Soutenance mémoire
La réalisation de toute mission d’audit comptable et financier implique nécessairement la connaissance du secteur d’activité dans lequel intervient l’auditeur. En effet, afin de cerner les zones de risques inhérents au secteur, il importe de bien connaître l’activité, d’en extraire les spécificités tant au niveau juridique que comptable et fiscal. L’opération de promotion immobilière fait intervenir plusieurs personnages entre lesquels, les rôles et responsabilités sont répartis. Cette section ne reprendra pas de manière exhaustive l’ensemble des personnes qui travaillent en rapport avec le secteur immobilier. Seules seront définies les personnes concourant à la production immobilière.
Le Code Général des Impôts a ainsi retenu une classification des métiers liés à l’activité immobilière, exposée au niveau de l’article 30 :
➢ Promoteur immobilier: toute personne qui procède ou fait procéder à l’édification d’un ou de plusieurs immeubles en vue de les vendre en totalité ou en partie ;
➢ Lotisseur : toute personne qui procède à des travaux d’aménagement ou de viabilisation de terrains à bâtir en vue de leur vente en totalité ou par lot, quel que soit leur mode d’acquisition ;
➢ Marchand de biens : toute personne qui réalise des ventes d’immeubles bâtis et / ou non bâtis acquis à titre onéreux ou par donation.
Les spécificités juridiques, comptables et fiscales
La promotion immobilière est une activité qui présente des caractéristiques qui lui sont propres : longueur du cycle de construction, ponctualité des opérations, autonomie financière de chaque programme. Ces divers éléments ont entraîné des règles bien spécifiques sur le plan juridique, comptable et fiscal.
Aspect juridique
L’environnement juridique de la promotion immobilière est large, complexe et en permanente mutation. L’inventaire de ce dispositif serait difficile et le but de cette étude n’est pas de l’analyser. Paradoxalement, l’activité de promotion immobilière n’est pas règlementée en tant que profession, cependant, elle reste malgré tout une des activités encadrées par un dispositif juridique que l’on peut qualifier de complet. On peut définir l’opération de promotion immobilière comme étant « une opération qui consiste à acquérir une matière première (terrain ou immeuble ancien), à transformer et à commercialiser un produit nouveau (terrain aménagé ou loti ou construction neuve) ». On peut ainsi clairement dissocier deux (2) notions, d’une part la propriété foncière dans le processus d’acquisition et d’autre part la commercialisation de biens immeubles.
Législation régissant le secteur
L’environnement juridique relatif à la promotion immobilière s’articule autour de deux axes : la Législation Foncière d’une part et le Code de l’Urbanisme d’autre part.
Législation foncière
La Législation Foncière marocaine peut être qualifiée de double, du fait qu’elle est marquée par la coexistence d’un Droit Traditionnel régi par les principes du Droit Musulman et des coutumes locales et un Droit d’Immatriculation Foncière ou Droit Moderne introduit au Maroc depuis le début du siècle dernier (1913) par le dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913). Le régime traditionnel bien que de plus en plus limité au monde rural, est régi par les pratiques ancestrales foncières inspirées du droit musulman et des coutumes locales dont la pierre angulaire reste les Adouls. Le régime de l’immatriculation foncière a été institué par le dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913) complété et modifié par divers autres textes. Ce dahir a pour but de définir et garantir le droit de propriété, les limites des immeubles ainsi que les servitudes qui s’y rapportent. Ce dahir définit la propriété comme étant l’inscription sur des registres spéciaux dits « Livres fonciers » de chaque immeuble nettement délimité sur le terrain, sous un nom et un numéro d’ordre unique avec les déterminations topographiques et juridiques propres, et précisant de manière exacte et définitive les droits de son propriétaire et des autres ayants droits. Le titre de propriété ou le titre foncier ainsi constitué est considéré comme un état civil du bien immobilier. Le titre foncier permet aux tiers d’être informés juridiquement sur l’origine de la propriété, son histoire et sa situation juridique exacte. Ce titre regroupe ainsi les droits réels et la charge foncière grevant l’immeuble.
Toutes modifications ou mutations sont portées au titre foncier.
Le dahir relatif au régime foncier fait appel à plusieurs notions ou fonctions que nous définirons ciaprès :
• La conservation foncière ;
• Le cadastre ;
• Le notaire ;
• Le bornage ;
• La réquisition.
La conservation foncière
La conservation foncière assure les fonctions suivantes :
• L’immatriculation de la propriété foncière ;
• La publication des droits réels et des charges foncières ;
• La réponse aux demandes des clients de l’immatriculation foncière ;
• La conservation de la propriété foncière.
Le cadastre
Les services du cadastre ont pour rôle de collecter et délivrer les renseignements relatifs à la propriété immobilière. Ils visent aussi à établir, mettre à jour et conserver le cadastre juridique et le cadastre national. Ces services effectuent également des travaux de contrôle et de vérification des travaux topographiques réalisés pour le compte des administrations publiques, des établissements publics et des collectivités locales et permettent ainsi de contribuer à la réalisation des programmes d’aménagements fonciers.
Le notaire
Le notaire assure une fonction incontournable. Il est le garant de l’état de droit et l’arbitre impartial de la conclusion des contrats conclus. Il assure ainsi la moralité (entre les parties) et la sécurité juridique. Sa mission est de rédiger les actes juridiques et d’accomplir les diverses formalités fiscales et juridiques conformément aux dispositions légales et fiscales. Il s’assure ainsi que les droits d’enregistrement, et autres impôts et taxes ont été correctement liquidés. Par la réalisation de sa mission, le notaire limite les litiges qui peuvent opposer les parties.
Législation de l’Urbanisme
Si la législation foncière a pour vocation de protéger les droits des détenteurs de titres et par ricochet les promoteurs immobiliers, la législation de l’urbanisme est présentée plutôt comme un handicap pour les promoteurs immobiliers, puisque son objet protéger les citoyens futurs clients de ces promoteurs. Le Code de l’Urbanisme est un dispositif technique et légal qui a pour objet d’harmoniser les villes marocaines, de veiller à leur aménagement et à offrir un cadre de vie de qualité pour l’ensemble des citoyens. Il s’applique aux zones urbaines, et définit les documents légaux qui régissent les règles de l’urbanisme .
Schéma directeur d’aménagement urbain
C’est un document qui planifie pour une durée de 25 années au maximum, l’organisation générale du développement urbain d’un territoire déterminé et qui peut concerner un ou plusieurs canaux. Ce schéma a pour objet notamment de fixer les options d’aménagement et de fixer la destination socio-économique d’une zone : zone d’installation, zone d’habitation, zone agricole et zone industrielle.
Plan de zonage
Il a pour objet de permettre à l’administration et aux collectivités locales de prendre les mesures conservatoires nécessaires à la préparation du plan d’aménagement et à préserver les orientations du schéma directeur d’aménagement urbain. Il définit notamment, les zones d’interdiction de construction, localise les emplacements réservés aux équipements principaux et sociaux tels que les voies publiques, les dispensaires, les espaces verts…
Le plan d’aménagement
Il définit les règles d’utilisation du sol, les servitudes et autres obligations imposées en vue de la réalisation d’un aménagement ordonné et cohérent ainsi que les règles de construction applicables au territoire concerné.
Les arrêtés d’alignement et arrêtés d’alignement emportant cessibilité
Ces arrêtés fixent la limite du domaine routier public avec les propriétés riveraines. L’objet de ces arrêtés est de déterminer les voies communales, les places et les parkings communs, la modification de leur tracé ou de leur largeur, ainsi que leur suppression totale ou partielle. Ils sont assortis d’un plan indiquant ladite voirie. Ces arrêtés peuvent emporter cessibilité pour la réalisation des opérations fixées. Le dispositif actuel réglementant l’urbanisme souffre des défaillances suivantes :
• Gestion locale opaque ;
• Des instruments de gestion sans réelle vision à long terme et dépendant des élections communales ;
• Absence de contrôle efficace et indépendant.
C’est ainsi que sur la base des instructions de Sa majesté le roi Mohamed VI, une réforme a été entamée à partir du mois d’octobre 2005. Cette réforme a abouti à la formulation d’un projet de loi portant Code de l’Urbanisme .
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Table des matières
INTRODUCTION GENERALE
PREMIERE PARTIE : La promotion immobilière au Maroc, aspects spécifiques et difficultés d’appréciation des comptes de stocks par l’auditeur externe
Introduction à la première partie
Chapitre I : Les aspects juridiques, comptables et fiscaux spécifiques à ce secteur
Section 1 : Aspect juridique
A. Législation régissant le secteur
B. Les spécificités juridiques de l’immobilier : la VEFA
Section 2 : Particularités comptables
Section 3 : Particularités fiscales
A. Impôt sur les sociétés
B. Droits d’enregistrement
Chapitre 2 : Dispositif comptable appliqué aux comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière
A. Le Plan Comptable du Secteur Immobilier
B. Méthodes de comptabilisation des contrats à long terme
C. Evaluation du stock
Chapitre 3 : Difficultés d’appréciation des comptes de stocks par l’auditeur externe
Section 1 : Difficultés liées à l’exhaustivité et à la réalité de comptabilisation des stocks
A. Difficultés d’appréciation de la réserve foncière
B. Difficultés d’appréciation liées au stock d’en cours
C. Difficultés d’appréciation liées aux stocks de produits finis
Section 2 : Difficultés liées à l’évaluation des stocks
A. Difficultés d’évaluation des valeurs brutes
B. Difficultés liées aux provisions
Section 3 : Difficultés liées aux modalités de l’inventaire physique
A. Présentation générale de l’opération d’inventaire physique
B. Difficultés liées au stock de réserve foncière
5 BAH Kadiatou Péthé | ISCAE 2013
Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks
C. Difficultés liées au stock de produits en cours
D. Stocks de produits finis
Conclusion
DEUXIEME PARTIE : L’approche de l’audit des stocks par les risques appliquée aux entreprises de promotion immobilière
Introduction de la deuxième partie
Préliminaire
Chapitre 1 : Prise de connaissance générale du cycle stocks
Section 1 : Prise de connaissance du système d’information et de procédures
A. L’importance du système d’information
B. Prise de connaissance des procédures
Section 2 : Appréciation préliminaire du système d’information et des procédures
A. Grille de séparation des fonctions
B. Questionnaire d’analyse des procédures
Section 3 : Identification des zones de risques
A. Définitions
B. Exemples de risques
1. Risques inhérents
2. Risques d’anomalies possibles
Chapitre 2 : Evaluation du contrôle interne
Section 1 : Démarche de l’auditeur dans son appréciation du contrôle interne
Section 2 : Mise en œuvre des points de contrôle
Chapitre 3 : L’inventaire physique
Section 1 : Sélection des programmes à Inventorier
Section 2 : Objectifs et modalités d’intervention de l’auditeur
Section 3 : Limites de l’intervention de l’auditeur
Chapitre 4 : Contrôle des comptes
Section 1 : Revue analytique
Section 2 : Contrôle quantitatif des stocks
Section 3 : Contrôle de l’évaluation du stock
Section 4 : Provisions pour dépréciation
Chapitre 5 : Cas pratique de la société ALPHA
Section 1 : Prise de connaissance générale de la société
1) Description de la société et de son activité
2) Organisation de la société
3) Contexte juridique et fiscal
Section 2 : Cadre de la mission
I. L’évaluation du contrôle interne
A. Evaluation du cycle Achats Matières premières et fournitures
B. Evaluation du cycle Achats de projets
II. Inventaire physique
1. Analyse de la procédure écrite d’inventaire
2. La préparation d’inventaire
3. Le déroulement de l’inventaire et sondages effectués
4. L’exploitation de l’inventaire
5. Conclusions
III. Le contrôle des comptes
1. Revue analytique du stock
2. Validation du stock
Conclusion de la deuxième partie
CONCLUSION GENERALE
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