Soutenance mémoire
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La ZAC des Breuzes
La ZAC des Breuzes, située en périphérie de la ville de Bourges près de la route de la Chapelle et du quartier aéroport, est une friche de 40 ha. Cette dernière sera divisée en 24 ha d’habitations (logements individuels, collectifs, groupés), 13 ha d’espaces végétalisés et/ou collectifs et enfin 3,3 ha d’activités. La construction des logements est prévue sur 15 ans à partir de 2018 et la commercialisation s’effectuera en trois phases.
Démarrage de la commercialisation
Pour les opérations de concessions d’aménagement, la SEM intervient pour l’acquisition des terrains, la gestion des études préalables et règlementaires, la viabilisation des terrains, parfois l’aménagement des espaces publics et enfin pour la commercialisation des terrains.
Mon rôle a été d’élaborer une stratégie de commercialisation des futurs terrains de la ZAC en démontrant que celle-ci se différenciait des autres notamment pour son emplacement stratégique à 10 minutes du centre-ville de Bourges et proche de la rocade pour rejoindre l’autoroute. J’ai alors créé plusieurs documents de commercialisation présentant la ville et le quartier.
De plus, afin d’adapter les prix des terrains de la ZAC des Breuzes à ceux du marché, Emilie RONDEAU, chef de projets de cette opération, m’a demandé de réaliser une grille des prix moyens au m² des terrains à Bourges. J’ai alors eu à contacter plusieurs agences immobilières, des particuliers mais aussi faire des recherches afin pour trouver un nombre suffisant de terrains se rapprochant des caractéristiques des terrains de la ZAC des Breuzes. A partir de mon travail, elle a pu alors réaliser une grille de prix pour la vente des lots libres sur la ZAC des Breuzes (cf. Annexe 2). Sur la figure ci-dessous, nous pouvons voir la répartition provisoire des lots libres de la ZAC.
Démarche d’inclusion
Si l’on compare les Breuzes aux autres ZAC créées par la SEM souvent situées dans les communes alentour, celle-ci se trouve dans la ville de Bourges. De ce fait, les futurs habitants deviendront des habitants de Bourges à part entière. Le souhait de la SEM Territoria est donc de les accompagner dans leur intégration à la vie citoyenne de Bourges, de les inciter à participer aux activités et évènements organisés par la ville et enfin de leur faire découvrir celle-ci. Cette ambition s’accompagne d’une volonté de développer la solidarité entre les futurs habitants de la ZAC des Breuzes.
Ainsi, ma mission fût de trouver une stratégie d’intégration des futurs habitants de la ZAC à la ville de Bourges. Dans un premier temps, j’ai donc débuté par une grande phase de recherches sur la ZAC des Breuzes à partir des documents qui étaient à ma disposition et d’Internet mais aussi sur la ville de Bourges. J’ai également pris contact avec plusieurs personnes, à savoir des commerciaux, les élus de la mairie, les services de transports de la ville, des commerçants, des organismes culturels et de loisirs, etc. Avec les informations que j’ai pu récolter lors de mes entretiens téléphoniques ou de mes recherches, j’ai rédigé un plan d’action pour la démarche d’inclusion des futurs habitants de la ZAC à la ville de Bourges (cf. Annexe 3).
Ce plan d’action se divise en quatre points. Tout d’abord, la vie de quartier, car l’objectif de cette démarche est de trouver un moyen d’insérer les nouveaux habitants dans la vie de leur quartier et de trouver une manière de dynamiser les interactions et les évènements à cette échelle. Pour ce premier axe je me suis donc renseignée sur les réseaux sociaux de quartier, j’ai pris plusieurs rendez-vous téléphoniques avec des commerciaux afin d’obtenir des propositions. Je me suis également renseignée auprès des services de la ville sur les actions qui étaient actuellement mises en place pour l’accueil des nouveaux arrivants à Bourges. Avec cette mission, j’ai été confrontée aux enjeux économiques de Territoria car j’ai très vite dû prendre en compte les prix proposés par les commerciaux des réseaux sociaux de quartier, faire des demandes de devis, etc.
Le second point s’articule autour des commerces et plus précisément sur comment faire connaître et orienter les nouveaux habitants vers les commerces de proximité. J’ai alors fait une liste des commerces à proximité de cette ZAC, contacté les organisateurs du marché de producteurs qui se déroule près de celle-ci pour avoir plus d’informations et enfin j’ai contacté l’association des commerçants de Bourges. J’ai également réalisé une carte de tous les commerces à proximité des Breuzes par catégorie comme nous pouvons le voir sur la figure ci-dessous. Cette mission m’a permis de mobiliser mes connaissances en cartographie pour collecter des données et réaliser une carte à partir de celles-ci.
Ensuite, la question de la mobilité intervient puisqu’il s’agit d’inciter les nouveaux habitants à utiliser les modes de déplacements doux mais également à augmenter l’usage des transports publics. Pour cela, nous avons prévu de rencontrer le réseau de transport de Bourges Agglobus ainsi que Mon Cher Vélo, une association de cyclistes afin d’organiser par exemple une journée découverte avec les nouveaux habitants.
Pour finir, la Culture et les loisirs : comment favoriser l’inclusion des nouveaux habitants du Parc des Breuzes dans la vie culturelle et de loisirs ? Bourges est assurément une ville de Culture notamment avec le Printemps de Bourges, les nombreux musées et un patrimoine riche. De plus, une nouvelle maison de la Culture va bientôt ouvrir ses portes à Bourges et il s’agit d’inciter les nouveaux
habitants à aller voir des spectacles, des films, aller rencontrer des personnes à la bibliothèque etc. Pour cela, Jean-Baptiste LACROIX, directeur de la SEM Territoria, Emilie RONDEAU et moi-même avons rencontré le Président de la Maison de la Culture de Bourges pour lui présenter ce plan d’action en vue d’un partenariat qui aurait pour finalité d’offrir deux cartes de la Maison de la Culture par nouveau foyer. Par la suite, nous avons présenté ce plan d’action au commercial de Bourges Basket car l’équipe féminine de Basket est un emblème de la ville. Nous avons donc présenté la société, la ZAC et la démarche que nous souhaitons mettre en place. A partir de cela, il nous a proposé plusieurs formules envisageables pour la location d’une loge à l’année réservée à Territoria et donc aux habitants des Breuzes. A la suite de ce rendez-vous, j’ai reçu une proposition par mail de la part de Bourges Basket. Cette proposition sera ensuite transmise au directeur de la SEM pour qu’il l’étudie et valide ou non les prix.
Cette mission m’a permis de développer mes compétences en communication orale et j’ai également dû mobiliser mes compétences rédactionnelles et synthétiques pour réaliser le document.
Pour finir, j’ai entamé la réalisation d’un site internet pour la ZAC des Breuzes à l’aide la plateforme WIX que nous avons utilisé en cours de Théorie du Projet cette année à Polytech.
Etude de programmation pour la restructuration de plusieurs ouvrages dans la commune de Vasselay
La commune de Vasselay se situe à une vingtaine de minutes en voiture de la ville de Bourges et Territoria a été sollicitée afin d’accompagner la commune dans une étude de programmation pour la restructuration de plusieurs ouvrages de la commune dont : l’Ecole Primaire Publique, l’Ecole Maternelle Publique, la cantine, la Mairie et la Médiathèque. Pour cette opération j’ai travaillé avec Richard DUVIVIER, l’un des cinq chefs de projets de la SEM, qui a rencontré le Maire en amont afin de collecter les données générales nécessaires à l’étude. A l’issue de sa rencontre avec le Maire, Richard DUVIVIER a reçu un résumé des restructurations et constructions prévues et imaginées par les élus. En revanche, ce résumé ne contenait aucune information sur les attentes des futurs usagers des différents bâtiments. Ainsi, le chef de projets a décidé de mettre en place un schéma directeur permettant une concertation avec les futurs utilisateurs. Je suis alors intervenue au stade du recensement des besoins auprès des utilisateurs des ouvrages constituant le projet. Dans un premier temps, j’ai donc pris contact avec chacune des personnes concernées par le projet (la Directrice de l’Ecole, les secrétaires de la Mairie, la responsable de la Médiathèque, le personnel de la cantine, etc.) afin de leur présenter le projet et le rôle de la SEM dans cette opération. J’ai ensuite proposé des rendez-vous à chacune de ces personnes afin que Richard DUVIVIER et moi-même échangions avec eux et collections leurs besoins spécifiques et/ou propositions. Au total, nous avons eu sept entretiens qui se sont étalés sur deux semaines. A la suite de chacun de ces entretiens, j’ai rédigé un compte-rendu dans des fiches spécifiques nommées « Fiches d’audition des besoins ». Ces fiches résument, par thème, les besoins de chaque utilisateur pour l’ouvrage concerné (cf. Annexe 4).
Cette étape de recensement des besoins est très importante car elle permet une meilleure adéquation entre les besoins des utilisateurs et la conception de l’ouvrage. De plus, à partir des informations collectées, les chefs de projets créent des « Fiches Espaces » qui seront destinées à l’architecte choisi pour le projet afin qu’il produise des pièces correspondantes au mieux aux attentes des usagers.
J’ai trouvé cette mission passionnante car j’ai directement été au contact des utilisateurs pour comprendre et analyser leurs besoins et je suis impatiente de pouvoir continuer cette étude au cours des semaines à venir.
Réalisation d’un document de références scénographiques
Afin de candidater pour la réalisation d’une étude de faisabilité et d’assistance à maîtrise d’ouvrage pour une visite sonore à l’Abbaye de Noirlac, Territoria et chacune des sociétés souhaitant candidater, ont l’obligation de présenter un document listant les références d’opérations similaires réalisées par la société.
J’ai alors été chargée de réaliser ce document en me basant sur trois références scénographiques : le Musée de la Résistance et l’extension des Archives de Bourges, la Restructuration du pôle de l’Espace de Nancay et enfin la mise en valeur de la Halle de Grossouvre (cf. Annexe 5).
J’ai donc eu à effectuer des recherches sur chacune des opérations à l’aide d’Internet, du dossier « Commun » et des chefs de projets à qui j’ai pu poser des questions. Pour cette mission j’ai dû mettre en avant des compétences rédactionnelles et organisationnelles car un temps m’était imparti pour la réalisation de ce document de références scénographiques.
Mise à jour du rapport d’activité
Lors de mon stage j’ai été chargée de mettre à jour le rapport d’activité de la société pour l’année 2017. Ce rapport est mis à jour chaque année et présente la société ainsi que les différentes opérations effectuées dans l’année. J’ai alors dû faire des recherches sur chacun des projets et demander à chaque chef de projets de mettre à jour ses opérations et de me les faire parvenir. Ce rapport de 26 pages a ensuite été présenté aux réunions avec les élus, à l’Assemblée Générale. La difficulté de cette mission a été de devoir fixer des délais aux chefs de projets et de faire des rappels quand ceux-ci n’étaient pas respectés. Malgré tout, cette mission m’a permis de découvrir chacun des projets réalisés par la SEM et cela a été très enrichissant et bénéfique pour la suite de mon stage.
Maison de santé pluri professionnelle de Culan
Le chef de projets de l’opération de construction d’une maison de santé pluri professionnelle à Culan, Richard DUVIVIER, m’a chargé d’élaborer des fiches espaces. Avant d’effectuer cette mission je ne savais absolument pas en quoi cela consistait. Il s’agissait de créer, à partir d’un plan de la maison de santé, un fichier Excel avec pour chacune des pièces de la future maison de santé, les caractéristiques souhaitées : surfaces, type de fenêtres, de portes, d’éclairage, de mobilier. Ces fiches espaces sont à destination des architectes afin qu’ils puissent imaginer une maison de santé qui corresponde aux besoins et aux attentes du commanditaire. Cette étape est très importante dans une opération de construction car c’est en fait la traduction des besoins des utilisateurs en une représentation spatiale du bâtiment.
La figure ci-dessous présente les caractéristiques dont le cabinet d’architecte doit tenir compte pour le cabinet de kinésithérapie de la future maison de santé pluri professionnelle de Culan.
Mise à jour des avenants de l’opération de réhabilitation du Collège de Sancerre
Pour cette mission, j’ai travaillé aux côtés de Raphaël BERJEMIN, chef de projets de la SEM Territoria. L’opération de réhabilitation du Collège de Sancerre a nécessité des travaux supplémentaires à ceux prévus dans le montant initial du marché. En effet, au cours d’une opération il arrive qu’apparaissent des demandes complémentaires, des aléas de chantier ou encore des erreurs de la part du maître d’œuvre ou du maître d’ouvrage. Tous ces coûts supplémentaires doivent être régularisés au fur et à mesure dans des avenants. Un avenant désigne un « Acte par lequel on modifie les termes d’un contrat », Larousse.
D’après l’article 14 du Cahier des Clauses Administratives Générales des Travaux (CCAG Travaux), Arrêté du 8 septembre 2009 modifié par l’Arrêté du 3 mars 2014 : « L’ordre de service mentionné à l’article 14.1, ou un autre ordre de service intervenant au plus tard quinze jours après, notifie au titulaire les prix proposés pour le règlement des travaux nouveaux ou modificatifs ». Avant de régulariser les coûts dans des avenants, les assistantes effectuent donc des ordres de services provisoires afin de régulariser provisoirement les coûts supplémentaires des travaux.
J’ai alors été chargée, avec l’aide de Raphaël BERJEMIN de mettre à jour les avenants pour chacun des 19 lots de l’opération de réhabilitation du Collège de Sancerre (cf. Annexe 7).
Cette mission m’a permis d’utiliser des outils mathématiques et des méthodes statiques et j’ai été confrontée à plusieurs documents officiels : actes d’engagement, décomposition du prix global et forfaitaire (DPGF), ordres de services, etc.
Demande d’études géotechniques pour l’opération de construction du cabinet médical de Nérondes
Pour cette mission, j’ai travaillé aux côtés d’Emilien MOLLOT, chef de projets à la SEM Territoria. Il m’a chargé de faire des demandes d’études de sols pour l’opération de construction du Cabinet Médical de Nérondes auprès de plusieurs bureaux d’études.
Cette mission m’a permis d’être en contact avec des ingénieurs géotechniciens travaillant dans des bureaux d’études et de prendre en compte les enjeux économiques d’une opération. En effet, après avoir fait des demandes de devis à plusieurs bureaux d’études j’ai complété un fichier Excel afin d’attribuer une note à chacun d’eux. Celle-ci m’a permis de choisir parmi les différents bureaux d’études en regardant celui qui obtenait la meilleure note en termes de coût, de délais d’intervention et de remise du rapport (cf. Annexe 8).
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Table des matières
Table des matières
I- Introduction
II- Présentation de la structure
III- Matériels et méthodes
IV- Résultats et discussion
1- La ZAC des Breuzes
A- Démarrage de la commercialisation
B- Démarche d’inclusion
C- Etude scolaire
D- Energétique
2- Etude de programmation pour la restructuration de plusieurs ouvrages dans la commune de Vasselay
3- Réalisation d’un document de références scénographiques
4- Mise à jour du rapport d’activité
5- Maison de santé pluri professionnelle de Culan
6- Elaboration des demandes de certificat de capacité
7- Missions diverses
V- Conclusion
Bibliographie
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