Soutenance mémoire
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L’élaboration du programme
Le programme d’une opération doit exprimer clairement les objectifs et attentes de la maîtrise d’ouvrage et les contraintes du site. Si le programme est établi avec toutes les informations nécessaires il sera plus facile de convaincre la métropole de l’avantage du projet et de trouver la maîtrise d’œuvre adaptée. Tout d’abord, certaines études sont réalisées afin d’appréhender au maximum le site comme une étude géotechnique, un diagnostic de pollution des sols ou un levé topographique. Cela donne des données indispensables au maître d’ouvrage. Ensuite le programme peut être décomposé en plusieurs parties :
Le contexte de l’opération qui explique les objectifs de la maîtrise d’ouvrage, le rôle de l’opération par rapport au site, les partenaires de l’opération (exemple : le crous) et les exigences urbaines. Les données quantitatives donnent le nombre de logements et leur répartition par type, par catégorie de financement (PLUS, PLAI, PLS) et les surfaces mais aussi des informations sur les locaux annexes, les parties communes et les aménagements extérieurs.
Les exigences architecturales sont en majorité régies par les documents urbains tel que le PLU mais la maîtrise d’ouvrage peut tout de même exprimer ses exigences. Il définit le plan de masse (position dans le site, les orientations, les espaces paysagers et les stationnements), le volume des bâtis (hauteurs, toiture, balcons, loggia), les parties communes (positionnement des entrées, éclairages, escaliers, espaces de transition), la disposition des logements (surface, orientations, plain-pied/duplex/triplex, proportions des pièces, rangements, placards) et les espaces de renvoi (locaux annexes, cellier, cave, grenier, rangements, garage).
Les prescriptions techniques précisent le traitement de façade, des baies et occultations, les prestations des parties communes, les équipements du second œuvre, … L’objectif est de produire un bâtiment au meilleur rapport qualité prix. Les performances énergétiques visées (RT2012, RT2012-20%, -10%) sont précisées ainsi que la qualité environnementale pour l’obtention d’une certification H&E (habitat et environnement). Souvent le maître d’ouvrage se base sur ces expériences pour définir ce type d’informations qui vont au-delà des textes réglementaires.
Les programmes complémentaires concernent les commerces ou équipements publics, ils précisent le type de commerces attendus, les surfaces, …
Ce programme et les études préalables réalisées en parallèle sont présentés à la métropole et l’ABF (architecte des bâtiments de France) puis insérés dans la consultation de maîtrise d’œuvre.
La présentation à la métropole
Une construction HLM ou réhabilitation ne peut être réalisée sans l’accord de la mairie c’est pourquoi la présentation et la prise en compte des attentes des élus n’est pas facultative.
Lors de la présentation Tours Habitat présente plusieurs projets. Il explicite le nombre de logements, de niveaux, la présence d’un sous-sol ou pas et le programme. Le nombre de PLAI, PLUS ou PLS est important à préciser car dans le PLH (plan local de l’habitat), la ville précise le nombre de chaque type de financement qu’elle attend dans l’année. Tours Habitat propose en général 30% de PLAI et 70% de PLS. L’architecte des bâtiments de France veille à ce que les sites historiques ne soient pas dénaturés.
La consultation de maîtrise d’œuvre
Le maître d’œuvre est l’entité exécutrice de la volonté du maître d’ouvrage. Souvent elle se compose d’un architecte en tant que mandataire et d’un bureau d’étude en cotraitant suivant les demandes de la maîtrise d’ouvrage. Dans le cas d’un office public, l’appel d’offres doit être public et est publié sur www.achatpublic.com. Le montant de la consultation est définit grâce au prix prévisionnel de revient, en général un maître d’œuvre prend 8% du prix total des travaux. Le montant détermine aussi le type de consultation :
Si le montant est inférieur 5 000€ HT alors on réalise une consultation directe c’est-à-dire qu’il n’y a pas de mise en concurrence sur le marché public. Le maître d’ouvrage peut choisir son prestataire. Si le montant est compris entre 5 000€ HT et 25 000€ HT alors le maître d’ouvrage doit demander trois devis à des prestataires différents mais les choisit.
Si le montant est compris entre 25 000€ HT et 221 000€ HT il faut réaliser une consultation ouverte à tous par le biais d’un site de diffusion des marchés précisé au-dessus. N’importe quelle entreprise considérant pouvoir répondre aux demandes du maître d’ouvrage peut répondre à la consultation. Si le montant est supérieur à 221 000€ HT le fonctionnement est le même que pour la catégorie d’avant mais une publication officielle doit être réalisée dans le journal (Journal Officiel de l’Union Européenne, La Nouvelle République ou Le Moniteur).
En parallèle au type de consultation il y a deux types de procédure :
Procédure adaptée ouverte : plus rapide, les candidats envoient leurs candidatures (documents juridiques, références, CV) ainsi que leurs offres (Reprise du cadre de rendu du mémoire technique – Annexe 7 – et réponse aux questions) en même temps. Ils ont 28 jours depuis le début de la consultation pour rendre leurs dossiers. Le maître d’ouvrage examine alors toutes les offres. Procédure restreinte : plus longue, les candidats envoient d’abord leurs candidatures, ils ont 21 jours à partir du début de la consultation pour la rendre. Ces candidatures sont examinées et un nombre précis est sélectionné (3 ou 4) pour envoyer leurs offres. Les prestataires sélectionnés pour envoyer leurs offres ont 28 jours à partir de la notification pour la rendre.
La commission d’ouverture des offres est cadrée, elle se fait à une date et une heure précise et est notifiée aux candidats en présence du directeur général. Ensuite les offres sont étudiées objectivement selon des critères d’évaluation précisés dans le règlement de consultation et le cadre de rendu.
La location/ la vente
La location et la vente ne s’appliquent pas dans les mêmes conditions.
Dans le cas de la location, peu importe si la construction est neuve ou pas, le fonctionnement est le même. La personne qui souhaite accéder à un logement HLM ne doit pas dépasser un certain montant de ressource en fonction du nombre de personne dans le ménage et par localisation géographique. Par exemple, pour un foyer de 4 personnes, si les ressources fiscales cumulées à l’année n-2 sont inférieures à 51 173€, la famille aura accès à un logement financé par le biais d’un PLS. Pour un logement en PLUS les revenus doivent être inférieurs à 39 364€ et en PLAI inférieurs à 21 769€. (Tableaux des plafonds de revenus en fonction du nombre de personne dans le foyer et par région pour le PLUS, PLAI et PLS en Annexe 8). Cette personne doit déposer une demande de logement HLM qui passera en commission d’attribution logement. Si celle-ci accepte, la famille aura accès à un logement dans les plus courts délais.
Les cas de vente sont un peu plus complexes. Déjà il existe deux situations : la vente HLM (bâti ancien) et la vente de logement neuf en VEFA par location-accession grâce au Prêt Social Location-Accession (PSLA).
La vente HLM : lorsque Tours Habitat décide de faire de la vente HLM, l’organisme doit d’abord réhabiliter les logements pour améliorer son attractivité. La politique de vente est régie par le conseil d’administration auquel un rapport annuel des ventes doit être fait. Pour obtenir l’accord d’une vente, Tours Habitat doit en faire la demande au préfet qui va consulter le maire et enfin donner sa réponse. Lorsque la vente est acceptée, les domaines viennent sur les lieux afin d’estimer le prix de vente des logements ainsi qu’un notaire et Tours Habitat s’appuie sur leurs expertises pour fixer un prix de vente. Contrairement à la vente en location-accession, aucune règle n’impose un revenu maximum pour bénéficier de la vente HLM et souvent avant d’ouvrir la commercialisation à des personnes extérieures, les locataires actuels des logements sont consultés afin de savoir s’ils seraient intéressés.
La location-accession en VEFA grâce au PSLA : lorsque les premiers plans sortent, la pré-commercialisation est lancée. C’est de la vente sur plan, les personnes intéressées se basent sur les plans d’études d’avant-projet pour se projeter. La construction est lancée lorsque 30% de pré-commercialisation est faite. Le principe est le même que pour la location d’un logement social, le PSLA délimite un plafond de revenu maximum en fonction du nombre de personne dans le foyer et de la zone géographique. Les personnes intéressées déposent un dossier de candidature et s’ils répondent aux critères ils seront rappelés. D’abord ils signeront un contrat de réservation sur plan puis lorsque le bâtiment est construit un contrat de location-accession (LA). Le principe du PSLA c’est que pendant 3 années maximum les personnes qui ont signé le contrat sont locataire-accédant. Pendant ces années de location, ils paient une redevance calculer sur la base de leurs revenus dont une partie sert de loyer et l’autre partie est épargnée. Lorsqu’ils décident de lever l’option (ils ont jusqu’à 3 ans à partir de la signature du contrat de LA) le prix de vente est diminué de 1,25% et la somme qu’ils ont épargnée jusque-là est déduite. Ils bénéficient de plusieurs avantages comme un prêt à taux 0% de l’Etat, une TVA réduite à 5,5%, une exonération de taxe et une garantie de rachat en cas d’accident de la vie (mutation).
Synthétiser le maximum d’informations nécessaires
Après avoir rassembler tous les documents disponibles, il faut les étudier et en sortir les informations primordiales comme par exemple le cas des réseaux de chaleur. Il s’agit de maintenir la desserte des immeubles voisins lorsque celui-ci dépend de l’immeuble démoli. Ce type d’intervention, doit avoir lieu en amont de la démolition et en dehors de la période de chauffe. Mais de nombreuses autres contraintes sont apparues. Par exemple le cas du bâtiment 31 est complexe, la déconstruction partielle de celui-ci implique des techniques de démolition particulières. Quatre logements seront partiellement détruits, il faudra les remettre en état comme pour l’unité de chauffage au sol. Celle-ci n’est pas égale à un appartement donc il faudra boucler la distribution tronquée. De plus, les réseaux sont souterrains et en fonction de leurs emplacements il est possible que leur déplacement soit nécessaire. Dans les informations à donner, des données succinctes sur les bâtiments permettent au maître d’œuvre de visualiser où se trouve le site, les différentes contraintes qui se rapportent à celui-ci et d’estimer les dimensions. En précisant par exemple, l’adresse, la surface habitable, le nombre de niveaux, l’année de construction et les spécificités comme par exemple pour le bâtiment 012.37 qui possède une station à essence. Bien entendu des informations plus précises sont données en annexe mais le but du dossier est de permettre de réaliser rapidement l’étendue du projet puis après d’aller creuser pour plus de détail. Il est également nécessaire de rappeler toutes les phases demandées au maître d’œuvre (APS, ACT, DCE, …) et ce qu’il est attendu de lui à chaque étape.
Dans une partie plus administrative, j’ai précisé les livrables et à quelle phase les rendre afin que la maîtrise visualise bien la quantité de travail à fournir mais aussi de préciser les attentes. La composition de l’équipe souhaitée est aussi précisée, c’est-à-dire, s’il faut un économiste du bâtiment, un spécialiste qualité environnementale ou encore une personne avec les compétences pour réaliser un diagnostic déchets avant démolition. Dans notre cas, j’ai demandé des compétences dans la VRD, la démolition, diagnostics déchets avant démolition et la gestion des déchets de chantier. Cette partie rappelle aussi, comment les offres vont être étudiées et le format des rendus.
Le cahier des charges est disponible dans le document annexe Livrables – Livrable n°1.
Planning prévisionnel
La réalisation d’un planning prévisionnel est très intéressante dans le cas d’une opération d’aménagement. Celui-ci permet de visualiser la durée de l’opération mais aussi de faire une rétroaction sur les taches à faire en parallèle. Dans notre cas, j’ai réalisé deux plannings préviennes, un par phase, 012.03-04-09-12 et 012.09, car ce sont les opérations imminentes mais aussi celles qui ne dépendent de personne.
Grâce au logiciel GanttProject, facile d’utilisation et vu en classe j’ai pu réaliser ces plannings disponibles dans le document annexe Livrables – Livrable n°2 et n°3. Le planning commence à la consultation du maître d’œuvre qui dure, jusqu’à l’attribution du marché, c’est-à-dire deux mois. Par la suite, je considère qu’ils prennent en main le dossier pendant deux semaines pour enfin lancer les études (dévoiement de réseau) et les diagnostics (consultation du prestataire, attribution du marché et réalisation de l’étude) pour une durée de quatre mois. Ensuite, il faut commencer les travaux de dévoiement de réseau en faisant attention à bien le faire en dehors de la période de chauffe pendant 2 mois. En parallèle, il est possible de lancer la consultation (rédaction du dossier jusqu’à l’attribution du marché) de l’entreprise exécutante de la démolition ce qui devrait prendre 3 mois. Une fois l’entreprise choisit, les travaux peuvent commencer mais il faut faire attention à ce que les bâtiments soient vides ce qui devrait arriver début 2019 pour le 012.09, fin 2019 pour les 012.03-.4-12 et fin 2020 pour le 012.09. Une fois les bâtiments vides, les travaux peuvent commencer par le désamiantage qui prend environ entre deux et cinq mois en fonction de la taille du bâtiment. Ensuite la superstructure est démantelée pour une durée entre deux semaines à deux mois encore une fois en fonction de la taille du bâtiment. La fin du chantier est le remblaiement et les finitions qui dure en moyenne trois semaines. D’après mes plannings, si les consultations étaient lancées fin mai 2018, la déconstruction du bâtiment 012.37 finirai en septembre 2020 mais ce bâtiment étant composé d’une station essence il faudrait procéder à des étapes supplémentaires comme la dépollution du site et le déclassement de l’ICPE (Installation Classée pour la Protection de l’Environnement). La déconstruction des bâtiments 012.03-04-12 prendrait fin en mars 2020 et en mars 2021 pour le bâtiment 012.09.
Les sites ayant pour but d’être nettoyer pour laisser la place à des promoteurs j’ai réalisé une rétrospective pour savoir à partir de quand il faudrait consulter les promoteurs pour qu’ils puissent commencer les travaux directement à la fin des déconstructions. Le temps entre la consultation d’un promoteur et le début des travaux est très long à cause du temps de pré-commercialisation. La consultation en elle-même dure quatre mois, le montage du dossier pour obtenir le permis quatre mois aussi et ensuite il y un délai d’instruction de trois mois. Une fois le permis obtenu, le promoteur
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Table des matières
Introduction
Présentation de l’environnement de travail
Une opération, trois étapes
L’acquisition foncière
L’opportunité
L’étude de capacité
L’étude de faisabilité
La conception du projet
L’élaboration du programme
La présentation à la métropole
La consultation de maîtrise d’oeuvre
La réalisation du projet
La mise en oeuvre par la maîtrise d’oeuvre
Les travaux
La location/ la vente
Réalisation d’une consultation de maîtrise d’oeuvre
Le contexte
A l’échelle nationale
A l’échelle régionale
A l’échelle de l’agglomération de Tours, le quartier Sanitas
Le projet de Tours Habitat
Le projet en large sur le quartier
Les démolitions
Les reconstructions
La méthodologie de rédaction du cahier des charges.
Rassembler les données
Synthétiser le maximum d’informations nécessaires
Planning prévisionnel
L’étude des offres de maîtrise d’oeuvre
Le contexte
Le projet
La méthodologie
Missions annexes
Implantation de panneaux publicitaires
Le contexte
L’étude
Les emplacements validés
Etude de menuiseries
Le contexte
L’étude
Les résultats
Recherches
Conclusion
Lexique
Annexes
Bibliographie
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