Soutenance mémoire
Illustration cas pratique : évaluation de l’Administration fiscale
M. X a reçu une proposition de rectification des valeurs de ses biens immobiliers de la part de l’Administration fiscale, suite à la demande de renseignements concernant les valeurs portées sur les déclarations d’ISF des années 2009 à 2011. En effet, suivant le Livre des Procédures Fiscales et plus particulièrement l’Article L. 17, « L’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette base paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. (…) La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de redressement contradictoire prévue à l’article L. 55. (…)
L’administration fiscale est tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des évaluations fournies dans les actes ou déclarations… ». A l’article L. 55, il est précisé que « lorsque l’administration constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, les rectifications correspondantes sont effectuées suivant la procédure de proposition de rectification… ».
Le contrôle fiscal concerne les années 2009, 2010 et 2011. Effectivement, le délai de prescription, comme nous l’avons vu, est de trois ans. Ainsi, pour l’année 2009, la déclaration d’Impôt de Solidarité sur la Fortune ayant été déposée en juin 2009, le droit de reprise de l’Administration est exerçable jusqu’au 31/12/2012.
L’Administration fiscale étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des valeurs déclarées concernant les biens immobiliers, une évaluation des biens immobiliers a été nécessaire. La méthode choisie est celle que l’Administration préconise, à savoir la méthode d’évaluation par les termes de comparaison.
Notre étude portera sur deux types de bien immobilier présents dans le patrimoine du client : la résidence principale occupée par M. X ainsi qu’un des appartements en copropriété donnés en location.
La résidence principale du client
Notre client, Monsieur X, détient une maison individuelle qu’il occupe à titre de résidence principale notamment pendant les trois années qui concernent le contrôle fiscal.
Cette dernière est située dans une commune faisant partie du département du Rhône et plus précisément, au nord de Lyon.
L’Administration a dû rechercher les caractéristiques propres de cette résidence. Cette construction date de 1960 et a une surface utile de 200 m². Elle est située sur un terrain de plus de 4 000 m², cadastré d’une certaine section. La maison est composée d’un rez-dechaussée sur sous-sol, d’un hall d’entrée, d’une cuisine, de six pièces, de deux salles de bain et d’un water-closet mais également d’une cave de 30m² et d’un garage de 24m².
Pour mener à bien l’évaluation de cette résidence, l’Administration a ensuite recherché des ventes de bien de même nature avec des caractéristiques similaires. Pour les trouver, elle a utilisé comme source le bureau des Hypothèques de Lyon où toutes les ventes immobilières sont enregistrées.
Cette résidence étant un bien de type « courant » situé dans un marché dit « actif », l’espace de comparaison doit être restreint. Les termes de référence retenus par l’Administration sont relatifs à des maisons individuelles d’habitation :
Situées dans la même commune ;
Dont la vente a eu lieu à une date inférieure ou égale de moins d’un an ;
Avec une superficie similaire ;
Appartenant à la même catégorie cadastrale de confort ou inférieure ;
Ayant des caractéristiques similaires.
Nous examinerons plus particulièrement l’évaluation de la résidence principale concernant l’ISF de 2010.
Trois termes de comparaison ont été retenus par l’Administration fiscale. Il s’agit de trois maisons individuelles d’habitation situées dans la même commune que la résidence à expertiser :
Le 1 er terme de référence retenu est une vente ayant eu lieu en juin 2008. La maison a été construite en 2000 sur un terrain de près de 2 000 m². Elle est constituée de deux niveaux d’une superficie utile de 204 m² avec huit pièces principales, d’une cuisine, de cinq salles de bain, de trois autres pièces, d’un garage de 40m², d’une cave de 65m² ainsi que d’une piscine de 50m² de catégorie cadastrale 4.
Le 2 ème terme de référence retenu est une vente étant intervenue en juin 2009.
Il s’agit d’une maison individuelle const ruite en 1986 sur un terrain d’environ 3 000m². Elle est bâtie sur deux étages d’une superficie utile de 175m² avec sept pièces principales, d’une cuisine, de trois salles de bain, d’un garage de 30m², d’une cave de 60m², d’une terrasse de 28m² et enfin, d’une piscine de 40m² de catégorie cadastrale 4.
Le 3 ème terme de référence retenu est une vente ayant eu lieu en juillet 2009.
Cette maison a été construite en 1974 sur un terrain de 3500 m², composée d’un niveau d’une superficie utile de 200m² avec huit pièces principales, d’une cuisine, de trois salles de bains, d’une autre pièce, d’un garage de 35 m ² ainsi que d’une cave de 22 m ² de catégorie cadastrale 4.
Ces trois termes de comparaison ont été vendus libre de toute occupation.
Un appartement en copropriété donné en location
M. X est également propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété qu’il propose à la location. Il est donc occupé à usage d’habitation.
L’Administration a alors recensé les diverses caractéristiques propres de l’appartement. Ce dernier, constituant un lot numéroté, est situé dans le 1 er arrondissement de Lyon et est cadastré de la section AS. Sa superficie est de 60 m² et il est composé de deux pièces principales. Une cave, correspondant à un autre lot, est rattachée à l’appartement.
Pour trouver des ventes de bien de même nature, l’Administration fiscale a fait appel, comme pour la résidence principale, à un des bureaux des hypothèques de Lyon.
Nous étudierons plus particulièrement l’évaluation de cet appartement pour l’année 2010.
Trois termes de références sont retenus et concernent des appartements situés à Lyon 7 ème et tous trois appartiennent à la même catégorie cadastrale :
Le 1 er terme de référence est une vente ayant eu lieu en juillet 2009 d’un appartement construit en 1890. Il est situé au rez-de-chaussée. L’appartement a une superficie utile de 44 m² et est composé de deux pièces principales, comprenant une cuisine, une salle de bain, une autre pièce.
Le 2 ème terme de référence concerne une mutation intervenue en novembre 2005. Il s’agit d’un appartement construit en 1910, situé au 2 ème étage avec ascenseur. Sa superficie utile est de 40 m². Il est constitué de deux pièces principales, comprenant une cuisine, une salle de bains, de deux autres pièces ainsi qu’une cave de 4 m².
Le 3 ème terme de comparaison est une vente de février 2006. L’immeuble a été construit en 1860 et l’appartement se situe au 2 ème étage de celui-ci. Il n’y a pas d’ascenseur. Sa superficie s’élève à 45 m² et il est composé d’une pièce principale, comprenant une cuisine, une salle de bains ainsi qu’une cave de 2 m².
Ces trois termes de référence ont été vendus libre de toute occupation.
L’analyse des prix déclarés
Après avoir choisi comme références les ventes de biens les plus proches au niveau de la nature et des caractéristiques de l’immeuble, il convient d’analyser les prix déclarés pour en déduire la valeur la plus juste du bien que l’on veut évaluer. 2 techniques différentes :
La comparaison directe, qui consiste « à déduire directement la valeur du bien des prix déclarés ». Cette méthode est idéale si le bien à évaluer et ceux pris comme termes de comparaison présentent d’importantes similitudes, par exemple lorsque les biens sont situés dans un même lotissement.
La comparaison indirecte, qui s’effectue en fonction de la surface. C’est la méthode qui est le plus utilisée. Elle consiste, d’après l’Administration fiscale, « à choisir une unité de mesure, généralement de superficie, adaptée au type de bien en cause et à réduire les prix exprimés dans les actes à des valeurs unitaires, sur lesquelles portera l’analyse ».
Le choix d’une unité de mesure
Plusieurs catégories de superficies sont utilisées en termes d’évaluation. Nous étudierons plus particulièrement les deux méthodes les plus courantes.
Le mètre carré de superficie développée pondérée hors œuvre (SDPHO)
La Surface Développée Pondérée Hors Œuvre (SDPHO) d’un immeuble « s’obtient en affectant la superficie hors œuvre de chaque niveau (y compris combles et caves) d’un coefficient pondérateur, qui rend compte de l’utilité relative de ce plan par rapport à celle d’un niveau courant, affecté du coefficient 1 ». (EFL, ouvrage « Evaluation », 2012) Cela signifie que la surface est déterminée en fonction de la superficie bâtie , c’est -à-dire couverte au sol par la construction.
La notion « hors œuvre » correspond au fait que les murs extérieurs sont compris dans la superficie que l’on calcule. Le calcul tient compte de tous les niveaux et de toutes les surfaces au sol, y compris les escaliers. A l’inverse, les combles perdus ne doivent pas être pris en compte.
Enfin, il faut appliquer un coefficient qui prend en considération l’utilisation et la structure de chacun des niveaux. Les coefficients que l’on peut retenir se trouvent e n annexes (Cf. annexe n°3). Toutefois, un niveau habitable peut se voir affecter un coefficient inférieur à 1 dans la mesure où « les conditions d’habitabilité sont inférieures à la normale (mauvais éclairement, bruit, absence d’ascenseur en étage élevé, faible hauteur sous plafond…) ». A l’inverse, un niveau habitable présentant des conditions d’habitabilité supérieures à la normale peut être affecté d’un coefficient supérieur à 1.
La Superficie Développée Pondérée Hors Œuvre d’un bien immobilier est la somme des superficies pondérées de chaque niveau.
Cette méthode est utilisée essentiellement pour les maisons individuelles et les immeubles de rapport.
Le mètre carré de superficie utile ou habitable
Cette méthode est applicable aux appartements et dans une moindre mesure, aux maisons individuelles.
La surface habitable est définie comme suit à l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation : C’est « la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, c’est -à-dire, en fait, de la superficie habitable ou « balayable » d’un logement ».
A l’inverse de la méthode de la SDPHO, les combles non aménagés, caves et sous -sols, remises et garages, terrasses, balcons, loca ux communs… ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie.
L’estimation de la valeur
La méthode par comparaison peut se décliner de différentes manières suivant la nature des biens à évaluer. Nous retiendrons trois natures différentes des immeubles à usage d’habitation : les maisons individuelles, les appartements en copropriété (chaque appartement de l’immeuble appartient à un propriétaire différent) et les immeubles collectifs non placés sous le régime de la copropriété (l’ensemble de l’immeuble appartient à un seul propriétaire).
D’après l’ouvrage « Evaluation » des éditions Francis Lefebvre, « La valeur vénale d’un immeuble faisant l’objet d’une copropriété régulièrement organisée est différente de celle du même immeuble non divisé en copropriété ». D’après un arrêt rendu par la Cour de Cassation en 1975, les immeubles collectifs en copropriété doivent être évalués lot par lot. Un lot est constitué par un appartement. La valeur d’un lot est composée des parties communes indivises. Concernant les parties annexes comme les caves, parkings, elles constituent un lot à part entière. En revanche, en cas de revente avec l’appartement, le prix de vente sera global sans distinction des prix des différents lots.
Nous pouvons regrouper les différentes méthodes d’évaluation par comparaison de la façon suivante.
Evaluation par comparaison « directe et en bloc »
Cette méthode est applicable aux trois natures de biens que nous avons retenus. Il s’agit de la technique par comparaison directe que nous avons définie précédemment. Cette méthode consiste à évaluer le terrain et la construction en un « bloc » grâce à des ventes de bien qui sont en tous points identiques.
C’est la méthode idéale mais elle est rarement applicable pour les maisons individuelles e t les immeubles collectifs puisque chacun de ces biens a ses spécificités. Il faudrait par exemple que le bien à évaluer soit situé dans un lotissement où toutes les maisons sont construites sur le même modèle.
En revanche, pour les appartements en copropriété, cette méthode est plus aisément applicable dans la mesure où les termes de comparaison susceptibles d’être retenus peuvent être nombreux et « rapprochés dans le temps ». On peut par exemple prendre comme références un appartement faisant partie du même immeuble puisqu’ils présentent en général de fortes similitudes.
Evaluation par comparaison au mètre carré de SDPHO, terrain intégré
Pour cette méthode, aucune valeur n’est attribuée au terrain. En revanche, les bases unitaires calculées pour l’évaluation de la construction doivent insérer cette valeur. Les valeurs des termes de comparaison concernant les constructions (et non les terrains) sont réduits au mètre carré de SDPHO ou de superficie utile. La suite consiste à multiplier cette valeur unitaire par la SDPHO ou la superficie utile du bien à évaluer afin de déterminer une valeur vénale totale de ce dernier. Cette méthode est applicable aux maisons individuelles et aux immeubles collectifs non placés sous le régime de la copropriété.
Exemple : Une vente d’une maison individuelle, retenue comme terme de comparaison, pour le prix de 200 000 € (terrain compris) a une superficie développée pondérée hors œuvre de 100 m². La superficie du terrain sur lequel la maison est construite est de 500 m².
On retiendra en valeur unitaire la division du montant de la vente (200 000 €) par la valeur au mètre carré de SDPHO de l’élément bâti (100 m²), soit 2 000 €. Cette valeur unitaire prend donc en compte la valeur du terrain.
Notre bien que l’on cherche à évaluer, une maison individuelle comparable au bien détaillé cidessus, a une SDPHO calculée de 110 m².
Pour déterminer sa valeur vénale, il faut donc multiplier cette superficie (110 m²) par la valeurunitaire dégagée grâce aux termes de comparaison (2 000 €). La valeur vénale ainsi obtenue s’élève à 220 000 €.
Critique de la méthode
La méthode par les termes de comparaison apparaît comme la méthode la plus appropriée pour l’évaluation des biens de toute nature notamment aux yeux de l’Administration fiscale.
En effet, la méthode par les termes de comparaison s’appuie sur le marché local du bien immobilier à expertiser et donc des données réelles. De plus, les diverses caractéristiques physique et juridiques du bien à expertiser sont prises en compte.
Parmi les différentes méthodes d’évaluation par les termes de comparaison que nous avons détaillées précédemment, celle au mètre carré de superficie incluant le terrain apparaît comme la plus proche de la réalité économique. C’est d’ailleurs celle qui a été utilisée pour l’évaluation de la résidence principale du client. Nous pouvons expliquer cette prise de position par le fait que le terrain est pris en compte. L’évaluation, contrairement à la méthode où le terrain et les constructions sont dissociés, ne reposent pas sur une s éparation « arbitraire » de ces deux éléments. Il semble difficile de fixer une valeur « encombrée » du terrain à partir d’une valeur de celui-ci « nu et libre ».
Seulement, la fiabilité des différentes méthodes par les termes de comparaison repose sur la lecture du marché que l’on peut en faire, des informations que l’on peut en déduire mais également des informations que l’on dispose concernant le bien que l’on cherche à évaluer.
Dans le cas de l’évaluation des biens de M. X par l’Administration fiscale, cette dernière a cherché à expertiser la résidence principale en pensant que cette dernière possédait une piscine de 50m². La recherche des termes de comparaison s’en trouve alors faussée puisque deux des trois termes de comparaison ont une piscine. Or, une piscine est un atout non négligeable pour un bien immobilier : c’est un facteur de valeur. Il est donc important de disposer d’informations fiables concernant le bien à expertiser et de recenser toutes les caractéristiques physiques et juridiques que le bien dispose, notamment quand elles peuvent avoir une forte influence sur la valeur du bien immobilier. Chaque bien détient des caractéristiques propres et les acheteurs potentiels y sont très attentifs.
Nous pouvons donc dire que la détermination des caractéristiques propres à l’immeuble expertisé est importante et facilitera la recherche de termes de références pertinents. En effet, il est important de retenir ceux qui ont un maximum de similitudes pour que la valeur vénale calculée par la suite ne soit pas erronée. A la demande de l’Administration fiscale, une étude entre les biens possédés par le client et les biens retenus comme références a alors été menée par le cabinet HLB UFCO. Elle a consisté à réaliser un reportage photo afin de comparer tous ces biens. A son terme, un tableau récapitulatif a été constitué (Cf. annexe n°4) et des disparités ont été relevées notamment pour les appartements donnés en location. Elles concernent essentiellement l’état des différents biens. En effet, les biens de notre client sont très vétustes contrairement aux biens choisis comme termes de comparaison. L’état de vétusté représente un facteur de dépréciation d’un immeuble et justifierait une plus faible valeur de l’appartement du client. De plus, certains termes de comp araisons possèdent un ascenseur, une cour intérieure et une très jolie vue alors que le bien de M. X ne possède rien de tout cela.
En revanche, l’étude des différents biens n’a pas été faite sur l’intérieur des différents appartements faute d’avoir pu y entrer. L’intérieur de l’appartement de M. X est, quant à lui, dans un état moyen, attesté par un état des lieux réalisé avec les locataires. Il est à noter également que le bien de M. X a un coefficient énergétique très défavorable, ce qui peut constituer un facteur de dépréciation. Effectivement, cela représente un frein à l’acquisition pour les acheteurs potentiels. Enfin, l’expertise de l’appartement a révélé la présence de plomb.
On peut donc se demander après l’analyse de l’étude réalisée si les biens retenus comme termes de comparaison peuvent réellement l’être. Une moyenne de prix est faite sur un échantillon de termes de références retenus alors qu’il a été impossible de juger de l’état général des appartements retenus comme termes de comparaison et de celui à expertiser. De ce fait, il apparaît clairement que la valeur vénale du bien de M. X ne peut être fixée à hauteur de celles des biens de référence.
On remarque bien ici toute la difficulté dans la détermination des biens de référence. Il ne s’agit pas seulement de chercher des biens dans la même ville, avec une superficie similaire.
L’état physique du bien est également important et un acheteur potentiel fait attention aux caractéristiques propres d’un bien avant de l’acquérir.
De ce fait, dans un courrier fait par le cabinet HLB UFCO (représentant M. X) en réponse à la proposition de rectification des valeurs déclarées des immeubles de l’Administration, ces arguments ont été étayés. Concernant l’appartement donné en location, l’Administration fiscale a alors retenu le fait que l’état général du bien n’est pas à la hauteur de l’état général de chacun de trois termes de comparaison et a alors décidé d’accorder un abattement à hauteur de 20 % pour tenir compte de la vétusté et des autres facteurs de dépréciation du bien. Quant à la résidence principale, l’Administration a tenu compte des observations du cabinet et a admis une décote liée à l’environnement de la maison ainsi qu’au fait que la maison ne dispose pas de piscine ou de grenier contrairement à certains termes de comparaison retenus.
Une autre question se pose alors, celui du montant des divers ajustements pouvant être fait. En effet, comment les fixer sinon arbitrairement ? Ils peuvent alors fausser la valeur vénale. Par exemple, l’Administration a accordé un ajustement de 20 % pour l’état général du bien de notre client mais est-ce que tous les facteurs de dépréciations que comporte l’appartement représentent réellement 20 % de la valeur vénale avant abattement ?
On peut raisonner de la même manière pour l’abattement autorisé de 20 % pour l’état d’occupation locative du bien. Ce pourcentage a été fixé par une décision jurisprudentielle mais ne serait-ce pas plus juste de chiffrer le montant de cette dépréciation à chaque évaluation ?
Par exemple, si nous reprenons l’évaluation faite de l’appartement par l’Administration fiscale, les termes de référence choisis ont été vendus libre de toute occupation et l’abattement de 20 % est ensuite venu diminuer la valeur vénale. Si nous évaluons cet appartement « occupé » en se référant directement aux prix constatés sur le marché, c’est -à-dire en choisissant des termes de comparaison également en état d’occupation, peut -être que la valeur vénale sur laquelle nous aurions abouti serait plus réaliste.
Nous pouvons également réfléchir aux biens « non courants », autrement dit rares situés dans un marché peu dynamique. Nous avons vu précédemment que dans ce cas, l’espace de comparaison pouvait être plus large qu’un bien courant où le marché est actif tout simplement car il est difficile de recenser des ventes significatives de biens de même nature avec des spécificités communes.
Il semble que plus l’espace de comparaison est large, moins la valeur vénale que l’on va calculer sera fiable. En effet, l’espace de comparaison sera étendue à des biens qui comportent de moins en moins de ressemblances, trop éloigné dans le temps, faisant partie d’un marché local différent. La comparaison à ces biens peut donc difficilement se faire, le risque étant d’obtenir une valeur vénale totalement erronée, ne représentant pas la réalité économique.
Pour des biens atypiques, la méthode par comparaison semble alors peu cohérente, faute de biens similaires et/ou de ventes proches dans le temps.
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Table des matières
Introduction
I. La méthode d’évaluation préconisée par l’Administration fiscale : l’évaluation par les termes de comparaison
A. La recherche des termes de comparaison
1. La recherche des références de ventes de biens comparables
a. Détermination de l’espace de comparaison
b. La sélection des termes de référence
2. Illustration cas pratique : évaluation de l’Administration fiscale
a. La résidence principale du client
B. L’analyse des prix déclarés
1. Le choix d’une unité de mesure
a. Le mètre carré de superficie développée pondérée hors œuvre (SDPHO)
b. Le mètre carré de superficie utile ou habitable
2. L’estimation de la valeur
a. Evaluation par comparaison « directe et en bloc »
b. Evaluation par comparaison au mètre carré de SDPHO, terrain intégré
c. Evaluation distincte du terrain et des constructions
d. Evaluation au mètre carré de superficie habitable ou utile
e. Evaluation à la pièce principale
3. Illustration cas pratique : évaluation de l’Administration fiscale
– La résidence principale du client
– Un appartement en copropriété donné en location
C. Critique de la méthode
II. Quelques méthodes d’évaluation alternatives des biens immobiliers
A. Autres méthodes énoncées par l’Administration fiscale
1. Méthodes d’évaluation par le revenu
a. Facteurs de la valeur des immeubles d’habitation collectifs
b. Les différentes méthodes d’évaluation par le revenu
c. Illustration cas pratique : évaluation réalisée par le cabinet
2. Méthode d’évaluation d’après la valeur antérieure
a. Principes
b. Conditions à remplir
c. Exemple
B. Autres méthodes d’évaluation
1. Méthodes dîtes « techniques »
a. Méthode par le prix de revient
b. Méthode par le coût de reconstruction
2. Méthodes d’évaluation des immeubles exceptionnels
a. Evaluation par la méthode analytique
b. Evaluation par la valeur de récupération foncière
C. Appréciation des différentes méthodes
1. Autres méthodes
2. Méthodes énoncées par l’Administration fiscale
Conclusion
Sommaire des annexes
Bibliographie
