Soutenance mémoire
La situation des transactions et des prix de l’immobilier à Genève
Le montant global des transactions pour l’année 2014 se chiffre en milliards. En effet, près de 4.41 milliards de francs ont été enregistrés pour un total de 2188 transactions prises en compte par l’OCSTAT. C’est une nette augmentation du nombre de transactions qui évolue de 23% par rapport à 2013. Concernant la valeur des transactions, celle-ci n’a augmenté en moyenne sur l’année 2014 que de 5%. Le nombre de transactions des appartements en PPE représente plus de la moitié des transactions et un tiers de la valeur globale de l’année 2014 selon OCSTAT. Cela s’explique par des ventes d’appartements neufs qui ont été extrêmement importantes. En effet, un appartement PPE sur deux a été vendu neuf durant l’année 2014. La grande majorité des appartements vendus se concentre sur le territoire de la ville de Genève. Les deux prochains graphiques nous présentent, l’un le nombre de transactions réalisées dans le canton depuis 1990 et le second la valeur des transactions réalisées depuis la même période. Le second graphique permet de voir que les valeurs des transactions dans le canton sont en augmentation depuis presque 25 ans. Le graphique du haut permet de voir que malgré une augmentation des prix, le nombre de transactions n’est pas forcément corrélé. Cela s’explique par l’augmentation des prix des PPE et des maisons individuelles. Le ralentissement du nombre de transactions que nous pouvons observer sur le premier graphique s’explique également par des mesures toujours plus strictes prises par les banques quant à l’octroi d’un crédit hypothécaire. Plus récemment et toujours selon l’OCSTAT, l’activité du marché immobilier au premier trimestre 2016 à Genève est moins soutenue qu’en 2015: 435 transactions ont été réalisées, pour une valeur totale de 849 millions de francs. Ce sont principalement les appartements en PPE ainsi que les bâtiments administratifs, commerciaux et industriels qui ont été les plus touchés. Globalement et selon plusieurs spécialistes de la place genevoise, le marché de l’immobilier de notre canton se trouve dans une phase de stabilisation.
Selon l’étude du Crédit Suisse Economic Research1 concernant le marché immobilier parue en 2015, ce graphique fait ressortir un ralentissement des prix de l’immobilier suisse ces dernières années. Cependant et depuis une quinzaine d’années, les prix des appartements restent en augmentation d’environ 4.5% en moyenne par année. Au vu des taux d’intérêt hypothécaires très bas qui persistent depuis plusieurs années et du ralentissement des constructions des logements en propriété, l’étude fait ressortir que la hausse des prix devrait se maintenir aux alentours des 2% ces prochaines années. 1.2 Nouvelles règlementations des financements hypothécaires En date du 1er juillet 2012, de nouvelles directives en matière d’exigences pour les financements hypothécaires sont accordées par la FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) précédemment définies par l’ASB (Association suisse des banquiers). Ces nouvelles directives s’étendent sur les logements en propriété à usage propre et aux immeubles de rapport. Lors d’un financement hypothécaire, les instituts financiers genevois financent en général jusqu’à hauteur de 80% de la valeur de gage du bien immobilier retenu par la banque.
Avant juillet 2012, les fonds propres à verser étaient de 20% et ceux-ci pouvaient faire partie intégrante du deuxième pilier. À la suite de l’entrée en vigueur de cette directive, une part minimale de fonds propres de 10%, appelés fonds propres durs, doit être apportée et ne doit pas provenir d’autres prêts remboursables ni du deuxième pilier. Seuls les prêts non remboursables, les valeurs mobilières, les avoirs du 3ème pilier ainsi que le nantissement d’avoir en compte peuvent être considérés comme des fonds propres du client, en plus des avoirs en cash qu’il détient. Dans un second temps, la directive oblige aux emprunteurs que la dette soit amortie linéairement d’un tiers de sa valeur de nantissement sur une durée de 20 ans au maximum et avant l’âge de la retraite. Le remboursement doit commencer au plus tard une année après le versement de l’hypothèque. Cette directive a été très vite révisée, car moins de deux ans après sa mise en place, la durée est passée de 20 ans à 15 ans, ceci principalement pour renforcer les exigences en matière d’amortissement.
Conclusion
L’idée première de ce travail était de comparer l’incidence fiscale immobilière d’un propriétaire versus un locataire et de déterminer lequel était fiscalement avantageux. J’ai très vite identifié que le coût à calculer dépendrait énormément de différents paramètres et qu’un trop grand nombre d’hypothèses et de scénarios auraient été à prévoir. Après avoir détaillé le crédit hypothécaire dans son ensemble, j’ai donc orienté ma recherche sur l’aspect fiscal, les coûts et les avantages que le crédit hypothécaire pouvait apporter à un propriétaire. Ce travail m’a permis de me familiariser et de mieux cerner un domaine complexe qui, comme me l’a rappelé le notaire, reste un domaine dans lequel de nombreuses années d’études sont requises afin de le maîtriser. Je ne m’attendais pas à ce que les hypothèques soient régies par autant de lois et de règlements. Grâce à l’étude de ce cas pratique, mes connaissances du domaine de l’immobilier, de la fiscalité et du crédit se sont fortement accrues et me seront bénéfiques dans le cadre de mes futures études. Le cas pratique s’est exclusivement concentré sur une personne célibataire résidente à Genève. Toutes les recherches effectuées m’ont permis de comprendre que l’imposition et les déductions varient énormément selon le statut juridique du preneur de crédit et le canton d’imposition.
Il est évident que ce cas ne représente qu’un minime pourcentage des affaires hypothécaires genevoises et qu’il se doit d’être adapté pour chaque ménage. De plus, n’étant pas régie de la même manière selon les cantons, l’imposition liée à la propriété engendre une concurrence fiscale non négligeable permettant d’économiser des sommes importantes selon les régions d’imposition. À Genève et comme décrit dans mon travail, un propriétaire peut bénéficier de plusieurs avantages fiscaux tels que déduire ses intérêts hypothécaires et les frais d’entretien de son bien. Il peut également, dans le cas d’un amortissement indirect, déduire la prime cotisée de son revenu imposable. De plus, grâce à l’initiative Casatxax régie par la LDE, l’acquéreur peut dans certains cas considérablement diminuer ses frais lors de l’acquisition de son bien. Comme nous avons pu le voir, la courte durée de détention d’un bien-fonds est imposée lourdement. Afin de réduire et de répartir l’impact des coûts d’acquisition, de détention et d’aliénation, le bien immobilier doit être détenu le plus longtemps possible. En effet, dans le cas où le propriétaire bénéficie de l’initiative Casatax, celui-ci doit au minimum prouver qu’il habite son bien pendant trois ans pour ne pas devoir en retour la déduction obtenue. De plus, l’impôt sur le gain immobilier dégressif est un frein à la spéculation immobilière qui impose fortement la revente d’un bien détenu pendant une courte durée, selon la loi générale sur les contributions publiques (LCP). L’achat d’un bien immobilier est une décision importante et elle se doit d’être réfléchie attentivement. Il est pour moi nécessaire que tout futur acquéreur connaisse les impositions, les déductions possibles et les frais auxquels un propriétaire a droit ou auxquels il doit se soumettre.
L’amortissement indirect permet des déductions fiscales conséquentes sur le revenu imposable du débiteur. Le montant cotisé par année permet également d’être prolifique sur le compte. Dans le cadre d’un amortissement direct, celui-ci permet de déduire la dette au fil des ans, mais fera également déduire les intérêts qui feront augmenter l’imposition du revenu. À nouveau, plus le propriétaire détient son bien sur une longue durée et moins l’imposition sur sa fortune sera élevée. En effet, grâce à l’abattement prévu de 4% par année par la loi, le propriétaire verra sa valeur fiscale diminuer d’année en année et donc son imposition aussi. La conjoncture joue un rôle très important dans le processus d’achat et de vente d’un bien. Dans le cas où le marché immobilier se porterait bien pendant les années de détention de l’objet, le propriétaire est en effet bénéficiaire dans le cas d’une revente ou dans le cas d’une actualisation d’expertise de son acquisition. Dans le cas contraire, un ralentissement économique du marché immobilier pourrait engendrer une perte de valeur du bien immobilier. Ce travail m’a permis de tirer la conclusion qu’il est extrêmement difficile de calculer les frais d’un propriétaire contractant une hypothèque sur le territoire genevois et de les comparer avec un locataire selon plusieurs facteurs. En effet, un propriétaire gagne de manière implicite le rendement du marché immobilier grâce à l’investissement de ses fonds propres dans son bien immobilier. Le locataire pourrait investir sa fortune ailleurs et bénéficier d’autre rendement sur actifs. Les calculs présument également que tout est prévisible comme par exemple le calcul du prix de la revente de l’appartement. Or dans la réalité, les choses tendent sensiblement à être modifiées. Enfin, une comparaison peut être apportée avec un locataire lors du dernier calcul et de la répartition totale des frais sur les dix ans. Le calcul démontre que le montant global des frais représente 2’335.35 francs par mois si l’on veut être propriétaire et pouvoir jouir comme on le souhaite d’un appartement aux Eaux-vives pour le prix de 750’000 francs.
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Table des matières
Déclaration
Remerciements
Résumé
Liste des tableaux
Liste des figures
1. Introduction
1.1 La situation des transactions et des prix de l’immobilier à Genève
1.2 Nouvelles règlementations des financements hypothécaires
1.3 Propriétaire et locataire
2. Présentation du crédit hypothécaire
2.1 Le débiteur
2.1.1 Rating
2.1.2 Taux d’effort
2.2 Le bien immobilier
2.2.1 Les formes de propriété
2.2.1.1 La propriété par étages (PPE)
2.2.1.2 La propriété individuelle
2.2.1.3 La participation à une société
2.2.1.4 La copropriété
2.2.1.5 La propriété commune
2.2.2 Expertise
2.2.2.1 Taux d’avance
2.2.3 Valeur de rendement
2.2.4 Valeur intrinsèque
2.2.5 Valeur fiscale
2.2.6 Valeur locative
2.3 La banque
2.3.1 Les garanties
2.3.1.1 La cédule hypothécaire
2.3.1.2 Les avoirs LPP
2.3.1.3 Les avoirs en compte
2.3.1.4 Prévoyance 3ème pilier 3A ou 3B
2.3.2 Les différents taux d’intérêt
2.3.2.1 Le taux fixe
2.3.2.2 Le taux variable
2.3.2.3 Le taux Libor
2.3.3 Les risques inhérents aux crédits
2.3.3.1 Le risque de défaut
2.3.3.2 Le risque de documentation
2.3.3.3 Le risque de liquidité
2.3.3.4 Le risque de marché
2.4 L’amortissement
2.4.1 Direct
2.4.2 Indirect
3. Analyse fiscale du crédit hypothécaire
3.1 Fiscalité et immobilier
3.1.1 Droit de mutation
3.1.2 Registre foncier
3.1.3 Émoluments du notaire
3.1.4 Impôt foncier
3.1.5 Impôt sur les bénéfices et gains immobiliers
3.1.6 Impôt sur le revenu
3.1.7 Impôt sur la fortune immobilière
4. Cas pratique – Simulation d’un prêt hypothécaire
4.1 Contexte
4.2 Calcul du taux d’effort
4.3 Au moment de l’acquisition
4.3.1 Frais liés à l’acquisition
4.3.1.1 Droit de mutation
4.3.1.2 Registre foncier
4.3.1.3 Émoluments du notaire
4.3.1.4 Frais de dossier
4.3.2 Frais liés au gage immobilier
4.3.2.1 Registre foncier
4.3.2.2 Émoluments du notaire
4.3.2.3 Droit de mutation
4.3.3 Frais divers
4.4 Durant la détention
4.4.1 Intérêts hypothécaires
4.4.2 Amortissement
4.4.3 Frais d’entretien
4.4.4 Impôt immobilier complémentaire
4.5 Lors de l’aliénation
4.5.1 Impôt sur le bénéfice et le gain immobilier
4.6 Analyse des résultats
4.6.1 Acquisition
4.6.2 Détention
4.6.3 Aliénation
5. Conclusion
Bibliographie
Annexe 1 : Proposition de financement UBS
Annexe 2 : Circulaires fiscales
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