Soutenance mémoire
Les règles d’urbanisme applicables en copropriété en matière de destination de l’immeuble et de stationnement
Le droit de l’urbanisme ignore la copropriété et réciproquement. Toutefois, la loi du 10 juillet 1969, n’est pas un cadre juridique de construction alors que le code de l’urbanisme a pour objet de déterminer les règles de construction.
Ainsi, malgré ce paradoxe, avant d’être soumis au régime de la loi du 10 juillet 1965, l’immeuble doit être conforme aux règles et lois se rapportant à l’urbanisme. Cette partie sera consacrée l’application des règles d’urbanisme avant la mise en œuvre de la copropriété.
Tout immeuble bâti a une destination, un usage et une affectation. Ces trois notions, bien qu’elles paraissent similaires, ne le sont pas car elles ne tiennent pas leur source du même corps de texte : la destination de l’immeuble vient du Code de l’urbanisme, l’usage découle du Code de la Construction et de l’Habitation et enfin, l’affectation est déterminée par les contrats.
On peut donner une définition différente pour chacun de ces termes :
• La destination d’une construction vise « ce pour quoi elle avait été conçue, réalisée ou transformée».
• L’usage vise l’utilisation effective de bien
• Et l’affectation vise l’utilisation réelle du bien.
Nous nous intéressons dans cette partie à la destination de l’immeuble.
La destination d’un ensemble immobilier complexe I.1.
Les articles R151-27 et R151-28 du code de l’urbanisme
Selon le code de l’urbanisme, la destination de l’immeuble doit apparaître sur la demande de permis de construire. Elle est donc définie avant même la construction de l’immeuble.
Cela permet de limiter l’étalement urbain en s’assurant de la nécessité d’installation d’une telle activité à un tel endroit.
Les différentes destinations possible en urbanisme sont définies à l’article R151-27 et R151-28 du code de l’urbanisme et sont au nombre de cinq.
Exploitation agricole et forestière
Concernant cette destination, des définitions des exploitations agricoles et forestières sont respectivement données par le Code Rural (article L311-1) et de la Pêche Maritime et le Code Forestier (article L332-6).
Habitation
Le code de la Construction et de l’Habitation et plus précisément son article R.111-1-1 donne une définition précise de ce qu’est une habitation : « Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.»
Commerce et activités de service
Cette destination regroupe un certain nombre d’activités : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma.
On comprend bien que toutes les activités répondant à cette destination sont des activités pour lesquels on a donc une clientèle.
Equipement d’intérêt collectif et services publics
La difficulté de cette destination est de définir exactement ce que la jurisprudence entend par « une installation assurant un service d’intérêt général destiné à répondre à un besoin collectif ». Il va s’agir de locaux et bureaux accueillant du public et des administrations publiques, des établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, des salles d’art et de spectacles, des équipements sportifs, ou d’autres équipements recevant du public. o Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire :
Cette destination comprend des bâtiments industriels, des entrepôts, des bureaux, … Chacune de ces activités est définie précisément et peut avoir des conséquences directes sur le voisinage immédiat : nuisances sonores, passages de véhicules …
L’activité industrielle vise l’ensemble des activités de production à partir de matières brutes.
La destination de l’immeuble en copropriété
Les éléments qui interviennent dans le choix de la destination de l’immeuble
Dans un immeuble placé sous le régime de la loi de 1965, la destination de l’immeuble est instaurée par le règlement de copropriété.
L’article 8 qui dispose qu’« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
L’article 9 quant à lui dispose : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
A la lecture de ces textes, on comprend que seule la destination de l’immeuble peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires et que le règlement de copropriété doit préciser quels sont les droits et les obligations de chacun, aussi bien en ce qui concerne leurs parties privatives que les parties communes. Ces droits et ces obligations sont identiques pour chaque occupant, peu importe sa situation, qu’il soit propriétaire ou locataire.
La destination de l’immeuble est définie par les actes : règlement de copropriété et état descriptif de division (que celui-ci soit inclus ou non dans le règlement).
Evolution de la destination de l’immeuble
La destination de l’immeuble, comme nous l’avons vu découle des actes mais aussi de l’analyse de la situation et des caractères de l’immeuble. Or ces deux derniers critères, et particulièrement la situation de l’immeuble peuvent évoluer avec le temps.
Plusieurs décisions de justice ont affirmé que l’évolution d’un quartier devait être prise en compte pour la détermination de la destination de l’immeuble. Dans une de ces décisions , il s’agit d’un règlement de copropriété dans lequel une clause stipulait que le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble ne pouvait accueillir qu’un commerçant d’art. Or, depuis la rédaction de ce règlement, de nombreux commerces d’antiquité avaient fermé et des boutiques de luxe les avaient remplacés. Ainsi, pour suivre la dynamique du quartier, la clause a été supprimée.
Elle ne peut, en aucun cas, être modifiée par l’absence d’exercice d’une activité autorisée par la destination de l’immeuble. L’article 26-b énonce « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : (…)
La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; »
Toutefois, l’article 26 de la loi de 1965 dispose que « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ». Les juges ont retenu que la destination de l’immeuble peut tout de même être adaptée à l’évolution des activités au sein de l’immeuble et donc à la situation de fait par le biaisd’un vote à l’unanimité lors de l’assemblée générale . Mais ces dispositions posent problème. En effet, alors que toutes les modifications du règlement de copropriété doivent être prises en assemblée générale, il n’est pas obligatoire pour les copropriétaires d’être présents lors de celles-ci.
La loi ALUR a abaissé les règles de majorité afin de faciliter la prise de décision en assemblées générales. Malgré tout, les règles de majorité posent encore problème, l’absentéisme est un frein au bon fonctionnement de la copropriété. C’est le cas notamment pour les décisions nécessitant de réunir l’unanimité, comme un changement de la destination de l’immeuble par exemple.
Ainsi, pour pallier à cet absentéisme, Monsieur Nicolin a proposé à l’Assemblée Nationale le 7 décembre 2011, une loi visant à rendre obligatoire la représentation de tous les copropriétaires lors des assemblées générales.
L’article 8 de la loi de 1965
Les immeubles soumis au régime de la copropriété doivent évidemment respecter les règles d’urbanisme puisque ce sont celles-ci qui régissent les règles des immeubles bâtis ou en construction. Ainsi, l’article 8 de la loi de 1965 expose la nécessité de conformité entre le PLU et autres documents d’urbanisme et la mise en place de la copropriété.
Ainsi il dispose : « II. – Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement prévoit qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité définie à l’article L. 111-7-1 du code de la construction et de l’habitation est incluse dans les parties communes. Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. »
En matière de stationnement, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte a modifié l’article 24 de la loi de 1965 en y ajoutant : « i) La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques ».
Nous verrons dans la seconde partie de ce mémoire les possibilités offertes au rédacteur de la copropriété pour encadrer les lots à usage commercial et les possibilités concernant gestion des places de stationnement au sein d’un ensemble immobilier complexe en copropriété.
L’aménagement des règles d’urbanisme au travers de clauses dans le règlement de copropriété
Comme nous l’avons précédemment dit, tout règlement de copropriété, doit être conforme aux règles qui lui sont supérieures. En effet, il est interdit de priver, par une quelconque clause, les copropriétaires ou le syndicat des prérogatives qui leur sont conférées par la loi.
De la sorte, il est interdit de retirer à une copropriétaire les avantages attachés à sa qualité de membre du syndicat et notamment le droit de voter lors des assemblées générales. Ainsi, le syndicat ne peut jamais perdre ses pouvoirs légaux et est réputé non écrite toute clause autorisant un copropriétaire à réaliser des travaux sans l’autorisation du syndicat.
La première chose à définir lorsqu’un immeuble est mis en copropriété est sa destination.
Les distinctions de destination que nous avons énumérées précédemment nous permettent de comprendre et d’affirmer que, selon les activités prévues au sein d’un bâtiment, plusieurs destinations peuvent cohabiter et notamment dans les bâtiments qui composent notre étude : les ensembles complexes immobiliers.
Les clauses du règlement de copropriété portant sur les lots à destination commerciale
Conditions de jouissance des parties privatives
Généralités
Dans un ensemble immobilier complexe dans lequel cohabitent plusieurs activités, la destination mixte d’habitation bourgeoise, professionnelle et commerciale semble la plus adapté. La possibilité est ainsi offerte par le règlement de copropriété aux copropriétaires d’exercer aussi bien une activité d’habitation qu’une activité commerciale dans la copropriété.
La destination des parties privatives doit impérativement figurer dans le règlement de copropriété. L’affectation des lots en copropriété ne dépend pas du droit discrétionnaire du copropriétaire. En effet, le règlement de copropriété doit préciser :
• D’une part la destination des locaux principaux
• D’autre par la destination des locaux accessoires
• Enfin, les conditions de jouissance des parties privatives.
Trois arrêts jurisprudentiels du 10 décembre 1989 stipulent qu’un changement d’affectation des parties privatives est possible à condition de respecter les stipulations du règlement de copropriété, les droits des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble.
Les restrictions au droit de jouissance
Il est possible qu’au sein d’une même copropriété dont la destination est mixte, une clause stipule que certains lots, souvent dans les étages, soient exclusivement réservés à l’usage d’habitation. Le règlement interdit donc toute forme d’activité commerciale ou professionnelle dans ces lots.
De même, certains lots peuvent être exclusivement réservés à une activité professionnelle.
Les clauses restreignant le libre de choix des commerces sont interdites dès lors qu’elles ne sont pas justifiées par les caractéristiques de l’immeuble.
Ainsi, les clauses excluant l’exercice de certaines activités commerciales sont réputés valides si l’activité refusée génère des nuisances incompatibles avec la destination de l’immeuble et porte ainsi atteinte aux droits des copropriétaires.
Un règlement pourra donc interdire l’exercice d’un « sex-shop » dans un immeuble mixte de destination bourgeoise. En effet, le caractère bourgeois ne permet pas l’installation de ce type d’activité. Une clause bourgeoise ne saurait donc être accompagnée d’une clause autorisant tout type d’activité.
La liste des commerces interdits dans le règlement de copropriété peut être éventuellement complétée mais interdire une activité revient à porter atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives. La décision doit donc être adoptée à l’unanimité des copropriétaires pour être valable.
NB : Le règlement de copropriété peut prévoir un quorum spécifique pour cette question.
Ainsi, une telle modification pourra se faire selon une majorité et non l’unanimité dans certaines copropriétés.
La jurisprudence, constante à ce sujet, précise qu’une clause de non concurrence insérée dans le règlement de copropriété est systématiquement réputée non écrite.
Changement d’affectation : règlementation et procédure
Les modifications du règlement de copropriété ne peuvent être adoptées qu’en assemblée générale.
Concernant les parties communes, leur condition de jouissance, leur usage et leur administration, peuvent être modifiés suite à un vote à la majorité de l’article 26.
Toute autre modification du règlement de copropriété, peut être entreprise lors d’une assemblée générale à condition de réunir l’unanimité et de respecter les dispositions d’ordre public et la morale.
Cela concerne par exemple le changement d’affectation d’un lot. Pour ce faire, il faudra s’assurer que ce changement soit compatible avec les autres dispositions du règlement de copropriété.
Clauses licites
Les droits accessoires aux parties privatives sont les éléments d’un immeuble qui sont placés à l’extérieur du lot privatif mais dont l’usage reste exclusif à ce lot.
L’enseigne est la propriété exclusive du copropriétaire et est donc à sa charge. Toutefois les enseignes sont des atteintes irrégulières aux parties communes puis qu’elles sont apposées sur les façades qui sont des parties communes.
Un copropriétaire ne saurait nuire à l’harmonie générale de l’immeuble. Dans un immeuble à usage mixte, même si le règlement prévoit la liberté de pose d’enseignes ou de plaques professionnelles, l’autorisation d’apposer une enseigne sur la façade doit être valablement accordée lors d’une assemblée générale . Cette décision doit être prise selon les modalités de l’article 25.
Le règlement de copropriété peut stipuler les modalités de pose des panneaux publicitaires et enseignes : implantation, dimension, matériaux, …
Une telle clause peut s’accompagner d’un plan faisant figurer les emplacements autorisés.
Pour éviter les litiges dans les immeubles à destination mixte comme dans un ensemble immobilier complexe, Christian Attias proposait en 2001, « Le principe devrait être clairement posé et fermement consacré : dès lors que l’exploitation d’un commerce, l’exercice d’une profession sont compatibles avec la destination de l’immeuble et, comme tels, autorisés, les titulaires des lots ainsi utilisés bénéficient de tous les accessoires normaux de leurs échoppes ou cabinets. Le notariat pourrait peut-être contribuer à l’élimination d’une partie du contentieux, en établissant une sorte de fiche signalétique de l’immeuble à faire figurer en tête du règlement de copropriété. Y seraient mentionnées les principales caractéristiques de l’immeuble et leurs conséquences (nombre des lots principaux, avec leur destination ; nombre des caves et des emplacements de stationnement privatifs et communs ; présence d’un concierge, d’ascenseurs ; enseignes commerciales et plaques professionnelles autorisées ou non (emplacements) ; …). »
Dans un immeuble dont la destination est compatible avec l’exercice d’un commerce ou d’une autre activité professionnelle, on rencontre deux situations :
• Dans la première , le règlement de copropriété ne contient aucune clause réglementant l’apposition des enseignes ou des plaques professionnelles. Le copropriétaire est donc tenu de demander l’autorisation de l’ensemble du syndicat en assemblée générale. Celle-ci statuera sur les conditions de pose de l’enseigne ou de la plaque professionnelle selon la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
• Dans la seconde , le règlement de copropriété accorde « de plein droit » la possibilité d’apposer une enseigne. En réalité, le règlement n’offre pas aux copropriétaires la libre disposition de poser une enseigne. Il peut alors autoriser la pose d’enseigne et fixer des contraintes la concernant. Par exemple, il peut stipuler que les plaques professionnelles ne seront apposées qu’à l’entrée des appartements, ce qui signifie qu’elles ne pourront l’être à l’extérieur de l’immeuble. Toutefois, le règlement ne peut en aucun cas destituer l’assemblée générale de ses pouvoirs et il faudra la consulter pour poser un enseigne sur la façade.
Troubles anormaux du voisinage
Le principe selon lequel personne ne doit causer de trouble anormal de voisinage est applicable entre tous les copropriétaires. Ainsi, avant d’accorder toute autorisation concernant l’installation d’un commerce ou la pause d’une enseigne, l’assemblée générale doit s’assurer que les caractéristiques de celle ci ne risquent pas de généré une gêne.
Clause d’aggravation de charges
La principale conséquence d’une telle répartition au travers d’une clause va être une aggravation de charges.
En effet, les rampes et autres voies de circulation du parking resteront quelle que soit la répartition des lots, des parties communes. Les utilisateurs du centre commercial auront beaucoup plus tendance à user de ces parties communes que les propriétaires des lots à usages d’habitation. Ainsi, le règlement pourra prévoir une clause dite d’aggravation de charges sur partie communes.
La jurisprudence est constante à ce sujet. Une clause d’aggravation de charges fait partie intégrante du règlement de copropriété. Elles permettent d’imposer des frais supplémentaire à un copropriétaire qui fait un usage excessif d’un équipement commune ou d’une partie commune.
Pour être licite, une telle clause doit être prévue par le règlement de copropriété ou adoptée à l’unanimité.
Toutefois, cette répartition ne parait pas être la plus avantageuse dans les ensembles immobiliers complexes. Les lots rattachés aux habitations seront alors souvent vacants la journée et le/les lots réservés au supermarché pourront s’avérer insuffisant. En effet, dans un entretien téléphonique accordé à un élève ESGT en 2014 , M. Grisey confiait que pour un parc de stationnement de 200 places dans un immeuble à destination de logements, 100 places sont inoccupées la journée.
Nouveaux concepts de mutualisation des stationnements
Concept
Les nouvelles mesures pour l’environnement ont mené les collectivités locales et les maîtres d’ouvrage à mutualiser les stationnements. Ce concept, élaboré par SARECO , consiste à limiter l’offre de stationnement privé associé à tout nouveau projet immobilier en créant des parkings mutualisés répondant aux besoins des projets immobiliers proches.
Cela signifie qu’un parc de stationnement sera partagé entre plusieurs usagers.
Mise en place en copropriété
Pour qu’une telle gestion fonctionne il faut que l’immeuble accueille des usagers qui n’ont pas les mêmes besoins en matière de stationnement tout au long de la journée. Mettre en place un système de foisonnement au sein d’une copropriété nécessite de répondre à plusieurs critères.
Tout d’abord, le rédacteur de la copropriété doit définir les stationnements comme des parties communes de l’immeuble en copropriété. En effet, on ne peut imposer à un copropriétaire de louer son lot pour la journée par exemple car ce serait une atteinte au droit de la propriété qui est, selon la constitution, inviolable.
Le règlement de copropriété peut instaurer certaines restrictions d’usage des parties communes à condition que cela soit justifié par la destination de l’immeuble. Pour rendre légal le foisonnement, la destination de l’immeuble pourrait alors être formulée comme suit dans le règlement de copropriété : « L’immeuble est destiné à l’usage mixte d’habitation, de bureaux, commerces et de stationnements foisonnés ».
Il n’est pas intéressant de foisonner l’ensemble des places de stationnements puisqu’environ 50% des usagers n’utilisent pas leur voiture et la laissent stationnée chez eux en journée. Un foisonnement total obligerait les usagers à déplacer leur voiture et ceci est contraire aux démarches environnementales visant à limiter les déplacements individuels au profit des transports en communs.
Toutefois, ce mode de gestion est difficile à mettre en place puisqu’en tant que partie commune, les charges afférentes aux stationnements seront répartis entre tous les copropriétaires, peu importe qu’ils en aient ou non l’utilité. De plus, les copropriétaires peuvent être freinés par le fait de voir des usagers extérieurs chez eux, ce qui, pour des raisons desécurité, pour entrainer l’intervention d’un exploitant de parking extérieur ce qui, à fortiori augmenterai les charges de la copropriété.
La réponse ministérielle qui suit permet de constater les règles applicables selon les modes de gestion du stationnement : « Lorsque la copropriété a ouvert son parking à la circulation publique, suite à une délibération de l’assemblée générale et d’un signalement au maire, le Code de la route s’applique et les forces de l’ordre peuvent intervenir. Lorsque la copropriété a, au contraire, conservé le statut privatif de son parking (propriété privée, défense d’entrée, panneau d’interdiction de stationner ou installation d’une barrière
interdisant l’accès aux véhicules des non -résidents…), les véhicules stationnés ne peuvent être évacués qu’à la demande du propriétaire de l’emplacement (Code de la route : L.325-12 et R.325-47 à R.325-52). »
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Table des matières
Remerciements
Liste des abréviations
Table des matières
Introduction
I. LES REGLES D’URBANISME APPLICABLES EN COPROPRIETE EN MATIERE DE DESTINATION DE L’IMMEUBLE ET DE STATIONNEMENT
I.1. LA DESTINATION D’UN ENSEMBLE IMMOBILIER COMPLEXE
I.1.1. Les articles R151-27 et R151-28 du code de l’urbanisme
I.1.2. La destination de l’immeuble en copropriété
I.1.2.a. Les éléments qui interviennent dans le choix de la destination de l’immeuble
I.1.2.b. Evolution de la destination de l’immeuble
I.2. LES DISPOSITIONS EN MATIERE DE STATIONNEMENT : DE L’URBANISME A LA COPROPRIETE
I.2.1. Les dispositions du code de l’urbanisme en matière de stationnements
I.2.1.a. Généralités
I.2.1.b. Dérogations
I.2.2. L’article 8 de la loi de 1965
II. L’AMENAGEMENT DES REGLES D’URBANISME AU TRAVERS DE CLAUSES DANS LE REGLEMENT DE COPROPRIETE
II.1. LES CLAUSES DU REGLEMENT DE COPROPRIETE PORTANT SUR LES LOTS A DESTINATION COMMERCIALE
II.1.1. Conditions de jouissance des parties privatives
II.1.1.a. Généralités
II.1.1.b. Les restrictions au droit de jouissance
II.1.1.c. Changement d’affectation : règlementation et procédure
II.1.2. L’enseigne : droit accessoire aux parties communes
II.1.2.a. Généralités
II.1.2.b. Clauses illicites réputées non écrites et leurs conséquences
II.1.2.c. Clauses licites
II.1.3. Troubles anormaux du voisinage
II.2. LA GESTION DES STATIONNEMENTS DANS UN ENSEMBLE IMMOBILIER COMPLEXE
II.2.1. La répartition des places de stationnement
II.2.1.a. Création de lots
II.2.1.b. Clause d’aggravation de charges
II.2.2. Nouveaux concepts de mutualisation des stationnements
II.2.2.a. Concept
II.2.2.b. Avantages
II.2.2.c. Mise en place en copropriété
Conclusion
Bibliographie
Liste des figures
Table des annexes
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