Soutenance mémoire
Le lot transitoire : un usage nécessaire, établi de longue date, mais source de contentieux
Avec le développement de l’habitat urbain, l’existence du lot transitoire était devenue une nécessité pour les professionnels de l’immobilier. Pour autant, la loi du 10 juillet 1965 était muette quant à la question des constructions par phases et son avènement a ainsi été le résultat de la pratique (I.1). Mais cet usage du lot transitoire, plébiscité par les professionnels, a donné lieu à un grand nombre de contentieux portant notamment, sur sa définition ainsi que sur les droits et obligations qu’il confère à son bénéficiaire. Par conséquent, cela montre que cette notion est plus complexe qu’il ne semble (I.2).
Un usage, issu de la pratique, apparu avec le développement des constructions immobilières par phases
Comme indiqué, la notion de lot transitoire est née pour répondre à certains besoins de la pratique que le législateur n’avait pas encore définis ou appréhendés. En effet, le développement des constructions de grands ensembles immobiliers a modifié les habitudes de la construction en raison du développement de programme de constructions par tranches successives. Les lots transitoires ont alors permis aux promoteurs de réaliser des ventes en l’état futur d’achèvement lorsqu’ils ont débuté la réalisation de constructions par tranches (I.1.1). Cependant, l’usage du lot transitoire, pour les grands ensembles immobiliers, a montré des limites et le lot transitoire a aussi trouvé sa place dans les constructions déjà bâties, particulièrement dans des projets de surélévations ou de constructions sur jardin (I.1.2). Ainsi, toute cette diversité de pratique sont ensuite venues nourrir le contentieux, auquel le législateur va tenter de répondre.
Le lot transitoire : une apparition nécessaire, montrant des limites, pour les constructions non encore bâties
À la suite de la seconde guerre mondiale, il a fallu faire face à une demande de logements toujours plus importante. C’est ainsi que dans les années 1960-1970, se sont développés les programmes de constructions d’immeubles collectifs et plus généralement, une forte urbanisation . Les acquisitions foncières par les promoteurs connaissaient un essor important, d’autant qu’à cette période, avec un prix du foncier très bas, l’opération ne représente pas un investissement trop conséquent. Cela permet de concevoir puis de réaliser des grands ensembles immobiliers composés de plusieurs bâtiments et comprenant à la fois des parties destinées aux logements, aux bureaux ou encore aux commerces. Pour gérer le fonctionnement de ces grands ensembles immobiliers une fois réalisés, en tout ou partie, le régime de la copropriété s’est souvent montré le plus adapté, ou du moins le plus couramment utilisé car encadré par la loi du 10 juillet 1965 . Toutefois, les promoteurs, qui ont réalisé ce type d’aménagements, souhaitaient avoir, d’une part, une marge de manœuvre pour adapter, le cas échéant, le projet initial et d’autre part, une sécurité financière pour le promoteur. Or, à cette époque, le cadre législatif ne proposait aucune disposition adaptée à ces besoins. En effet, pour que la loi du 10 juillet 1965 s’applique, il faut que les immeubles soient déjà construits, ce qui n’est pas le cas dans un programme de construction par tranches. C’est ainsi que le lot transitoire a été créé . Le promoteur réalise une première partie de l’ensemble immobilier, le plus souvent un premier bâtiment et défini le reste de son projet dans un lot transitoire. Le lot transitoire lui permet ainsi à la fois d’anticiper l’avenir du projet en le définissant dès le début de l’opération et à la fois de conserver un droit de construire pour le reste du projet. De plus, la vente des lots déjà réalisés, permet au promoteur de disposer de la trésorerie suffisante pour financer la suite du projet qui était défini dans le lot transitoire. C’est ainsi, qu’une nouvelle façon de penser la réalisation des grands ensembles immobiliers est née, où le lot transitoire était un élément indispensable et central. Dès lors, les promoteurs acquièrent le foncier, prévoient un projet global, n’en réalisent qu’une partie dans le but de la vendre rapidement afin de pouvoir financer le reste du projet qui est défini dans un lot transitoire. De plus, les promoteurs n’ont pas besoin d’attendre l’achèvement de la construction de la première tranche pour commencer la vente des lots qui la composent. En effet, ils réalisent des ventes sur plans, pratique qui est, encore de nos jours, au cœur des projets de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Le lot transitoire : un usage trouvant son utilité dans des constructions déjà existantes
Dans une copropriété existante, un copropriétaire d’un lot au rez-de-chaussée peut se voir ajouter, via un lot transitoire, un droit de construire sur son jardin privatif. De même, par l’intermédiaire d’un lot transitoire, le titulaire d’un lot se trouvant au dernier étage peut se voir conférer le droit de construire sur terrasse ou de surélever le bâtiment.
Ainsi, le lot transitoire permet d’anticiper des projets de modification de l’immeuble. De ce fait, les titulaires sont propriétaires de leur lot de copropriété et d’un lot transitoire constitué d’un droit de construire. Ces possibilités vont faire augmenter l’usage des lots transitoires dans les petites copropriétés et participer à leur développement. En effet, l’une « des caractéristiques de ces lots transitoires est d’être voués, en principe, à disparaitre pour laisser place à un certain nombre de lots définitifs » . En l’occurrence, il s’agit bien de créer un lot temporaire constitué d’un droit de construire et destiné à disparaitre pour donner lieu à un lot réel qui vient en compléter ou en créer un autre après construction.
Ainsi, l’usage du lot transitoire a permis de gérer et d’encadrer certaines évolutions de la copropriété.
De plus, l’usage du lot transitoire s’est généralisé car il facilite la mise en œuvre de la surélévation. Également dans le but de favoriser les opérations de surélévation, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur est venue modifier l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 en changeant la majorité requise pour la réalisation de ces travaux. Désormais, la décision de réaliser une surélévation « est prise, non plus à l’unanimité de ses membres, mais à la majorité de l’article 26 de la loi » du 10 juillet 1965, soit « à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ». La loi Alur a également supprimé le droit de véto des copropriétaires du dernier étage pour lui subsister un droit de priorité. Ainsi, ils ne peuvent plus s’opposer à la réalisation des travaux de surélévation, mais ils ont un droit de priorité pour acheter les lots créés par ces travaux . En effet, désormais, nous pouvons lire à l’alinéa 4 de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 que « les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés » . Toutefois, la loi Alur ne permet pas de « déterminer précisément les titulaires de ce droit de priorité en cas de surélévation partielle du dernier étage » . Le syndic fait une offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification aux copropriétaires de l’étage supérieur. Cette notification doit indiquer le prix et les conditions de vente. Il en est de même si le syndicat procède à la cession de son droit de surélévation. Ainsi, en l’absence de lot transitoire, les copropriétaires du dernier étage, qui souhaitent réaliser une surélévation, doivent impérativement demander l’approbation des autres copropriétaires lors d’une assemblée générale.
À l’inverse, si le copropriétaire d’un lot de l’étage supérieur d’un bâtiment dispose d’un lot transitoire afin de réaliser une surélévation de son lot, alors il n’a pas à obtenir l’autorisation du syndicat lors d’une assemblée générale. En effet, cette autorisation lui a déjà été accordée lors de la création du lot transitoire et de la mention de son existence dans l’état descriptif de division (EDD) . Certes, il doit payer des charges sur cette surélévation alors même que la construction n’est pas encore réalisée ; cependant, il est libre d’effectuer les travaux quand il le souhaite sans avoir à en demander l’autorisation aux autres copropriétaires. Toutefois, l’usage du lot transitoire nécessite d’être vigilant. En effet, « un lot transitoire ne peut exister sans comporter une quote-part des parties communes » qui lui sont liée. Cela implique donc que son titulaire est tenu de participer aux charges de la copropriété à hauteur des quotes-parts dont est doté le lot transitoire.
Dans le cas où le titulaire d’un lot transitoire ne réalise pas la surélévation ou la construction qui constitue la partie privative de son lot, il demeure dans l’obligation de continuer à contribuer aux charges de la copropriété en fonction de ses quotes-parts de parties communes. C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans son arrêt du 14 novembre 1991 en indiquant que le lot transitoire n’est pas assujetti « à un régime particulier » . C’est également ce qui a été mentionné en doctrine : « l’impossibilité de réaliser les parties privatives des lots définitifs qui devaient se substituer au lot transitoire, ne fait pas disparaitre ce dernier » . Selon des auteurs, il faut noter qu’un lot devenu temporairement ou définitivement inconstructible, continue d’exister et que son titulaire reste assujetti aux paiements des charges.
L’usage du lot transitoire marqué de nombreux contentieux
Même si le lot transitoire est apparu pour de faciliter la réalisation de certaines opérations immobilières ou de certains projets, il a néanmoins toujours été source de contentieux. Ces litiges concernent l’essence même de la notion, sa définition montrant ainsi qu’elle est imprécise (I.2.1), mais également les droits que le lot transitoire confère à son titulaire quant à son statut de copropriétaire (I.2.2) et enfin, les modalités d’usage du droit de construire (I.2.3). Ainsi, une intervention du législateur est attendue pour mettre un terme à ces contentieux.
Une définition doctrinale et jurisprudentielle du lot transitoire débutant dès les années 1980 mais qui devient rapidement insuffisante
Comme nous l’avons vu, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne prévoyait pas l’organisation des constructions immobilières par tranches et c’est donc pour y pallier que le lot transitoire a été créé. La création des termes « lot transitoire » est attribuée à Messieurs C. Giverdon et P.
Capoulade, spécialistes du droit de la copropriété et rédacteurs de nombreux articles et ouvrages sur le thème de la copropriété. Dans un article qu’ils ont publié dans la revue « Administrer » dans les années 1980. À cette époque, il y a un clivage entre les universitaires et les jurisprudences autour de deux définitions du lot transitoire. Pour D.
Tomasin, un autre spécialiste du droit de la copropriété, un lot de copropriété devait avoir une partie privative physiquement constituée . A contrario, P. Capoulade estimait que la partie privative pouvait être virtuellement définie physiquement rendant ainsi licite l’existence du lot transitoire . En 1989, la Cour de cassation, sans utiliser les termes de « lot transitoire », avait décidé de lui reconnaître une existence puisqu’elle admet qu’il soit saisissable . De plus, en 1991, cette même juridiction précisait que « les lots dits « transitoires » ne sont pas assujettis à un régime particulier » . Il s’agit de noter, que dans cette décision, le lot transitoire n’est pas encore explicitement reconnu puisque la Cour le mentionne comme un lot « dit » transitoire faisant ainsi écho à la formulation des universitaires précédents. Cela montre que ce type de lot est tout de même reconnu par la Cour dans l’administration des copropriétés, même s’il n’apparaît pas dans la loi. Par ces décisions, la Haute juridiction semble déjà accréditer la position défendue par P. Capoulade, à savoir que le lot transitoire, bien que virtuel car composé d’un droit de construire, est licite. Par ailleurs, même si les arrêts précédents sont des arrêts de rejet, certains s’accordent à les reconnaître malgré tout comme des arrêts de principe . Nous verrons dans les développements ultérieurs que les juges du fond ainsi que la Cour de cassation sont restés fidèles à la conception développée dans ces arrêts de principe.
Ainsi, c’est dans ce sens, que plusieurs arrêts d’appel rendus en 1993 puis en 1995 ont apporté une définition plus précise du lot transitoire et des droits qui y sont attachés.
Ces premières décisions ont précisé que le lot transitoire est un lot de copropriété constitué d’une part, d’une partie privative, laquelle est composée par le droit de construire et d’autre part, de parties communes correspondant aux quotes-parts affectées au lot par le règlement de la copropriété . Ces décisions des juges du fond vont même plus loin dans la définition puisqu’elles précisent que les « terrains non bâtis [sont] privativement réservés à l’exercice exclusif du titulaire d’y édifier une construction » . Ainsi, le lot transitoire, tel que les juges du fond le définissaient à cette période, correspondait bien à un lot de copropriété à part entière. Il est conforme à la définition du lot de copropriété donnée par la loi du 10 juillet 1965 en son article 1 er dans sa rédaction initiale, à savoir qu’un lot de copropriété est composé par « une partie privative et une quote-part de parties communes ». Néanmoins, la différence majeure entre un lot « classique » et un lot transitoire, réside dans le fait que la partie privative du lot transitoire n’a pas d’existence réelle au moment de sa création. Il est fondamental de retenir que la partie privative du lot transitoire est virtuelle car il « a pour finalité de permettre l’édification par tranches successives des bâtiments qui composent une copropriété », comme nous l’avons déjà exposé.
C’est ce que soulignent également C. Atias et J-M. Roux, universitaires, spécialistes du droit de la copropriété, en indiquant que les lots transitoires sont « dotés d’une constitution tout à fait particulière, afin de permettre indirectement la mise en vigueur du statut de la copropriété sur un immeuble dont certains bâtiments seulement ont été édifiés ». En d’autres termes, ils renvoient à l’usage du droit de construire futur. La caractéristique « abstraite » et non matérielle de la partie privative du lot transitoire est pourtant à l’origine de nombreux contentieux et décisions comme nous le verrons ultérieurement. La Cour de cassation a, par la suite, validé la définition de la notion telle qu’elle résultait des décisions précédentes. Pour la Cour, dans un arrêt de 2010, bien que le lot transitoire soit un lot de copropriété comme les autres, le droit de construire, qui constitue sa partie privative, doit être « suffisamment défini pour pouvoir être exercé par son titulaire ». Ainsi, les magistrats de la Cour exigent ici une définition suffisante du droit de construire. L’adverbe « suffisamment » reste toutefois ambigu. Il semble avoir pour but de limiter les utilisations qui pourraient être qualifiées d’abusives, telle que l’absence de définition du projet à venir. Par conséquent, l’exigence formulée par la Cour impose une certaine anticipation puisque chaque lot transitoire doit répondre à un besoin pour le projet immobilier auquel il se rapporte. Cependant, la formulation de la Cour laisse place à différentes interprétations sur les éléments qui doivent définir le droit de construire pour qu’il soit conforme à la volonté du législateur . De plus, et toujours dans le but de contrôler son usage, un arrêt de la Cour de 2013 ait pu indiquer que pour retenir la qualification de lot transitoire, le droit de construire y afférent devait être mentionné dans le règlement de copropriété sous peine de non-validité du lot transitoire
La notion de copropriétaire pour le titulaire d’un lot transitoire, un sujet source de divergence et donc de contentieux
Nous avons vu qu’un arrêt de la Cour de cassation de 1991 avait censuré la décision rendue par la juridiction inférieure, en affirmant que « les lots dits « transitoires » ne sont pas assujettis à un régime particulier ». Dès lors, les magistrats de la Cour de cassation confirment que les titulaires de lots transitoires sont des « copropriétaire[s] au sens de la loi du 10 juillet 1965 » . C’est également ce qu’expriment la doctrine reconnue, en indiquant que « le titulaire d’un lot transitoire est copropriétaire, membre du syndicat. Il doit être traité comme tel à tous égards » . En effet, de voir dans le lot transitoire un véritable lot de copropriété permet aussi à la Cour « d’éliminer des qualifications plus subtiles tirées du statut de la copropriété ou du droit des biens » . Cela a permis d’encadrer certaines pratiques du lot transitoire en le soumettant au régime de la loi du 10 juillet 1965, comme tout lot de copropriété. Selon des commentaires de cet arrêt de 1991,la troisième chambre civile a mis « fin à une longue procédure [et] tranché une question délicate dont la doctrine débattait depuis plus d’une décennie » , cette clarification nécessaire montre bien que la pratique avait besoin d’être encadrée et que la Cour est venue répondre à ce besoin.
Par la suite, les juges du fond ont suivi cette qualification . Tout d’abord, c’est un arrêt d’une cour d’appel en 1993, qui réaffirme que les « lots dits transitoires ne sont pas assujettis à un régime particulier » et donc que les titulaires de lot transitoire sont des copropriétaires au sens de la loi du 10 juillet 1965. Ensuite, dans un autre arrêt, une cour d’appel vient indiquer que « le titulaire d’un lot transitoire a le droit de participer aux assemblées générales et de participer aux votes » . Ces décisions viennent légitimer le droit des titulaires de lot transitoire à participer aux assemblées générales et exprimer leur volonté lors des votes. Il s’agit en effet d’un droit entre les mains de tous les copropriétaires. Plus tard, une cour d’appel dans un arrêt de 1999 rend un jugement allant dans le même sens que les deux précédents. Elle confirme, une fois encore, que le lot transitoire est un lot de copropriété. Elle vient ajouter de plus, que ce lot « doit participer aux charges, conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ».
En l’occurrence, qu’il faut distinguer, d’une part, les « charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » et d’autre part, les « charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes » auxquelles il participera en fonction du critère d’utilité. Le fait que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique, selon la Cour, au lot transitoire vient confirmer que ce type de lot est bien un lot de copropriété. Cette décision indique qu’il faut distinguer les charges de la même manière qu’elles soient afférentes à un lot de copropriété classique ou un lot transitoire.
L’usage du droit de construire, un sujet également au cœur des contentieux
Comme indiqué, la partie privative du lot transitoire est constituée d’un droit de construire mais son usage est à l’origine de nombreux litiges entre les copropriétaires et a donc fait l’objet d’une jurisprudence conséquente.
La première décision exemplaire en ce sens est un arrêt de 1995 rendu par la Cour de cassation à propos d’un contentieux portant sur la réserve du droit de surélever la toiture, aux propriétaires des mansardes. Toutefois, si le règlement de copropriété réservait un droit de construire il ne rattachait pas « ce droit aux parties privatives d’un lot, dans le silence des titres, [que] ce droit [était] demeuré accessoire aux parties communes » . Par conséquence, la Cour impose ici que le droit de construire soit constitutif de la partie privative d’un lot pour qu’il puisse être défini comme lot transitoire. En l’absence, il s’agit d’un droit accessoire aux parties communes encadré alors par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 . Rappelons que cet article 3 expose que « sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ». Comme l’indique l’article 3 lui-même, il est possible d’y déroger par une clause contraire, devant apparaître dans le règlement de copropriété.
Cependant, l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l’exercice de l’un des droits accessoires visés à l’article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n’a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention » . En conséquence, il convient d’insister sur le fait que si un droit de construire est un droit accessoire aux parties communes, il devient caduc dans un délai de dix ans à partir de son inscription au règlement de copropriété s’il n’a pas été exercé. Ces dispositions viennent confirmer la nécessité, dans le cas d’un lot transitoire, que le droit de construire soit bien constitutif de la partie privative du lot. C’est dans le même sens qu’un commentateur, à propos d’un autre arrêt de la Cour rendu en 2002 , expose qu’« un droit de construire sur une partie commune prévu dans un règlement de copropriété constitue une autorisation de nature conventionnelle au sens de l’article 37 de la loi, qui devient caduque après 10 ans ».
La notion de lot transitoire, consacrée par la loi Élan : quels répercussions, incidences et impacts pour les pratiques ?
Ainsi, les professionnels attendaient un cadre légal venant apporter des précisions concernant la notion de lot transitoire. C’est ce que le législateur a fait au travers de la loi Élan, n°2018-1021 du 23 novembre 2018. Dans l’année qui a suivie, l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 a pourtant comblé les imperfections de cette loi (II.1). Ce cadre législatif impose également de nouvelles obligations assorties de sanctions applicables en cas de non-respect, volontaire ou par méconnaissance. Pour autant, ces dernières soulèvent un certain nombre de questions vis-à-vis de la pratique (II.2).
Une définition attendue du lot transitoire, rapidement modifiée et précisée par une ordonnance du 30 octobre 2019
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, couramment désignée « loi Élan », a modernisé la loi du 10 juillet 1965. Elle y apporte notamment une définition du lot transitoire qui était attendue, et nécessaire pour réduire les contentieux. Toutefois, il convient de constater si les éléments issus de la jurisprudence, consacrés par la loi, suffisent à encadrer la pratiqu e ou si des ambiguïtés subsistent (II.1.1). Par ailleurs, moins d’un an après la promulgation de cette loi, une ordonnance du 30 octobre 2019 vient la compléter et modifie ainsi la définition du lot transitoire faite initialement par le législateur pour en élargir le champ d’application (II.1.2).
La loi Élan apporte la première définition de la notion de lot transitoire
La loi Élan du 23 novembre 2018 porte des réformes sur différents domaines tels que le numérique, l’aménagement ou encore le logement. Pour ce qui concerne le régime de la copropriété en général et plus précisément celui des lots transitoires, il s’agit notamment de se concentrer sur la partie portant évolution au logement. En effet, comme l’indiquent le titre IV et le chapitre V, cette loi est venue « améliorer le cadre de vie » et « améliorer le droit des copropriétés » .Il convient de souligner que pour la rédaction de cette partie de la loi, le législateur s’est appuyé sur les travaux menés par le Groupe de RECherche en Copropriété (GRECCO) depuis plusieurs années. Le GRECCO composé d’un certain nombre d’experts s’est donné pour but une réécriture de la loi du 10 juillet 1965 pour la simplifier. Dès 2017, le GRECCO avait déjà réfléchi à la rédaction d’une définition du lot transitoire. En même temps, le gouvernement avait pour projet de faire une grande loi sur l’immobilier. Le ministre du logement indique qu’il faut réformer le régime de la copropriété, et pour cela, il souhaite utiliser les travaux du GRECCO . Pour autant, le législateur, dans la loi Élan, n’a pas repris de manière exhaustive les conclusions de ce groupe de recherche amenant de ce fait des zones d’ambiguïté dans la réforme de la copropriété et particulièrement quant à la définition du lot transitoire.
Les retouches issues de l’ordonnance du 30 octobre 2019
Moins d’un an après la promulgation de la loi Élan, et comme cela était annoncé en son article 215, une première ordonnance est parue. Il s’agit de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, également nommée ordonnance Élan, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis. Un bon nombre des modifications qu’elle apporte à la loi du 10 juillet 1965 est entrée en vigueur au 1er juin 2020. Cette ordonnance, à elle « seule, modifie plus du tiers de la loi de 1965 ». En y ajoutant la récente loi Élan et ses décrets d’application, nous assistons à un profond remaniement allant, le plus souvent, « dans le sens d’une plus grande efficacité de la gestion des copropriétés et d’une facilitation de la prise de décision » . De ce fait, cette ordonnance suscite le plus grand intérêt des professionnels de l’immobilier. C’est ainsi que, dès le 13 décembre 2019, soit moins de deux mois après sa promulgation, la Chambre Nationale des Experts en Copropriété (CNEC), regroupant géomètres-experts,avocats, notaires, juristes, docteurs en droit, administrateurs de biens, et professeurs universitaires, a organisé un colloque afin de faire une lecture commentée de cette ordonnance et plus généralement de ses conséquences sur le régime de la copropriété. Les orateurs se sont exprimés tant sur la dimension juridique que sur les aspects pratiques de ce texte. En effet, il s’avère que les conséquences sont nombreuses, l’ordonnance venant bouleverser et actualiser bon nombre de domaines concernant la gestion de la copropriété des immeubles bâtis.
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Table des matières
Introduction
I LE LOT TRANSITOIRE : UN USAGE NECESSAIRE, ETABLI DE LONGUE DATE, MAIS SOURCE DE CONTENTIEUX
I.1 UN USAGE, ISSU DE LA PRATIQUE, APPARU AVEC LE DEVELOPPEMENT DES CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES PAR PHASES
I.1.1 Le lot transitoire : une apparition nécessaire, montrant des limites, pour les constructions non encore bâties
I.1.2 Le lot transitoire : un usage trouvant son utilité dans des constructions déjà existantes
I.2 L’USAGE DU LOT TRANSITOIRE MARQUE DE NOMBREUX CONTENTIEUX
I.2.1 Une définition doctrinale et jurisprudentielle du lot transitoire débutant dès les années 1980
mais qui devient rapidement insuffisante
I.2.2 La notion de copropriétaire pour le titulaire d’un lot transitoire, un sujet source de divergence et donc de contentieux
I.2.3 L’usage du droit de construire, un sujet également au cœur des contentieux
II LA NOTION DE LOT TRANSITOIRE, CONSACREE PAR LA LOI ÉLAN : QUELS REPERCUSSIONS, INCIDENCES ET IMPACTS POUR LES PRATIQUES ?
II.1 UNE DEFINITION ATTENDUE DU LOT TRANSITOIRE, RAPIDEMENT MODIFIEE ET PRECISEE PAR UNE ORDONNANCE DU 30 OCTOBRE 2019
II.1.1 La loi Élan apporte la première définition de la notion de lot transitoire
II.1.2 Les retouches issues de l’ordonnance du 30 octobre 2019
II.2 DES QUESTIONNEMENTS SOULEVES PAR LES NOUVELLES OBLIGATIONS ET SANCTIONS, APPLICABLES AUX LOTS TRANSITOIRES EXISTANTS ET FUTURS
II.2.1 Des obligations suffisantes et des sanctions applicables aux lots transitoires existants et futurs
II.2.2 Des nouvelles obligations soulevant des questionnements sur les conséquences en cas de
non mise en conformité du statut des lots transitoires
Bibliographie
Résumé
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