Soutenance mémoire
Les marques de possession et les présomptions
Les éléments physiques en place, les marques de possession et autres présomptions de fait sont des éléments à relever soigneusement, puisque la possession est un élément de poids dans la fixation des limites de propriété et peut, dans certains cas, amener à faire intervenir le jeu de la prescription acquisitive. Ces installations sont généralement du fait des propriétaires successifs, et c’est pour cela qu’ils ont leur place parmi les éléments « subjectifs » de preuve. De plus, très souvent ces murs étaient construits par les propriétaires eux-mêmes, sans forcément de contrat écrit entre les parties, ni même d’autorisation d’urbanisme, il est donc essentiel de les relever pour ensuite en tenir compte lors de la définition de la limite séparative car ils illustrent l’application quotidienne des attributs du droit de propriété. Les gestes quotidiens des propriétaires et les éléments mis en place par leur soin traduisent leurs droits de propriété.
Le premier élément qui retient l’attention des géomètres est le chaperon , usuellement appelé chapeau, des murs de clôture. Il peut prendre plusieurs formes (double pente, mono-pente, plat) qui donnent des indices sur l’appartenance du mur . Selon l’article 681 du Code civil, « Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. ». Ainsi, le chaperon à double pente présume de la mitoyenneté du mur, tandis que le chaperon mono-pente présume de la propriété privative de ce mur à la parcelle sur laquelle sont reversées les eaux pluviales. Il s’agit ici de présomptions légales car elles sont issues d’articles du Code civil.
Dans le cas où le Code civil est muet, des présomptions sont nées de décisions de justice récurrentes, ce sont des présomptions jurisprudentielles dont nous allons présenter un exemple ci-après.
La fonction du mur doit également faire l’objet d’une analyse, car elle révèle la raison initiale pour laquelle il a été édifié et ainsi fait présumer de son appartenance. S’il a été construit pour soutenir les terres d’une propriété, il s’agit donc d’un mur de soutènement, et il est alors présumé appartenir à la propriété dont il soutient les terres , sauf s’il sert également de pare-vue ou de clôture, dans ce cas-là, il peut être défini comme mitoyen . Un mur de clôture séparant deux propriétés est présumé mitoyen car d’après l’article 663 du Code Civil, « dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire». Un mur pignon construit en limite séparative sera défini privatif, mais si le voisin y a appuyé des constructions, y a ancré des poutres depuis plus de trente ans, le jeu de la prescription acquisitive permettra d’attribuer la mitoyenneté de ce mur au voisin.
La nature et l’état des clôtures doivent aussi être analysés. En effet, une clôture de même nature qui clos entièrement une parcelle sera présumée appartenir au fonds qu’elle clos. L’intention de la personne qui a édifié cette clôture était de clore son terrain, de le séparer des propriétés voisines, il est donc très fortement probable qu’il s’agisse d’une clôture privative. Au contraire, si l’on observe qu’une parcelle est close par différents types de clôture (clôture en grillage simple, clôture en plaque et piliers béton etc.), il est possible de supposer que l’implantation des limites apparentes s’est faite au compte-goutte, en fonction des différents accords établis avec les voisins, ce qui laisserait présumer que les clôtures sont mitoyennes ou qu’elles appartiennent aux voisins à l’initiative de l’implantation des clôtures.
L’autre indice qui permet de présumer de l’appartenance d’une clôture est la position des fers de clôtures.
Effectivement, des fers de clôture en « L » ou en « T » tournés vers l’intérieur d’une propriété présumeront de la propriété exclusive de cette clôture au profit de ce fonds car ils sont généralement soutenus par d’autres fers implantés d’un seul côté de la clôture. Au contraire, les fers de clôture ronds ne donneront pas spécialement d’indice d’appartenance car la clôture s’y implante généralement à l’axe.
La recherche des signes de possession est une étape qui se déroule sur le terrain, contrairement aux autres recherches. Une visite des lieux est donc nécessaire et l’établissement du plan topographique doit faire apparaître le plus d’éléments susceptibles de faire présumer la position des limites de propriété. Comme nous l’avons déjà indiqué, de nombreux éléments physiques permettent de présumer de la position des limites. Les murs et clôtures sont des éléments à analyser avec attention, puisque selon la manière dont ils ont été construits ils peuvent guider le géomètre (forme, nature, fonction, état, utilisation). Si cela est possible, il est important de situer les fondations des murs de clôture si elles sont en partie visibles. En effet, la propriété des fondations peut être différente de celle de la construction : un mur peut être défini privatif en fondations mais mitoyen en construction par exemple.
La végétation est à relever également (comme les alignements d’arbres, les arbres seuls, les haies etc.). Ces éléments doivent être plantés à une distance réglementée de la limite séparative et cela peut donc aider le géomètre à positionner cette limite. Ces distances sont définies dans les réglementations administratives (notamment dans le plan local d’urbanisme) ou dans les us et coutumes, et à défaut dans le Code civil à l’article 671. Cet article impose une distance de recul par rapport à une limite séparative de deux mètres si la plante est destinée à mesurer plus de deux mètres de hauteur, et cinquante centimètres pour les autres. L’indice principal permettant de présumer de l’appartenance d’une haie est son entretien : si la haie n’est entretenue que par un seul propriétaire cela laisserait penser qu’elle est privative à son fonds, au contraire une haie entretenue par les deux riverains pourrait laisser penser qu’elle est mitoyenne.
Bien entendu, les bâtis doivent être positionnés ainsi que les ouvrants des portes et fenêtres afin de savoir s’il y a lieu à établir des servitudes de vue après avoir garanti la limite séparative. Positionner le bâti sur la parcelle permettra également de savoir si la construction respecte les prospects (distances minimales de construction par rapport aux limites séparatives et à la délimitation avec le domaine public) une fois la limite réelle définie. Si cela est possible, le géomètre doit relever le nu intérieur des murs de bâtis proches de la limite séparative apparente. En effet, en cas de mitoyenneté du mur, son épaisseur est un élément important à connaître car cela réglemente les droits des propriétaires.
Les signes de possession et les présomptions de fait apportent des éléments témoignant de la réalité du terrain et de l’application quotidienne des droits de propriété : une haie entretenue par un seul propriétaire laisserait penser que celle-ci est privative, des jardinières ancrées de chaque côté d’un mur de clôture présumeraient de sa mitoyenneté, etc. Les présomptions ne sont pourtant que des indices qui doivent être corroborés par d’autres modes de preuve afin de leur attribuer une force probante assez forte pour être prise en compte.
Comme nous l’avons vu, les modes de preuve utilisables dans une procédure de bornage sont très nombreux et de nature très variée. Ils peuvent être des documents issus d’une autorité administrative, de professionnels ou de particuliers, ou encore des usages ou des signes de possession . Le premier obstacle au rassemblement de ces éléments est donc la difficulté à les retrouver, cela est d’autant plus difficile qu’il existe une multitude de sources de modes de preuve. En somme, la recherche des éléments de preuve est une étape chronophage qui doit commencer dès l’ouverture du dossier car il s’agit également de la plus importante. Les demandes d’archives sont donc adressées à une multiplicité de personnes ce qui entraîne des délais de recherche importants. Le géomètre-expert suit des règles d’éthique professionnelle qui l’obligent à ne pas lier la qualité de son travail au contexte économique dans lequel s’inscrit son activité. En effet, son rôle de « gardien des droits constitutionnels des citoyens lui impose d’être irréprochable et de fournir un travail de grande qualité, sans imperfection, pour répondre comme il se doit à la délégation de service public qu’il détient .
Une fois l’étape de recherche des modes de preuve effectuée, le géomètre-expert doit analyser leur contenu mais aussi et surtout leur recevabilité. Pour cela il s’appuie sur des critères différents selon la nature du document analysé.
L’analyse de l’expert quant à la recevabilité des modes de preuve
Les modes de preuve recueillis par le géomètre-expert ne présentent pas toujours les qualités intrinsèques nécessaires pour être recevables. Les critères de recevabilité des modes de preuve dépendent avant tout de leur nature mais aussi de l’époque de leur établissement ; on ne peut pas exiger d’un document établi il y a cinquante ans de remplir les mêmes critères de recevabilité que ceux produits de nos jours. L’expert analyse généralement les documents écrits tels que les titres de propriété (A), puis les pièces graphiques telles que les plans de bornage (B) et enfin les éléments en place et les signes de possession (C). Mais l’analyse de ces documents est une tâche délicate tant par la diversité des modes de preuve à rechercher que par les critères de recevabilité que le géomètre-expert doit vérifier.
Les titres et les conventions
En matière de droits réels immobiliers il convient ici de dissocier les actes authentiques (1), rédigés par un officier public, des actes sous seing privé (2), contrats établis directement entre les parties, puisqu’ils n’ont pas les mêmes formalités de rédaction ni la même valeur juridique. Les actes authentiques sont considérés « certifiés » par l’officier public qui les établit, ils ne peuvent être contestés que par la procédure d’inscription en faux, et ils doivent obligatoirement être publiés auprès du service de la publicité foncière , ce qui les rend opposable aux tiers. Quant aux actes sous seing privé, ils ne peuvent pas être contestés par la procédure d’inscription en faux, mais ils peuvent l’être par la procédure de vérification d’écriture qui est beaucoup moins stricte que la première.
Les actes authentiques
Un acte authentique est un écrit émanant d’un notaire, d’un huissier de justice ou bien d’un officier d’état civil. Dans le cas d’une procédure de bornage, le géomètre sera le plus souvent confronté aux actes notariés (actes de vente, actes de donation, actes de partage et succession, etc.).
Pour le bornage, l’acte authentique permet de s’assurer de la qualité de propriétaire pour le vendeur, ainsi que les identités et capacités de toutes les parties. Dans le cas d’un transfert de propriété, le notaire est tenu de procéder à une vérification juridique du bien : il effectue une analyse au minimum trentenaire des origines de propriété ; il se renseigne sur l’existence d’une éventuelle hypothèque sur le bien ; il s’assure de purger tout droit de préemption en déposant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et il adresse une demande de certificat d’urbanisme pour connaître la situation de l’immeuble vendu au regard des réglementations d’urbanisme. L’acte authentique est signé par les vendeurs, les acquéreurs et lenotaire, et sa publication est obligatoire auprès du service de la publicité foncière pour le rendre opposable aux tiers. Comme nous l’avons déjà évoqué, les pièces graphiques annexées ne sont quant à elles pas publiées. La jurisprudence affirme qu’une pièce ne peut être considérée comme une annexe à l’acte authentique que s’il existe une mention constatant cette annexe et signée par le notaire . Or le contenu d’un acte authentique et toutes les mentions qu’il renferme revêtent le caractère authentique au même titre que l’acte , donc le fait qu’une pièce graphique soit annexée aux actes (en respectant les exigences précédentes) lui confère une valeur probante supérieure aux documents non annexés. L’acte authentique « fait pleine foi de la convention qu’il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause » , ce qui signifie que la force probante qui lui sera accordée est maximale.
Les signes de possession et le constat de l’état des lieux
La possession est une notion essentielle du droit des biens. En matière de meubles, la possession vaut titre, mais en matière d’immeuble elle est une présomption de droit de propriété qui doit être corroborée par d’autres modes de preuve pour être plus sérieusement prise en compte dans la hiérarchie des modes de preuve au cours d’une opération de bornage. La possession peut entraîner l’intervention de la prescription acquisitive si elle respecte certains critères définis dans le Code civil (1) et elle doit être vérifiée par un faisceau d’indices recueillis et transmis par le possesseur (2).
La possession et la prescription acquisitive
Les signes de possession sont importants à relever sur le terrain car ce sont les témoins d’un état de fait à un instant T. Ils seront automatiquement intégrés à l’analyse foncière du géomètre -expert, mais c’est leur ancienneté qu’il convient de déterminer car elle permet de leur attribuer une valeur probante supérieure en permettant éventuellement d’invoquer la prescription acquisitive. Pour pouvoir prouver cette ancienneté, les parties fournissent des indices qui permettent de corroborer la date d’entrée en possession.
Bien que la prescription acquisitive ne relève plus de l’action en revendication du droit de propriété que de l’action en bornage, certains géomètres-experts la prennent en compte lors de la hiérarchisation des modes de preuve pour déterminer la limite de propriété entre deux fonds. Comme nous le verrons par la suite, la prise en compte de la prescription acquisitive lors d’une opération de bornage bouleverse la hiérarchie des modes de preuve usuellement établie par les géomètres-experts ; aussi les géomètres qui décident d’en tenir compte lors du bornage doivent au préalable vérifier certains critères de recevabilité.
Le Code civil définit la possession dans son article 2228 comme « la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom ». Les deux composantes indispensables de la possession sont le corpus, l’élément « matériel » qui correspond à la première partie de la définition du Code civil, et l’animus, l’élément « intentionnel » qui correspond à la deuxième, ainsi un détenteur précaire ne pourrait faire jouer l’usucapion.
Pour être déclarée « utile » et ainsi permettre à terme la prescription acquisitive, la possession doit êtreefficace et exempte de vices, c’est-à-dire qu’elle doit vérifier cinq conditions : être continue et ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire . S’il souhaite faire intervenir la prescription acquisitive dans sa proposition de définition de la limite de propriété, l e géomètre-expert doit recueillir des éléments de preuve démontrant une possession non viciée ; il s’agit souvent de témoignage des anciens propriétaires déjà en possession , des riverains ou des tiers. Le géomètre doit également s’assurer que le délai de prescription défini à l’article 2272 du Code civil est respecté, c’est-à-dire dix ans pour un possesseur de bonne foi qui présente un juste titre , trente ans sinon.
LES CONFLITS ENTRE LES MODES DE PREUVE EN BORNAGE
Comme nous l’avons vu précédemment, la preuve irréfutable n’existe pas en matière de propriété immobilière, et la jurisprudence affirme d’ailleurs qu’elle se prouve par tous les moyens . La pluralité d’éléments de preuve peut permettre à l’expert de fixer de manière quasi-certaine la limite de propriété entre deux fonds lorsqu’ils « vont tous dans le même sens ». Cependant, lorsque ces modes de preuve entrent en conflit, lorsqu’ils se contredisent, l’analyse de l’expert est primordiale pour dénouer ces situations et appliquer une hiérarchie des preuves adaptée. Ces circonstances se produisent lors de litiges entre voisins qui ne s’accordent pas sur les limites de propriété ou bien sur le droit de propriété lui-même. Ces désaccords les conduisent alors devant le tribunal. Il paraît donc logique que le géomètre-expert s’appuie sur des décisions de justice pour justifier le degré d’intérêt qu’il porte aux documents dont il a connaissance.
Le géomètre-expert doit hiérarchiser les modes de preuve dont il a connaissance pour leur attribuer à chacun une valeur probante (I) qui varie d’un dossier à l’autre car des conflits entre modes de preuve peuvent naître. Ces conflits apparaissent autant entre des éléments de valeur probante différente (II) qu’entre des moyens de preuve de valeur probante égale d’après la hiérarchie des modes de preuve usuellement établie (III).
La hiérarchisation des modes de preuve
Lors de l’étape de hiérarchisation, le géomètre-expert doit attribuer à chaque mode de preuve une valeur probante en fonction de tous les critères étudiés précédemment et les classer par ordre d’importance.
Les éléments de preuve dont la valeur probante sera élevée seront analysés en priorité par rapport aux éléments de valeurs probantes inférieures. La hiérarchie des modes de preuve est donc la partie la plus importante du travail effectué par le géomètre-expert, et c’est à cette étape de l’opération de bornage que son expertise juridique est requise. Cette phase est déterminante car elle est à l’origine même de la fixation des limites de propriété. Le géomètre doit justifier les raisons qui l’ont poussé à priori ser tel ou tel mode de preuve, spécialement lorsque ces modes de preuve entrent en conflits.
Il existe une hiérarchie des modes de preuve établie dans le Code civil, mais elle est généraliste et ne s’applique pas parfaitement à l’opération de bornage. Les preuves dites littérales ou parfaites sont au sommet de la pyramide des modes de preuve ; suivent ensuite les présomptions et témoignages. Cependant, rappelons qu’en matière de droit de propriété la preuve irréfutable n’existe pas car elle n’a jamais été mise en place par le législateur, le système est uniquement déclaratif et translatif en France . Il est important de comprendre que le rôle du service de la publicité foncière ne consiste qu’à rendre opposable aux tiers les documents publiés ; ainsi la date de publication fait foi en cas de conflit, mais cela n’est pas une preuve parfaite de propriété car elle ne permet pas d’attester que le vendeur était bien propriétaire, ainsi que ses auteurs. C’est parce que la hiérarchie des modes de preuve de propriété n’est pas clairement établie que le Conseil supérieur de l’OGE – qui a pour mission de représenter la profession, de définir et faire évoluer ses pratiques et son cadre– cite les modes de preuve à analyser nécessairement dans ses règles de l’art en 2002 . L’usage de la profession recommande une hiérarchie des modes de preuve dans la fixation de la limite de propriété (A) quien cas de prise en compte de la prescription acquisitive sera renversée (B).
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Table des matières
AVANT-PROPOS
REMERCIEMENTS
LISTE DES ABRÉVIATIONS
TABLE DES MATIÈRES
INTRODUCTION
PARTIE 1 : LA PLURALITÉ DES MODES DE PREUVE UTILISABLES EN BORNAGE
I – UN PANEL LARGE DE MODES DE PREUVE DIFFICILE À SE PROCURER
A. LES MODES DE PREUVE DITS « OBJECTIFS »
1) LES ÉLÉMENTS ISSUS DES SERVICES DU CADASTRE
2) LES INFORMATIONS APPORTÉES PAR LES TITRES DE PROPRIÉTÉ ET AUTRES CONVENTIONS
3) « BORNAGE SUR BORNAGE NE VAUT », DEMANDES D’ARCHIVES AUPRÈS DES CONFRÈRES
4) LES ARCHIVES MUNICIPALES DÉTENTRICES DES AUTORISATIONS D’URBANISME
B. LES MODES DE PREUVE DITS « SUBJECTIFS »
1) LES US ET COUTUMES LOCAUX
2) LES DIRES DES PARTIES ET DES SACHANTS
3) LES MARQUES DE POSSESSION ET LES PRÉSOMPTIONS
II – L’ANALYSE DE L’EXPERT QUANT À LA RECEVABILITÉ DES MODES DE PREUVE
A. LES TITRES ET LES CONVENTIONS
1) LES ACTES AUTHENTIQUES
2) LES ACTES SOUS SEING PRIVÉ
B. LES PROCÈS-VERBAUX ET PLANS DE BORNAGE ET LES PLANS DE DIVISION
1) LA CONSERVATION ET LA DIFFUSION DES DOCUMENTS RELATIFS AU BORNAGE
2) LA PIÈCE LITTÉRALE DU PROCÈS-VERBAL DE BORNAGE NORMALISÉ
3) LA PIÈCE GRAPHIQUE DU PROCÈS-VERBAL DE BORNAGE NORMALISÉ : LE PLAN DE BORNAGE
4) LES DIVISIONS FONCIÈRES
C. LES SIGNES DE POSSESSION ET LE CONSTAT DE L’ÉTAT DES LIEUX
1) LA POSSESSION ET LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE
2) LES INDICES POUR DATER L’ENTRÉE EN POSSESSION
PARTIE 2 : LES CONFLITS ENTRE LES MODES DE PREUVE EN BORNAGE
I – LA HIÉRARCHISATION DES MODES DE PREUVE
A. LA HIÉRARCHIE USUELLEMENT ÉTABLIE
B. L’EFFET DE LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE SUR LA HIÉRARCHIE DES MODES DE PREUVE
II – LES CONFLITS ENTRE DES MODES DE PREUVE DE VALEUR PROBANTE DIFFÉRENTE
A. UN TITRE DE PROPRIÉTÉ CONFRONTÉ AUX AUTRES MODES DE PREUVE
1) UN TITRE DE PROPRIÉTÉ OPPOSÉ À DES DOCUMENTS ISSUS D’UN BORNAGE ANTÉRIEUR
2) LES CONFLITS OPPOSANT UN TITRE DE PROPRIÉTÉ ET DES SIGNES DE POSSESSION
3) UN TITRE OPPOSÉ À DES PRÉSOMPTIONS OU INDICES
B. UNE POSSESSION CONFRONTÉE À D’AUTRES MODES DE PREUVE
1) L’APPLICATION DE LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE AU-DELÀ D’UNE LIMITE BORNÉE
2) LA POSITION DES SIGNES DE POSSESSION SIMPLE FACE À D’AUTRES MODES DE PREUVE
3) LES INDICATIONS CADASTRALES ET LES SIGNES DE POSSESSION
III – LES CONFLITS ENTRE DES MODES DE PREUVE D’ÉGALE VALEUR
A. TITRE CONTRE TITRE
1) DES TITRES DE NATURE DIFFÉRENTE
2) DES TITRES ISSUS D’UN AUTEUR COMMUN
3) DES TITRES ISSUS D’AUTEURS DIFFÉRENTS
B. POSSESSION CONTRE POSSESSION
1) L’INTERRUPTION DE LA POSSESSION
2) OPPOSITION DE POSSESSIONS VICIÉE ET NON-VICIÉE
C. BORNAGE CONTRE BORNAGE
1) UN BORNAGE ANCIEN EN CONFLIT AVEC UN BORNAGE PLUS RÉCENT
2) BORNAGE EFFECTUÉ AU COURS D’UN AMÉNAGEMENT FONCIER AGRICOLE ET FORESTIER
CONCLUSION
BIBLIOGRAPHIE
I – OUVRAGES ET MÉMOIRES
A. OUVRAGES
B. MÉMOIRES
II – ARTICLES DE REVUES
A. REVUE GÉOMÈTRE
B. AUTRES REVUES
III – LOIS, DÉCRETS, ET ARRÊTÉS
A. LOIS
B. DÉCRETS
C. ARRÊTÉS
IV – RESSOURCES ÉLECTRONIQUES (CONSULTÉES ENTRE LE 02/02/15 ET LE 26/06/15)
A. BASES DE DONNÉES JURIDIQUES
B. AUTRES RESSOURCES ÉLECTRONIQUES
V – AUTRES DOCUMENTS
