L’approche de l’audit par les risques appliquée au secteur immobilier

L’immobilier s’inscrit parmi les secteurs les plus porteurs actuellement au Maroc. Avec une population urbaine en accroissement continu, la demande demeure largement supérieure à l’offre et le déficit en logements du pays s’aggrave d’année en année. La baisse continue du taux d’intérêt pour l’obtention du crédit logement, le crédit Fogarim (permettant pour la première fois à tous ceux qui ne peuvent pas justifier leurs revenus de bénéficier d’un financement bancaire) ont augmenté la demande d’acquisition de logements sur le marché immobilier. Pour faire face à cette situation, le Maroc devrait construire en 30 ans, autant de logements que ce qu’a été entrepris durant le XXe siècle. Un vaste programme auquel s’attellent les nombreux intervenants du domaine. Cette situation a été bénéfique pour certains acteurs économiques, tel le Groupe Addoha considéré parmi les leaders du secteur immobilier au Maroc, avec des réalisations et des projets de logement de grandes envergures. Ses performances en bourse lui valent aujourd’hui une notoriété qui dépasse les frontières nationales. La restructuration des organismes sous tutelle de l’état (Création de la société ” Holding d’Aménagement AL OMRANE “), la nécessaire implication du secteur privé deviennent des données incontournables qui permettent d’apporter une bouffée d’oxygène au secteur de l’habitat au Maroc.

LA PROMOTION IMMOBILIERE AU MAROC, ASPECTS SPECIFIQUES

La réalisation de toute mission d’audit comptable et financier exige nécessairement la connaissance du secteur d’activité dans lequel intervient l’auditeur. L’objectif de cette première partie est de définir le contexte général de la promotion immobilière au Maroc et de cerner les spécificités juridiques, comptables et fiscales dans ce secteur.

La promotion immobilière présente des caractéristiques juridiques, comptables, fiscales et économiques qui lui sont propres :
➤ Aspect juridique spécifique au secteur immobilier (loi sur la VEFA) ;
➤ Plan comptable du secteur immobilier ;
➤ Encouragement fiscal spécifique au secteur.

Contexte général de la promotion immobilière

Lorsqu’on parle de l’immobilier, il est fréquent de constater une certaine confusion entre les différents métiers que l’on peut rencontrer dans ce secteur. Le présent chapitre permettra, dans un premier temps, de définir succinctement les divers Intervenants dans la promotion immobilière puis en second lieu, de préciser quels sont les principaux montages juridiques que l’on peut y rencontrer. En dernier lieu, une étude du marché de la promotion immobilière au Maroc permettra de découvrir les potentialités de ce marché.

Intervenants dans la promotion immobilière 

L’opération de promotion immobilière fait intervenir plusieurs personnages entre lesquels, les rôles et responsabilités sont répartis. Cette section ne reprendra pas de manière exhaustive l’ensemble des personnes qui travaillent en rapport avec le secteur immobilier. Seules seront définies les personnes concourant à la production immobilière. Ce sont ces acteurs que l’auditeur est amené à rencontrer au cours de sa mission.

Promoteur immobilier, lotisseur de terrains, marchand de biens

Le code général des impôts a retenu les définitions suivantes :

➤ Promoteur immobilier : toute personne qui procède ou fait procéder à l’édification d’un ou de plusieurs immeubles en vue de les vendre en totalité ou en partie ;
➤ Lotisseur : toute personne qui procède à des travaux d’aménagement ou de viabilisation de terrains à bâtir en vue de leur vente en totalité ou par lot, quelque soit leur mode d’acquisition ;
➤ Marchand de biens : toute personne qui réalise des ventes d’immeubles bâtis et / ou non bâtis acquis à titre onéreux ou par donation.

Administrateur de biens

La loi relative à la taxe professionnelle a retenu la définition suivante : L’administrateur de biens est celui qui limite son activité à des actes d’exploitation ou de simple administration, tel que :
➤ l’administrateur ou gérant d’immeubles ;
➤ le syndic d’immeubles en copropriété ;
➤ le receveur de rentes qui, moyennant rémunération, prête son entremise aux particuliers pour la perception de leurs revenus et la gestion de leur patrimoine.

Entrepreneur des Travaux immobiliers :
D’après, le code général des impôts, les entrepreneurs de travaux immobiliers sont les personnes qui édifient des ouvrages immobiliers au profit de tiers;

Maître d’ouvrage
Personne ou entreprise pour le compte de laquelle un ouvrage immobilier est réalisé. Propriétaire du terrain, il est généralement investi du droit de construire, et c’est lui qui conclue avec les réalisateurs des contrats de louage d’ouvrage afférents à la conception ou à l’exécution de l’opération de construction. Le maître d’ouvrage peut être une personne physique ou morale.

Définition des structures juridiques possibles 

On entend par société immobilière toute société ayant pour objet l’achat, la vente, la location ou la gestion des immeubles…. Ces sociétés ont revêtu pendant longtemps le caractère civil nonobstant leur forme. Elles n’étaient pas soumises à l’immatriculation au registre de commerce. Cette situation durait jusqu’à la promulgation du code de commerce , qui stipule que « la qualité de commerçant s’acquiert par l’exercice habituel ou professionnel de l’achat d’immeuble en vue de les revendre en l’état ou après transformation ». C’est ainsi, qu’il faut faire la distinction entre les structures juridiques suivantes :

Les sociétés civiles immobilières:
Ses sociétés conservent leur caractère civil tant qu’elles n’ont pour objet social que les opérations de gestion immobilière ou la location des immeubles, qui de par la loi sont des activités civiles. Cependant, quel est le sort des sociétés civiles immobilières dont l’objet est la promotion immobilière, à savoir, l’achat d’immeuble en vue de les revendre ? Conformément à l’article 6 du dahir formant code de commerce, ces sociétés civiles par la forme, acquièrent la qualité de commerçante par leurs objets et par conséquent seront régies par les dispositions légales des sociétés commerciales de droit commun. Ces sociétés se trouvent donc obligées de se transformer en sociétés commerciales pour réaliser l’activité de promotion immobilière.

Les sociétés immobilières transparentes :
Il s’agit des sociétés à objet immobilier, quelleque soit leur forme, dont le capital est divisé en parts sociales ou actions nominatives et qui répondent aux conditions suivantes:
➤ Leur actif est constitué soit d’une unité de logement occupée en totalité ou en majeure partie par les membres de la société ou certains d’entre eux, soit d’un terrain destiné à cette fin ;
➤ Elles ont pour seul objet l’acquisition ou la construction, en leur nom, d’immeubles collectifs ou d’ensembles immobiliers, en vue d’accorder statutairement à chacun de leurs membres, nommément désigné, la libre disposition de la fraction d’immeuble ou d’ensemble immobilier correspondant à leurs droits sociaux.

Chaque fraction est constituée d’une ou plusieurs unités à usage professionnel ou d’habitation susceptibles d’une utilisation distincte.

Les sociétés à prépondérance immobilière

Sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière, toutes sociétés dont l’actif brut immobilisé est constitué pour 75% au moins de sa valeur déterminée à l’ouverture de l’exercice au cours duquel intervient la cession taxable, par des immeubles ou par des titres sociaux émis par les sociétés à objet immobilier dites transparentes ou par d’autres sociétés à prépondérances immobilières. Pour la détermination de la fraction de 75%, il n y a pas lieu de prendre en considération les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle ou au logement de son personnel salarié.

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Table des matières

INTRODUCTION GENERALE
PREMIERE PARTIE : LA PROMOTION IMMOBILIERE AU MAROC,ASPECTS SPECIFIQUES
Introduction de la première partie
Chapitre I : Contexte général de la promotion immobilière
Section 1 : Intervenants dans la promotion immobilière
Section 2 : Définition des structures juridiques possibles
Section 3 : Marché de la promotion immobilière au Maroc
Chapitre II : Les spécificités juridiques , comptables et fiscales de la promotion immobilière au Maroc
Section 1 : Aspect juridique
Section 2 : Aspect comptable
Section 3 : Aspect fiscal
Chapitre III : Analyse comparative des spécificités de l’activité de promotion immobilière avec la France
Section 1 : Aspect juridique
Section 2 : Aspect administratif
Section 3 : Aspect comptable
Section 4 : Aspect fiscal
Section 5 : Aspect financement
Conclusion de la 1ere partie
DEUXIEME PARTIE : L’APPROCHE DE L’AUDIT PAR LES RISQUES APPLIQUEE AU SECTEUR IMMOBILIER
Introduction de la deuxième partie
Chapitre I : Organisation générale de la mission d’audit par les risques adaptée au secteur immobilier
Section 1 : Présentation de l’approche de l’audit par les risques
Section 2 : Les spécificités de la démarche d’audit par les risques du secteur immobilier
Chapitre II: Application par cycle de la démarche d’audit par les risques
Section 1 : Cycle Terrain
Section 2 : Cycle Travaux
Section 3 : Cycle Stocks
Section 4 : Cycle Ventes – Clients
Section 5 : Cycle capitaux propres et financement
Section 6 : Cycle Etat
Section 7 : Cycle Provisions pour risques et charges
Chapitre III : Traitement des autres risques spécifiques à l’activité de promotion Immobilière
Section 1 : Risques liés aux aspects économiques et techniques
Section 2 : Risques inhérents aux choix stratégiques du promoteur
Conclusion de la deuxième partie
CONCLUSION GENERALE

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