Fondations immobilières de droit public

Fondations immobilières de droit public

Etat actuel des logements à Genève

A Genève, il y a un vrai déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Il est le canton dans lequel la densité d’occupation des logements est la plus élevée avec 0,6911 personne en moyenne par pièce habitable. Comme c’est mentionné dans la brochure « Les Rencontres du logement 2014-201512 », en dix ans, la croissance moyenne de la population est d’environ 4’500 personnes par an alors que le nombre de logements n’a augmenté que d’environ 1’500 unités par an. Une augmentation inattendue du côté de la population. Il a été décelé deux raisons qui expliqueraient cette inégalité entre l’offre et la demande. La première serait qu’il y a un manque de portage dans le domaine immobilier pour les grands projets et la deuxième raison serait qu’il y a une mauvaise coordination entre les intervenants dans la gestion des grands projets d’urbanisation.

En observant ces deux graphiques ci-dessus, nous remarquons que la population, entre 1996 et 1998, était inférieure au nombre de logements construits ce qui reflète un taux de vacance au-dessus de 1.5%. Après 1998, une augmentation rapide de la population a eu lieu mais le nombre de logements n’arrive pas à suivre cette croissance et depuis le taux de vacance n’a plus approché les 1.5%. Cependant, ce taux de vacance connaît, depuis 2006, une petite croissance chaque année. Ces dernières années, la demande de logements est en hausse en partie suite à la baisse constante des taux d’intérêt et à l’accroissement de la population. Pour veiller à ce que l’offre des logements soit suffisante à la demande actuelle et future, le canton de Genève a décidé de suivre le Plan Directeur Cantonal 2030 (PDCn)16. Ce plan a été d’abord approuvé par le Grand Conseil en 2013 et ensuite par la Confédération en 2015.

Il sert de référence et de coordination pour l’aménagement du territoire cantonal dont l’objectif est d’optimiser au mieux les espaces et subvenir aux besoins de la population. Il prévoit de créer 50’000 logements et être capable d’accueillir jusqu’à 100’000 habitants supplémentaires sur le territoire d’ici 2030. Néanmoins, il faut respecter certains objectifs fixés par la législation. Le canton de Genève souhaite préserver les zones agricoles, la nature et le paysage. En 2013, moins de 5% de zone à bâtir était disponible. Pour compenser ce manque d’espace, il a été envisagé de créer de nouvelles réserves de zones à bâtir dans les communes centrales et bien desservies par les transports publics pour ainsi étendre le centre-ville. En effet, ce plan entraine à lancer de nombreux chantiers de construction. On voit notamment une augmentation du nombre de constructions, entre 2015 et 2017, avec plus de 2’000 logements construits par année alors que la moyenne, entre 2000 et 2015, s’élevait à 1’435 nouveaux logements17. Par conséquent, l’offre tend à s’élever et permet ainsi d’augmenter la concurrence sur le marché immobilier.

Les logements subventionnés

Les logements subventionnés les plus connus sont les Habitations Bon Marché (HBM), les Habitations à Loyer Modéré (HLM) et les Habitations Mixtes (HM) qui sont soumis à la LGL. Ces types de logements sont subventionnés et contrôlés par l’Office Cantonal du Logement et de la Planification Foncière (OCLPF) soit par l’Etat de Genève. Les aides financières qu’apportent l’Etat, peuvent être sous forme de rabais fiscaux et/ou sous forme de subventions. Ces aides diminuent après la cinquième année et ensuite, elles diminuent tous les deux ans. L’OCLPF contrôle le prix du logement, le statut du demandeur, la limite du revenu et le taux d’occupation. Il a fixé un prix plafond pour tout type de loyers contrôlés. Il a été fixé comme ceci : Pour avoir accès à ces logements, les locataires doivent répondre à certains critères qui sont disponibles à cette adresse : https://www.ge.ch/logement/acces-logements-subventionnes/ logements-subv-base.asp. Dans le cas où la situation du locataire évolue, par exemple son revenu passe à être supérieur aux critères ou qu’il passe en situation de sous-occupation, alors le bail peut être résilié ou des taxes peuvent être majorées.

Chaque locataire doit informer l’OCLPF de toutes modifications sur sa situation financière et sur les changements de locataires dans le logement. Les HBM sont destinés aux personnes ayant un revenu très modeste. L’Etat participe financièrement pendant vingt ans et contrôle les loyers de manière permanente. Les Fondations Immobilières de Droit Public (FIDP) sont les principaux propriétaires de ce type de logements. Pour compenser la diminution de l’aide de l’Etat, les loyers augmentent à chaque terme en comprenant également l’évolution économique du marché. Fin 2017, l’OCSTAT a calculé qu’il y avait de 7’514 logements HBM22. Cependant, les FIDP estiment qu’il faudrait 2’500 à 3’000 logements supplémentaires pour subvenir à la demande23.

Les HLM quant à eux sont destinés aux personnes à revenu modeste. L’Etat aide pendant vingt ans voire vingt-quatre ans si prolongation. Pendant cette période, le loyer choisi par le propriétaire est contrôlé par l’Etat. Cependant comme pour les HBM, le prix des loyers augmente à chaque terme pour compenser la diminution de l’aide de l’Etat et il comprend l’évolution économique du marché. Après la période de contrôle, le logement devient un logement à loyer libre et sera soumis au CO. Fin 2017, l’OCSTAT a calculé qu’il y avait 5’721 logements HLM22. Alors que les HM sont destinés à des catégories de personnes mixtes. L’aide de l’Etat varie en fonction des revenus des locataires sur une durée maximum de vingt-cinq ans. Lorsque l’aide de l’Etat prend fin, le logement devient également un logement à loyer libre. Fin 2017, l’OCSTAT a calculé qu’il y avait 4’886 logements HM22. Il existe un autre type de logements subventionnés qui est les « logements subventionnés par la loi cantonale et bénéficiant d’une aide fédérale ». Il s’agit de subventions à fonds perdu accordées aux foyers de revenu modeste. Ces subventions sont versées au propriétaire qui déduit le montant au loyer du bénéficiaire. Pour obtenir une allocation de logement, il faut que le prix du loyer soit considéré comme une charge trop lourde pour le locataire et prouver qu’il est impossible de trouver un logement moins cher.

Augmentation des prix

Pour la plupart des logements, le prix du loyer n’est pas adaptable durant le bail. Pour le changer, il faut attendre la prochaine échéance du contrat. Cependant, il existe deux types de contrats où il est possible de changer le montant du loyer ; le loyer échelonné et le loyer indexé. Ces types de loyers doivent être mentionnés dans le contrat de bail. Concernant le loyer échelonné, il s’agit de fixer d’abord un montant puis à la fin de l’échelonnement ce montant pourra changer mais il doit être annoncé à l’avance dans le contrat. Cependant, il ne peut pas y avoir de changement de prix plus d’une fois par an. De plus, ce type de loyer ne peut concerner que les contrats de bail de plus de 3 ans48. Concernant le loyer indexé, il s’agit de lier le prix du loyer à l’Indice Suisse des Prix à la Consommation (ISPC). Le bailleur a le droit en cas d’augmentation de l’ISPC d’hausser le prix selon celui-ci avec un délai de préavis d’au minimum de trente jours pour la fin d’un mois. Ce type de loyer ne peut concerner que les contrats de bail de plus de 5 ans48.

En cas d’augmentation de loyer, le site hausinfo.ch49 informe que le bailleur doit envoyer au locataire le formulaire officiel d’augmentation de loyer acquis auprès du secrétariat de l’association suisse des propriétaires fonciers (APF). Celui-ci doit être signé à la main et les raisons de l’augmentation doivent être énumérées de façon claire et aussi détaillée que possible. Cependant, une augmentation de loyer ne peut prendre effet que lorsque le terme de congé (indiqué dans le contrat de bail) est respecté. De plus, le locataire doit recevoir le formulaire avant le délai de congé plus dix jours d’avance. Néanmoins, afin d’assurer la réception à temps, il est conseillé aux bailleurs d’envoyer dix jours avant le terme. Au niveau législatif, les articles 269 et suivants du CO concernent la protection contre les loyers abusifs. Il est indiqué que les augmentations de loyers sont autorisées si elles sont justifiées par une augmentation des coûts. Ces augmentations des coûts peuvent notamment (liste non exhaustive) être des augmentations (art. 12 al. 1 OBLF) 50: • de taux hypothécaires (définis par un taux de référence), • de taxes, • d’impôts sur les immeubles,

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Table des matières

1. Introduction
1.1 Contexte et objectif
1.2 Aspects développement durable
1.3 Méthodologie
1.4 Définitions
2. Le marché immobilier à Genève
2.1 Etat actuel des logements à Genève
2.2 Les catégories de logements
2.2.1 Les logements à loyer libre
2.2.2 Les logements subventionnés
2.2.3 Les logements d’utilité publique
2.2.4 Les logements du groupe « Ville / Fondations / Aide fédérale (exclusivement) »
2.2.5 Les propriétés par étages
2.3 Les Zones de Développement
2.4 Les propriétaires de logements
2.5 Les acteurs du marché immobilier
2.5.1 Office cantonal du logement et de la planification foncière
2.5.2 Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier
2.5.3 Association suisse des locataires – Genève
2.5.4 Fondations immobilières de droit public
2.5.5 Les régies immobilières
2.5.6 Les partis politiques
2.6 Population à Genève et prévisions futures
2.7 Salaires
2.8 Prix des logements à Genève
2.8.1 Facteurs liés à la fixation des loyers
2.9 Réglementation sur la variation des prix des loyers
2.9.1 Augmentation des prix
2.9.2 Baisse des prix
3. Résumé des interviews avec les différents acteurs
3.1 La crise de logement
3.2 Les logements sous-occupés
3.3 Le prix des logements
3.4 Les IEPA
3.5 Les plateformes en ligne
4. Analyse
4.1 Observations
4.2 Analyse PESTEL du marché du logement
4.3 Solutions possibles
5. Synthèse et conclusion
Bibliographie
6. Annexes

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