Soutenance mémoire
La Communauté d’Agglomération de Poitiers s’est engagée dans le cadre de sa politique urbaine dans une démarche de développement durable. Elle vient de transformer son POS en PLU (2002) et cela a été l’occasion de définir ou d’affiner l’ensemble des stratégies urbaines. L’accent a notamment été mis sur la nécessité de sortir d’une logique mathématique, essentiellement liée au COS. dans la production de logement, pour intégrer une logique qualitative basée sur l’analyse de l’environnement urbain.
L’agglomération de Poitiers est confrontée aujourd’hui à une double crise. L’étalement urbain produit une périphérie dynamique, où le logement s’épanouit à travers la production croissante de maisons individuelles. Le phénomène de périurbanisation a pris une ampleur considérable ces dernières années comme dans de nombreuses métropoles régionales. Cela contribuent à éloigner les habitants de la ville et de leur travail, en créant de multiples nuisances pour l’environnement. Ce phénomène contemporain de la ville est en contradiction avec les objectifs poursuivis par l’agglomération et son PLU. Le mouvement de périurbanisation tend à éloigner les habitants de la ville, tandis que la recherche d’une ville « compacte » depuis la loi SRU cherche à les y attirer.
Le marché local du logement connaît également une double crise. L’offre résidentielle est déséquilibrée entre la ville centre et sa périphérie. Les grands logements sont rares à Poitiers tandis qu’ils constituent la majeure partie du parc immobilier des communes du reste de l’agglomération. Le prix du foncier ne permet pas aux jeunes ménages de rester habiter à Poitiers et les obligent à faire construire parfois en dehors de l’agglomération pour y trouver des terrains abordables. Ce phénomène contribue à l’augmentation croissante de maisons individuelles dans des lotissements périurbains, ou sur des terrains éloignés de la ville. Ces quatre dernières années ont été particulièrement florissantes pour les constructeurs de maisons individuelles. Au niveau national, la région Poitou-Charentes a eu le plus fort taux de construction de maisons individuelles. L’habitat collectif n’est pas en reste. La mise en place du dispositif de Robien en 2003, plus séduisant que le dispositif Besson, a incité les investisseurs à placer leur argent dans l’immobilier. Les promoteurs ont répondu à cette nouvelle demande en construisant de nombreux immeubles collectifs, comportant essentiellement des petits logements pour les investisseurs. Ce phénomène a contribué à créer un climat d’inflation des prix du marché par la constitution d’une offre de logement 9 décalage avec la demande réelle, celle des habitants.
CONTEXTE NATIONAL : UN MARCHE MIS A MAL PAR L’EVOLUTION DES MODES DE VIE
Etat des lieux du logement et de sa qualité
Le parc de logement français sort três endommagé de la seconde guerre mondiale, en 1945 on comptait 14 millions de logements pour une population de 40,5 millions d’habitants. Les logements était petits, comportant en moyenne 2,7 pièces, et ne disposaient pas des trois éléments de confort indispensables aujourd’hui (W.C. intérieurs, chauffage et douche ou baignoire).
Durant les Trente Glorieuses, la population augmente rapidement grâce à une forte natalité (environ 800 000 naissances par an), et le pays s’urbanise, avec un rythme de construction de logements qui s’accélère à partir des années 50, soutenu par l’exode rural et l’arrivée des rapatriés des colonies. Malgré des périodes de baisse, l’effort de construction a perduré jusqu’à aujourd’hui, où l’on atteint en 2002 le chiffre de 29,5 millions de logements, dont 24,5 de résidences principales, pour une population de plus de 60 millions d’habitants. Malgré cet effort, l’augmentation plus rapide de la population par rapport au rythme de la construction de logement maintient le pays dans une situation déficitaire.
Les quartiers d’habitat social construit dans les ZUP et les ZAC à partir des années 50, sont devenus des zones de ((relégation », alors qu’ils étaient au début plébiscités par une population en manque de confort. Les aspects négatifs liés à l’organisation de ces logements ressortent majoritairement aujourd’hui. Ces critiques sont liées:
– à leur situation : en périphérie, loin des équipements et des aménités urbaines;
– à leur conception architecturale exiguïté des cuisines et des chambres, isolation thermique et phonique insuffisantes et dégradation rapide des matériaux faute d’un bon entretien viendront alimenter la mauvaise image des cités.
– et leur composition sociale le départ des couches moyennes vers l’accession en maison individuelle, laisse captive une population défavorisée qui supporte mal cette stigmatisation.
L’utopie pavillonnaire
Après le règne du collectif et des grands ensembles, les années 70 sont emblématiques de l’expansion pavillonnaire. L’achat de la maison s’est imposé comme un signe de réussite sociale en même temps qu’elle devenait un bien de consommation produit en série. Aujourd’hui 80 % des français rêvent d’accéder à la propriété en maison individuelle, et la maison représente 52 % des types d’habitat au niveau national.
Malgré la vitalité de ce mode d’habitat, des interrogations surgissent sur les modes de vie générés par la maison individuelle et le lotissement. L’architecture et les formes urbaines qu’elles engendrent sont critiquées de toute part. Mais le poids des logiques du marché entretiennent «un mythe, critiqué, jamais défait, au nom d’un besoin social primaire, atemporel et intercivilisationnel ». Au travers de la maison, trois mouvements — replis sur soi, explosion des mobilités, anxiété vis-à-vis du collectif — se renforcent, à la recherche d’équilibres pour vivre un bien-être individuel affirmé comme une finalité centrale de nos sociétés.
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Table des matières
INTRODUCTION
I.UN MARCHE TENDU PEU PROPICE A LA QUALITE
A. Contexte national : un marché mis à mal par l’évolution des modes de vie
1. Etat des lieux du logement et de sa qualité
a. L’utopie pavillonnaire
b. Une amélioration des normes de confort
2. L’évolution des modes de vie rend caduque une conception du logement centrée sur la famille
3. Le dispositif de Robien: une incitation à la construction, mais une faiblesse pour la qualité
B. Contexte local : une offre croissante, une demande restreinte
1. Les principaux éléments du diagnostic
a. Le parc de logement
b. Le parc locatif social
c. Le marché local du logement
2. Les conséquences du dispositif De Robien sur l’agglomération
a. Un bilan mitigé
b. L’impuissance de la collectivité
3. Un manque de diversité de l’offre résidentielle
4. Une agglomération qui favorise la densité de l’habitat
II. LA PLANIFICATION URBAINE ET LA GESTION DU FONCIER: DES BASES INDISPENSABLES POUR LA QUALITE DE L’HABITAT
A. La croissance urbaine de Poitiers : de la ville compacte à la ville étalée
1. Une croissance urbaine déséquilibrée entre centre et périphérie
2. Le foncier: un élément perçu comme un frein à la qualité
a. La création d’un Observatoire foncier
b. La loi portant engagement national pour le logement
B. De la gestion du POS à celle du PLU : la qualité urbaine à travers les documents d’urbanisme
1. Organiser un développement urbain de qualité : les documents stratégiques de la CAP
a. Le schéma directeur
b. Le SCoT
c. Le PLU : pour un urbanisme durable
2. Le PLU de la Communauté d’Agglomération de Poitiers
a. Le PADD de la CAP: favoriser la qualité urbaine pour une agglomération équilibrée
b. la mise en place de pôle de proximité
c. Les objectifs du PADD pour l’habitat
III. LA QUALITE DE L’HABITAT: UN OBJECTIF PARTAGE MAIS MAL DEFINI
A. Les ambitions du PLH pour l’amélioration de l’habitat
B. L’échelle du quartier: une approche pertinente pour le développement durable
1. Le quartier: deuxiême niveau pour la qualité de l’habitat
a. L’image du quartier : un facteur de qualité pour l’habitat
b. Le développement durable d’un quartier
C. Définir la qualité de l’habitat
1. Comment définir la qualité de l’habitat aujourd’hui ?
a. La conception HQE
b. Etablir des critères de qualité pour l’habitat
2. Une vision différente de la qualité selon les acteurs
CONCLUSION
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