Soutenance mémoire
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Des prix qui suivent différentes logiques
La première information qu’apporte le benchmark porte sur la répartition des prix qui dépendent de la situation géographique. La proximité de Lyon, troisième plus grande ville de France, justifie des tarifs élevés allant jusqu’à 80€/m². À l’inverse, des zones plus rurales, bien que proche de l’axe Lyon-Genève, sont plus abordables avec des montant d’acquisition de foncier autour de 25€ le m².
Les prix dépendent également des services techniques proposés par la ZAE. L’accès à la fibre, une voirie correcte, une desserte en gaz et des aménités aux employés sont autant d’atouts qui permettent de commercialiser une zone à des prix plus élevés.
La spécialisation dans un domaine d’activité précis amène également les collectivités à appliquer des tarifs plus élevés. Certaines ZAE choisissent au travers d’un règlement de zone, les entreprises qu’elles accueillent afin d’attirer un secteur particulier. Les secteurs des Nouvelles Technologies de l’Information et de la Communication [NTIC], des énergies propres et biotechnologies sont des exemples souvent prisés.
Une offre foncière en constante évolution
L’offre foncière se doit d’être constamment en équilibre avec la demande des entreprises. L’ensemble des zones de la région sont en général rapidement commercialisées, c’est pourquoi de nombreuses collectivités en développent de nouvelles afin de répondre à une demande d’entreprise très présentes sur le territoire de l’Ain.
Les zones d’activités proches de Lyon se retrouvent souvent saturées et sans foncier disponible. Dans les années à venir, les entreprises intéressées par la proximité de Lyon vont devoir se positionner sur des zones en 2ème voir 3ème couronne, comme par exemple dans la Plaine de l’Ain.
Une volonté de mixité pour la plupart des zones d’activités
Les zones étudiées ont une taille variable, qui dépend de la spécification voulu pour la zone. Les zones avec une vocation industrielle et logistique sont plus étendues, tandis que celles spécialisées dans des domaines moins consommateurs de foncier sont plus petites.
Cependant, il apparaît que la plupart des zones d’activités restent mixtes et accueillent tous les types d’entreprises, de l’artisanat aux services. La spécification peut donc être un moyen d’élever la qualité des zones néanmoins il ne faut pas négliger la mixité des zones afin d’en assurer un remplissage constant et une bonne résilience à une éventuelle crise économique touchant un domaine d’activité particulier.
Des leçons à tirer pour le territoire de la Plaine de l’Ain
Au vu des différents prix fixés dans les communautés de communes autour de la CCPA, un prix de 35 à 40€ le m² HT semble raisonnable pour une zone viabilisée et équipée de fibre optique. Il pourrait évoluer à la hausse avec la saturation du grand Lyon et une présence d’aménités plus performantes.
L’offre foncière viabilisée doit être facilement consultable et accessible pour commercialiser et densifier rapidement les zones, à l’image du site web de la Communauté de communes des Herbiers5.
La mixité des ZAE peut continuer du fait de l’envergure restreinte de celles-ci encourageant à garder une résilience optimale face aux crises dues à la mutation de l’économie.
Au vu du dynamisme du territoire de la CCPA, il semble qu’une offre foncière disponible immédiatement soit indispensable. De plus, il faut dès à présent prévoir des zones d’extension voire des créations de zones afin d’assurer une offre à moyen et long terme.
L’accessibilité, facteur d’implantation majoritaire pour les grandes entreprises
Il faut comprendre que l’implantation d’une entreprise sur un territoire fonctionne de manière analogue à un particulier souhaitant s’y installer. C’est l’accessibilité qui compte avant tout. Bien que les besoins pour une entreprise et pour un ménage soient différents, une entreprise (principalement industrielle dans ce cas) va chercher avant tout la proximité avec une desserte autoroutière. La carte réalisée par Ain et Val de Saône entreprendre sur la localisation des implantations nous le confirme. La localisation près des axes routiers, en particulier l’A42 pour la Plaine de l’Ain, est donc un emplacement recherché par les entreprises industrielles.
Si l’on suit la logique de pression foncière engendrée par la Métropole Lyonnaise, il est légitime de penser que des entreprises à forte valeur ajoutée telles que les laboratoires ou les centres de R&D vont aussi s’étaler autour du territoire. La carte ci-dessus nous montre qu’après le secteur de Montluel à la frontière de la Plaine de l’Ain, les implantations réalisées par l’association sont plus éparses.
Il est donc probable que dans un futur proche la demande de ces entreprises pour le territoire augmente. Dans une logique de valorisation du territoire et d’implantations d’entreprises vitrines, il serait approprié de réserver les endroits en lien direct avec la Métropole pour les entreprises à forte valeur ajoutée (Château-Gaillard, Meximieux, Ambérieu-en-Bugey). Les chiffres fournis par l’ADERLY, sur l’implantation des entreprises sur le territoire de Lyon Métropole nous donne une bonne vision des possibilités de venue d’entreprises pour les années à venir.
Différentes attentes selon le type d’activité
Les attentes en terme de localisation sont différentes selon le type d’activité. Par exemple un artisan qui commence généralement son activité chez lui ou du moins près de son domicile, sera plus attaché à son bassin de clientèle et cherchera à sédentariser son activité. Plus la commune sera grande, plus la demande d’artisans sera importante. Dans ce cas, l’accessibilité d’une zone d’activité n’est en général pas le facteur d’implantation le plus important pour un artisan.
La location, une solution privilégiée pour les entreprises
Le parcours résidentiel des entreprises (c’est-à-dire, leurs besoins de locaux durant leur évolution) peut être comparé à celui d’un particulier. Les chiffres montrent que lorsqu’une entreprise s’installe sur un territoire, elle recherche principalement un bien en location. Cela peut s’expliquer par un manque de moyens financiers durant les premières années mais surtout du fait que les entreprises ont besoin de tester les bassins d’emploi et de consommation avant de se risquer à acheter du terrain. Ainsi, si l’emplacement géographique loué correspond aux besoins de l’entreprise et lui assure la rentabilité de son exploitation, elle pourra envisager un futur achat.
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Table des matières
Introduction
1. Présentation de la CCPA
2. Matériels et méthodes
2.1 Outils et appareils « spécialisés »
2.2 Techniques d’organisation, de gestion et d’analyse mises en oeuvre
2.3 Cheminement méthodologique précis
3. Résultats et conclusions
3.1 Livrable 1 : Diagnostic et Benchmark du territoire
3.1.1 Benchmark
Des prix qui suivent différentes logiques
Une offre foncière en constante évolution
Une volonté de mixité pour la plupart des zones d’activités
Des leçons à tirer pour le territoire de la Plaine de l’Ain
3.1.2 Diagnostic du territoire
3.2 Livrable 2 : Analyse de la demande des entreprises
3.2.1 Quels types d’entreprises veulent s’implanter sur le territoire ?
Une forte demande des entreprises de logistique
L’accessibilité, facteur d’implantation majoritaire pour les grandes entreprises.
Différentes attentes selon le type d’activité
La location, une solution privilégiée pour les entreprises.
Disponibilité du bien, un gain de temps pour l’implantation
Les Aménités, indispensable à l’implantation des entreprises
3.2.2 Synthèse et critique
3.3 Livrable 3 : Schéma de développement des ZAE
3.3.1 Schéma de développement commun à l’ensemble des ZAE
Axe 1 : Rationalisation de l’espace
Axe 2 : Vers une nouvelle gouvernance des ZAE
Axe 3 : Promouvoir les ZAE : l’importance du marketing territorial
3.3.2 Typologie des ZAE
Méthodologie de la répartition des ZAE dans des types
Répartition des ZAE dans les types
3.3.3 Priorisation des ZAE au sein de leur type
Méthode de priorisation
Priorisation des ZAE
3.3.4 Calendrier prévisionnel
Conclusion
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