Audit comptable et financier des sociétés de promotion immobilière

Le secteur de l’habitat et de la promotion immobilière occupe une place importante dans les différentes économies nationales. Il s’inscrit parmi les secteurs les plus porteurs actuellement au Maroc. En effet, il offre d’importantes perspectives d’activité durable en entrainant les autres secteurs de l’économie mais aussi en offrant des opportunités de travail considérables. Dans les années passées, et compte tenu du faible taux d’urbanisation ainsi que la forte croissance démographique, le Maroc a été dans l’impératif d’adopter une politique efficace en matière d’habitat. Cette situation s’est vue remplacée par la suite par une évolution à la fois de la démographie et de l’urbanisation accompagnée par une forte volonté des pouvoirs publiques de maitriser et de restructurer le secteur de l’habitat pour en faire un des leviers porteurs du pays. Un vaste programme d’interventions de l’Etat a été mis en place pour contrer le déficit en logement qui existe à travers le relogement des habitants des bidons villes, le traitement des habitations menacées de ruine et d’effondrement, la résorption du déficit d’équipements ainsi que la diversification et l’intensification de l’offre en logements pour répondre aux besoins des différentes classes sociales. Dans cette même perspective, s’ajoute à ces interventions des orientations adoptées par le Maroc dans le cadre des réformes juridiques, comptables et fiscales. Ceci a mené à l’adoption de plusieurs lois (Loi sur la vente en état futur d’achèvement VEFA, loi sur la copropriété,…), l’établissement d’un plan comptable du secteur immobilier PCSI ainsi que des mesures d’encouragement fiscales en faveur des promoteurs immobiliers afin d’encourager l’investissement. Pluralité des intervenants dans la réalisation des projets immobiliers, importance des capitaux investis, ponctualité des programmes immobiliers et la longueur du cycle de construction sont toutes des particularités du secteur de l’immobilier dont il faut tenir compte. L’auditeur se doit ainsi, lors de la réalisation d’une mission d’audit comptable et financier d’une entreprise de promotion immobilière, maîtriser les principales caractéristiques juridiques, fiscales et comptables de ce secteur, il doit aussi cerner les différents risques y afférents.

Etat des lieux du secteur immobilier marocain 

Avant de détailler les spécificités et la réglementation du secteur immobilier, nous allons commencer par donner un aperçu général sur le secteur immobilier au Maroc. Pour ce, nous allons nous baser essentiellement sur la lettre sur le secteur du BTP produite par le centre marocain de conjoncture CMC.

Le secteur de l’immobilier au Maroc a enregistré une forte contraction au cours du premier trimestre de 2013. Le manque de visibilité du gouvernement et du secteur publique, les mesures fiscales inappropriées introduites par la loi de finance 2013 et l’attentisme développé par les ménages et les investisseurs sont tous des facteurs qui pourraient expliquer la situation actuelle. Plusieurs conséquences visibles et quantifiables ont marqué ce secteur. Nous pouvons citer en premier la baisse considérable des ventes de ciment en comparaison aux évolutions enregistrées au cours des sept dernières années. Nous pouvons également évoquer la baisse des transactions immobilières et la tendance stationnaire des prix des actifs immobiliers. Il est évident que cette dernière conséquence affecte directement, à travers le levier des prix, les investissements dans le domaine. Tous ces éléments et bien d‘autres rendent la situation relativement alarmante et exigent des mesures sur le cout et le moyen terme qui pourrait éventuellement relancer le secteur.

En effet, et selon l’indice des prix de Bank Al Maghrib, les prix des biens immobiliers résidentiels ont enregistré au cours du premier trimestre de 2013 une stagnation par rapport au quatrième trimestre de 2012. La variation des prix des actifs immobiliers, quant à elle, a été de 0,7% pour les produits résidentiels, de -1,8% pour le foncier et de 2,6% pour l’immobilier d’entreprise. En comparaison au prix du premier trimestre de 2012, l’indice a enregistré une faible hausse de 0,1%, qui a concerné essentiellement l’immobilier résidentiel, pendant que les prix du foncier et de l’immobilier d’entreprise subissaient des chutes évaluées respectivement à 0,2% et à 2,9%. Ceci dit, et selon le CMC, la stagnation des prix n’est généralisée sur l’ensemble du territoire marocain. Les villes qui enregistrent des baisses de prix sont celles qui animent les grands marchés de construction au niveau urbain, comme c’est le cas pour Agadir, Casablanca, Meknès, Rabat et Kenitra. Celles qui commencent à connaître des hausses des prix sont Marrakech et Tanger, pendant que la ville d’Oujda fait exception avec une augmentation record des prix atteignant 7,3%. Toujours selon le CMC, les données sur les transactions ont enregistré une baisse de 8,1%. La chute des transactions n’est pas la même pour l’ensemble des segments des actifs immobiliers. Les transactions portant sur les biens résidentiels ont régressé, en variation trimestrielle, d’environ 6,6%. De même, les transactions portant sur les biens fonciers et commerciaux ont enregistré des baisses respectives de 7,9% et de 3,7%. En glissement annuel, ce nombre a enregistré une diminution de 14,3% pour les biens fonciers, une baisse de 5% pour l’immobilier d’entreprise. Concernant la structure des transactions, les biens résidentiels constituent près de 69% de l’ensemble des ventes de biens immobiliers, avec une prédominance des appartements. Les terrains urbains, pour leur part, représentent 24% environ, des transactions, alors que la part de celles des biens d’entreprise se situe autour de 7%.

De plus, la dynamique de construction est appréhendée à travers les ventes du ciment. L’analyse des ventes du ciment des quatre premiers mois de l’année en cours montre une chute historique par rapport aux variations enregistrées au cours de la même période des sept dernières années. En effet, au cours des quatre premiers mois de l’année en cours, les ventes cumulées du ciment ont atteint 5 MT ( millions de tonnes) contre 6 MT pour la même période l’année précédente, soit une baisse de 16,5%. C’est la baisse la plus importante enregistrée pour la même période au cours des sept dernières années. Cette variation a été de 14,7% en 2012 et de 7,6% en 2011. Au plan territorial, cette dynamique baissière a concerné pratiquement l’ensemble des agglomérations. Les plus concernées par cette baisse ont été les villes de Casablanca, Tanger meknès et Agadir. Ces grands marchés de construction enregistrent, depuis le début de l’année, des baisses très importantes au niveau des activités de construction. Ceci, en réaction directe au tassement des investissements liés principalement au secteur du logement. Les ventes mensuelles du ciment montrent une certaine progression au cours du mois d’avril. La progression des ventes a été de 11,7% contre seulement 2,1% un mois auparavant.

Au cours du premier trimestre de 2013, l’encours des crédits à l’immobilier a enregistré une hausse de 1,8% en variation trimestrielle, contre 0,9% pour le trimestre précédent. L’encours des crédits destiné aux acquisitions des logements a augmenté de 2,1%, il est resté quasiment stable par rapport au trimestre précédent. L’encours des crédits destiné aux promoteurs a enregistré une légère hausse de 1,1% contre une baisse de 1,7% pour le trimestre précédent.

Particularités du secteur immobilier marocain

Aspect juridique 

L’article 30 chapitre III du CGI (Code général des impôts) de l’année 2014 qualifie le promoteur immobilier comme étant « toute personne qui procède ou fait procéder à l’édification d’un ou de plusieurs immeubles en vue de les vendre en totalité ou en partie ». L’article 60 du projet de loi-cadre de 1970 répute promoteur immobilier « toute personne physique ou morale, agréée par l’autorité gouvernementale chargée de l’habitat et de l’urbanisme, et qui accomplit de manière professionnelle, les opérations de conceptions, d’organisation et de gestion juridique, financière, administrative, technique, commerciale, en vue de la construction d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier ».

➤ Le régime spécial des responsabilités
D’une manière générale, les entrepreneurs responsables de travaux sont tenus de garantir les travaux qu’ils ont exécutés ou fait exécuter, ceci à partir de la date de réception de l’ouvrage. Cette dernière est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte l’ouvrage achevé avec ou sans réserves. Cette réception est le point de départ des règles applicables en matière de responsabilité des constructeurs. La responsabilité contractuelle des constructeurs peut être engagée sur le fondement de trois types de garanties ayant des objets différents : la garantie de parfaite achèvement, la garantie de bon fonctionnement (ex biennale), la garantie décennale.

La garantie de parfaite achèvement est la responsabilité de l’entrepreneur de réparer, pendant une durée de un an à compter de la réception des travaux, les désordres constatés par le maître d’ouvrage soit au moyen de réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Le désordre soumis à cette garantie ne doit pas résulter de l’usure normale ou de l’usage.

La garantie biennale dite de bon fonctionnement représente la responsabilité du constructeur quant au bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de la construction, pendant une durée de deux ans à compter de la réception des travaux.

Quant à la garantie décennale, cette dernière fait référence à la présomption de responsabilité du constructeur, pendant une durée de dix ans à compter de la réception des travaux, sur les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un des ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement indissociable, le rendent impropre à sa destination. Cette présomption s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. L’article 769 du D.O.C. (Dahir des obligations et contrats) précise, en effet, que «l’architecte ou ingénieur et l’entrepreneur, chargés directement par le maître d’ouvrage, sont responsables, lorsque dans les dix années à partir de l’achèvement de l’édifice, ou autre ouvrage dont ils ont dirigé ou exécuté les travaux, l’ouvrage s’écroule, en tout ou en partie, ou présente un danger évident de s’écrouler, par défaut des matériaux, par le vice de construction ou par le vice de sol».

➤ Textes spécifiques

Lotissement, morcellement et groupes d’habitation 

En général, la loi 25-90 est la principale loi régissant le secteur de l’immobilier au Maroc. Constituée de 6 titres, cette loi est consacrée à la réglementation juridique de lotissement comme base de toute politique d’urbanisation, tout en traitant aussi du regroupement d’habitation traçant ainsi les contours au promoteur immobilier.

Ainsi l’article premier du premier titre définit le lotissement comme « …toute division par vente, location ou partage d’une propriété foncière, en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation industriel, touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie des lots ». Les autres articles déterminent les documents administratifs nécessaires et précisent les droits et obligations relatifs au lotisseur dans l’exercice de la profession. Le texte traite aussi dans ses articles 33-36 de la réglementation des actes de location, de vente et de partages afférentes aux lotissements, et celle relative à la construction dans les lotissements dans ses articles 43-46.

La loi 25-90 définit, dans l’article 56 du titre III, les groupes d’habitations comme «  les immeubles individuels ou collectifs à usage d’habitation édités sur une seule ou sur plusieurs parcelles contigües ou voisines, simultanément ou successivement par le propriétaire ou le copropriétaire indivis de la ou des parcelles en cause ». Elle précise d’autre part, leur soumission aux dispositions prévues par le titre premier de ladite loi. Le titre IV, quant à lui, et dans son article 58 donne une définition du morcellement. Il s’agit de « toute opération de vente ou de partage ayant pour objet ou pour effet la division d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots non destinés à la construction », ou encore « toute vente en division d’une propriété foncière qui aurait pour effet d’attribuer à l’un au moins des acquéreurs des droits de copropriété dont l’équivalence serait inférieure à la superficie prévue pour les lots de terrain par les documents et à défaut de superficie ainsi prévue, à 2500 mètres carrés ».

Le morcellement est soumis à une autorisation administrative dont l’importance et les modalités d’obtention sont précisées dans les articles 59-62 du même titre.

Enfin, la loi prévoit dans son article V les sanctions aux infractions de son application, ces infractions sont punies par des amendes de 10000, 50000, 100000 et 1000000 de dirhams selon la gravité de l’infraction.

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Table des matières

Introduction
Etat des lieux du secteur immobilier marocain
I- Particularités du secteur immobilier marocain
Aspect juridique
Aspect économique
Aspect fiscal
Particularités et avantages fiscaux du secteur
Aspect comptable
1. Plan Comptable du Secteur Immobilier
II- Identification des zones de risque propres au secteur
Les risques d’ordre comptable
Manque de pièces justificatives
Risque lié à la comptabilisation des provisions pour travaux post-achèvement
Les risques d’ordres juridique, économique, fiscal et managérial
1. Risques d’ordre économique
2. Risque d’ordre juridique
3. Risque d’ordre managérial
I- Audit comptable et financier adapté aux sociétés de promotion immobilière
Orientation et planification de la mission
1. Aspects généraux de la planification
2. Prise de connaissance générale de l’entreprise
3. Examen analytique
Evaluation du contrôle interne
1. Définition et objectifs du contrôle interne
2. Appréciation du contrôle interne
3. Analyse et contrôle de la comptabilité analytique et du contrôle budgétaire
Audit comptable et financier des sociétés de promotion immobilière
Approche par les risques
4. Evaluation du contrôle interne des sections clés
Contrôle des comptes
1. Objectif
2. Moyens
3. Audit de certaines sections clés
II- Application de la démarche proposée au cas de la société X
Prise de connaissance générale de l’entreprise
1. Activités de la société X
2. Relations liées
3. Comptabilité et fiscalité de la société X
4. Les immobilisations et le système informatique
5. Zones de risques détectées
Evaluation du contrôle interne
1. Résultats du contrôle interne
2. Recommandations proposées
Travaux de contrôle des comptes
1. Section Immobilisations
2. Sections Ventes et clients
3. Section Stocks projets achevés, projets en cours et terrains
4. Section Emprunt
5. Section Trésorerie
6. Sections Charges et Fournisseurs
Conclusion
Bibliographie

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