descriptif de division et parfois, le règlement de copropriété (qui relève surtout de la compétence du notaire). Dans la pratique, l’Ordre des géomètres‐experts recommande de consulter d’autres documents fournis par le maître d’ouvrage . L’essence même du BIM étant la centralisation des données autour du fichier unique qu’est la maquette numérique, ce changement de paradigme pourrait avoir des effets conséquents, en premier lieu sur le type de documents transmis par la maîtrise d’ouvrage.
Plusieurs hypothèses sont envisageables.
– Le maître d’ouvrage transmet les documents habituels nécessaires pour la mission du géomètre‐expert (plans des niveaux, plans de ventes, dossier de demande de permis de construire ainsi que l’arrêté et ses pièces annexes, et la notice descriptive conforme à l’arrêté du 10 mai 1968 ). Les plans conserveront un caractère 2D et seront issus directement de la maquette numérique (en réalisant des coupes horizontales sur le modèle 3D). Dans ce cas, le géomètre‐expert disposera de documents connus et pourra effectuer sa mission dans des circonstances identiques à un projet de mise en copropriété d’un immeuble non conçu à l’aide du BIM ;
– Le maître d’ouvrage transmet une maquette numérique interopérable (en 3D), dont la structuration et la composition des données permet à cette maquette de se substituer à l’envoi de notices écrites et de plans 2D. A noter que si le BIM niveau 3 est atteint en France, le maître d’ouvrage ne transmettra pas la maquette numérique mais fournira un accès au serveur centralisé où sera stockée la maquette.
Bien que cette dernière hypothèse ne soit pas encore envisageable à ce jour, le développement exponentiel du potentiel BIM et de la maquette numérique pourrait nous amener à ce niveau assez rapidement. Par conséquent, il faut s’interroger sur la manière dont cette maquette numérique pourrait impacter le travail de rédaction de l’EDD et du RCP, ainsi que l’établissement des plans.

La description littérale

Chaque copropriété détient un état descriptif de division (EDD), document technique prévu pour les besoins de la publicité foncière, et un règlement de copropriété (RCP), qui constitue le document contractuel opposable à tous les copropriétaires. L’état descriptif de division, prévu à l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, est destiné à identifier l’immeuble, à le diviser en lots et à définir une quote‐part de parties communes attachée à chacun de ces lots. Son contenu est réglementé par l’article 71 du décret du 14 octobre 1955, ce qui signifie que la présence de la maquette numérique ne modifiera pas la forme que doit avoir l’EDD. Le règlement de copropriété détermine quant à lui les droits et les obligations des copropriétaires.
Concrètement, la maquette numérique permettra au géomètre‐expert de visualiser l’aménagement des lieux, en 3D, sans apporter plus de renseignements nécessaires à la rédaction de la désignation et description de l’immeuble. Le géomètre‐expert pourra rédiger la description de l’immeuble (nombre de bâtiments et d’étages, cages d’escaliers etc.), en visualisant simplement la modélisation 3D du bâtiment. De même, les calculs de quotes‐parts de copropriété ne seront pas modifiés par la présence d’une maquette numérique ou d’une collaboration BIM.
En ce qui concerne les charges, la maquette numérique, si toutefois elle contient tous les éléments de l’immeuble dans un niveau de détail assez élevé, peut permettre d’identifier les éléments d’équipements communs (compteurs, ascenseurs, chauffage collectif etc.). La maquette numérique aura donc un rôle de représentation graphique et une aide à la compréhension du fonctionnement de l’immeuble.
En revanche, la consistance de la maquette numérique, en termes d’objets BIM (gros œuvre, compteurs, canalisations, toiture etc.), permettra de visualiser et de comprendre plus facilement la constitution de l’ouvrage. Les données associées à ces objets lui permettront par exemple d’être plus précis dans sa distinction des parties communes et des parties privatives. En effet, la loi du 10 juillet 1965 fixe une présomption de communauté de divers éléments (gros œuvre, gaines, canalisations, équipements communs, etc.). Cette énumération ne vaut qu’en cas d’absence ou de contradiction des titres, par exemple, si l’EDD ne se prononce pas sur la distinction entre les parties privatives et les parties communes. Par ailleurs, il est tout à fait possible que ce document classe comme partie privative un élément considéré par la loi comme commun, et inversement. De même, il n’existe pas d’énumération légale concernant les parties privatives. Par conséquent, il est tout à fait possible de rédiger cette distinction en fonction des éléments présents dans la maquette numérique. Cela permettrait, en cas de sinistres notamment, de déterminer plus facilement si l’origine du sinistre est issue d’une partie privative ou commune.

La maquette numérique : nouveau plan de la copropriété ?

La publicité foncière et la représentation graphique du lot

L’intérêt de la publicité foncière en matière de copropriété est de rendre opposable aux tiers la situation juridique des immeubles, au moyen d’un fichier immobilier. Cela permet de garantir toute transaction et de faire valoir ses droits en cas de litige avec un autre titulaire du même droit (à la suite d’une vente du même bien à deux personnes différentes).
En matière de publicité foncière, seuls deux articles du décret du 14 octobre 1955 mentionnent des informations concernant la représentation graphique du lot. Les articles 71‐366 et 71‐967 du décret précisent que seuls les « plans ou croquis » peuvent être annexés à un acte authentique.
Est‐ce qu’une maquette numérique peut être considérée comme un plan ? A priori oui, mais c’est la notion de 3D qui fait défaut pour la publicité foncière. En effet, comment annexer à un acte authentique papier, un acte de vente ou un règlement de copropriété, un volume numérique 3D ?
Pour les impressions papier, il faudrait ajouter en plus d’un plan de l’étage, des coupes verticales pour représenter toutes les teintes de la maquette. Ce qui compliquerait davantage la tâche pour le notaire dans la conservation de ces pièces. Car la publicité foncière n’enregistre pas les pièces graphiques, seules les pièces écrites s’imposent aux tiers. Il y a peu d’intérêt à effectuer une représentation graphique très poussée d’un lot dans une maquette numérique si celle‐ci ne peut être annexée au règlement de copropriété. En effet, un plan annexé au règlement ne peut être opposable à l’acquéreur uniquement si l’acte de vente constate qu’il lui a été remis. A défaut, l’acquéreur peut contester la consistance de son lot.
De plus, l’article 71‐9 prévoit que le plan est facultatif. Cela signifie que la maquette numérique, si toutefois elle avait pu être acceptée par la publicité foncière, n’est pas considérée comme étant indispensable dans ce contexte. La position indispensable de la maquette numérique dans le concept BIM se retrouve alors réduite à une position de simple accessoire graphique par la publicité foncière. Et parmi les documents à annexer à une promesse de vente ou un acte de vente, la loi ALUR n’a pas rendu obligatoire le plan de copropriété.

Les alternatives envisageables

Etant donné que l’usage de la maquette numérique pour représenter les parties communes et parties privatives en 3D n’est pas pertinent, au regard de la publicité foncière et des difficultés techniques que cela pourrait engendrer, il est préférable de conserver la notion de plan 2D pour l’établissement des plans de copropriété. Ainsi, le géomètre‐expert a deux solutions. La première solution consiste à réaliser à partir de la maquette numérique, une coupe horizontale de chaque étage du bâtiment pour constituer des plans 2D vierges de toute information relative à la copropriété (cf. figure 8 ci‐après). Ces plans permettront d’établir par la suite les plans de la copropriété (teintes, numéros de lots).
Cependant, le géomètre‐expert établira les plans à partir de ses propres moyens techniques . Par conséquent le format IFC de la maquette numérique ne sera pas conservé puisque les plans de géomètre‐expert sont habituellement réalisés au format (.dwg)71 . Le principe d’interopérabilité du BIM sera donc difficilement mis en œuvre dans cette situation. D’ailleurs, une fois que les plans de la copropriété seront réalisés, ils seront complètement dissociés de la maquette numérique. Pour éviter la perte de ces plans, il sera préférable de les réintégrer dans la maquette numérique en tant que documents à part entière et ne pouvant être modifié.

Un audit amélioré

L’objectif du BIM est donc bien défini : l’équipe BIM devra effectuer un audit énergétique amélioré, afin de proposer un programme de travaux qui sera soumis à un vote en assemblée générale (plan pluriannuel de travaux). Son objectif sera de convaincre les copropriétaires de voter des travaux d’économie d’énergie, dans l’intérêt des habitants de l’immeuble. En pratique, la démarche BIM est tout à fait compatible avec l’arrêté du 28 février 2013 relatif au contenu et aux modalités de réalisation d’un audit énergétique. Cet arrêté, composé de 12 articles, précise le contenu minimum de l’audit, le processus d’élaboration (enquête auprès des occupants, visite d’un échantillon de logements, modélisation énergétique etc.), et les compétences requises de l’auditeur.
Pour effectuer cet audit en BIM, il faut nécessairement une équipe pluridisciplinaire composée d’un bureau d’études thermiques (réalisation des modélisations énergétiques conformes à l’article 8 de l’arrêté), d’un architecte (qui proposera des rénovations liées au bâti), un géomètre‐expert (pour le mesurage si la copropriété n’a plus de plan, et la modélisation partielle de la maquette numérique), un spécialiste en financement , et le syndic et conseil syndical (Réalisation des questionnaires, réception des résultats de l’audit, transmission des informations aux copropriétaires etc.). La maquette numérique trouve parfaitement sa place pendant l’audit puisqu’elle conservera toutes les données relatives à l’état du bâti et des équipements (article 3 de l’arrêté) et permettra au thermicien de réaliser ses simulations énergétiques. Bien qu’elle ne soit pas prévue par l’arrêté, la maquette numérique présente des avantages pour chaque membre de l’équipe pluridisciplinaire. Pour preuve, dans le cadre de la rénovation d’une copropriété à Saint‐Ouen (cf. figures 9 et 10), le bureau d’études thermiques avait réalisé son rapport d’audit en parallèle de la création de la maquette numérique par l’architecte François PELEGRIN. Il s’avère que le bureau d’études aurait pu exploiter « la maquette numérique sous BIM, si elle avait été préalablement créée, pour faire son étude thermique. »

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Table des matières
Remerciements 
Liste des abréviations
Table des matières
Introduction
I APPLICATION DU BIM POUR UNE COPROPRIETE 
I.1 LE BIM AU SERVICE DES NOUVELLES COPROPRIETES
I.1.1 Le rapprochement du BIM par le promoteur
I.1.1.1 Le BIM dans l’intérêt du promoteur privé
I.1.1.2 L’objectif de commercialisation : un obstacle pour la mise en œuvre du BIM ?
I.1.2 Une opportunité pour les copropriétés
I.1.2.1 La performance environnementale
I.1.2.2 Remise de la maquette numérique
I.1.3 Préparation du carnet numérique du logement
I.1.3.1 Cadre juridique
I.1.3.2 Maquette numérique ou carnet numérique ?
I.1.3.3 Le BIM pour la production de carnet numérique
I.2 LE BIM ET LA MISE EN COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE
I.2.1 Exploitation de la maquette numérique par le géomètre‐expert
I.2.1.1 La description littérale
I.2.1.2 La représentation graphique du lot de copropriété
I.2.2 La maquette numérique : nouveau plan de la copropriété ?
I.2.2.1 La publicité foncière et la représentation graphique du lot
I.2.2.2 Les alternatives envisageables
I.3 LE BIM POUR LES COPROPRIETES EXISTANTES
I.3.1 Un outil pour la rénovation
I.3.1.1 Les obligations du Grenelle de l’environnement
I.3.1.2 Un audit amélioré
I.3.2 Le BIM dans le cadre de la loi ALUR
II TRANSPOSITION DU BIM DANS LE FONCTIONNEMENT D’UNE COPROPRIETE 
II.1 LE « BIM GESTION » D’UNE COPROPRIETE : REALISABLE ?
II.1.1 Un rapprochement délicat
II.1.1.1 Les copropriétés exclues du développement du « BIM gestion » ?
II.1.1.2 La méconnaissance du concept
II.1.2 La base de données BIM
II.1.2.1 Hypothèse 1 : Maquette numérique de la conception
II.1.2.2 Hypothèse 2 : Maquette numérique d’une rénovation
II.1.2.3 Hypothèse 3 : Retro‐conception
II.1.3 La maintenance technique et les équipements connectés d’une copropriété
II.2 CONTRAINTE OU OPPORTUNITE POUR LES ACTEURS D’UNE COPROPRIETE ?
II.2.1 Des rapports hétérogènes
II.2.1.1 Le géomètre‐expert dans le cadre d’un modificatif de copropriété
II.2.1.2 Le copropriétaire
II.2.1.3 Le syndicat des copropriétaires
II.2.1.4 Le conseil syndical
II.2.2 L’appropriation du BIM par le syndic de copropriété
II.2.2.1 Un BIM Manager de la copropriété ?
II.2.2.2 L’appropriation de la maquette numérique par le syndic
II.2.2.2.1 L’exploitation de cette maquette numérique
II.2.2.2.2 Un nouveau carnet d’entretien de la copropriété ?
II.2.2.3 Le syndic dans un processus BIM
II.2.2.3.1 Les travaux en copropriété
II.2.2.3.2 En cas de sinistres
II.3 UNE INTEGRATION DIFFICILE
II.3.1 La maquette numérique : archive du syndicat ou outil de gestion ?
II.3.2 Interrogation sur la pérennité et la fiabilité de la maquette numérique
II.3.2.1 Maquette numérique des parties communes
II.3.2.2 Incertitudes sur la mise à jour des données
II.3.2.2.1 Le manque de compétences du syndic
II.3.2.2.2 Des intervenants extérieurs pour mettre à jour la maquette ?
II.3.3 Précautions juridiques du BIM
II.3.4 Le « BIM Gestion » en copropriété : une bonne idée ?
Conclusion 
Bibliographie 
Table des illustrations

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