Soutenance mémoire
En 2020, la France compte 37 millions de logements répartis entre les résidences principales (30 millions), les résidences secondaires (4 millions) et les logements vacants (3 millions) (INSEE, 2020) . La population, quant à elle, est de 67 millions d’habitants avec ne taille moyenne des ménages de 2,22. Chaque année, la population française augmente de 0,1% (+67 000 habitants) tandis que le nombre de logements augmente de 1% (+370 000 logements), soit 5,5 logements pour un habitant. Ces chiffres montrent que le nombre de logements croît plus vite que la population (La banque des territoires), tendance observable depuis une quarantaine d’années, puisqu’entre 1980 et 2020, le nombre de logement a augmenté de 54% tandis que la population a augmenté de 18%. La construction de ces nouveaux logements nécessite donc l’artificialisation des espaces naturels ainsi que l’accroissement surfacique des villes. On parle donc d’étalement urbain. Les nouvelles politiques publiques sont mises en place pour freiner ce phénomène en incitant les villes à se densifier, c’est-à-dire, à se reconstruire sur elle-même : le renouvellement urbain.
À mon sens, les trois millions de logements vacants seraient suffisant pour répondre à la demande de logements à conditions de mettre les moyens. Or, aujourd’hui, les entreprises ou les futures propriétaires préfèrent construire de nouveaux logements plutôt que de rénover l’existant. Les bâtiments sont construits à l’image du propriétaire et sont plus performants énergétiquement. Au-delà de l’aspect esthétique, une des raisons qui justifient ce choix de « nouvelles constructions » est l’aspect travaux et plus précisément l’aspect financier. En effet, rénover le bâti ancien peut cacher des surprises. Un revêtement de sol peut cacher un problème structurel qui se chiffre en milliers d’euros. Les bâtiments sont très peu, voir pas isolé. L’enveloppe travaux peut monter très vite en rénovation ce qui explique le choix de construire un nouveau bâtiment. Bien qu’effrayant, les futurs acquéreurs devraient investir dans le bâti ancien pour le bien de l’environnement d’autant plus que cela permet de valoriser le patrimoine de son territoire.
Certains logements mis en location peuvent être qualifiés d’insalubres. Un logement est insalubre quand celui-ci porte atteinte à la santé et la sécurité physique des occupants (Direction de l’information légale et administrative, 2021). Par exemple, les logements qui sont de véritables passoires thermiques, mal ventilés, présentant des traces d’humidités importantes, avec des défauts au niveau de l’électricité et de la plomberie sont considérés comme insalubres. En France, 2,8 millions de personnes vivent dans des conditions difficiles, c’est-à-dire privé de confort et en surpeuplement (Abbé Pierre, 2021). L’état des logements est une des raisons pour lesquelles les petites et moyennes villes perdent en population .
Alter, spécialiste de l’aménagement du Maine-et-Loire
La naissance d’Alter
En 2016, la société Alter (Anjou Loire Territoire) est principalement née de la fusion de la SODEMEL (Société d’Équipements de Maine-et-Loire) et de la SARA (Société d’Aménagement de la Région d’Angers). Elles étaient toutes deux des sociétés d’économie mixte avec un capital respectif de 1,50 million d’euros et 2,25 millions d’euros. La SARA, créée en 1978 était spécialisée dans l’aménagement de la ville d’Angers tandis que la SODEMEL, créée en 1956, s’occupait de l’aménagement du reste du territoire. Ces deux entités ont contribué à l’attractivité du département du Maine-et-Loire avec l’aménagement d’espaces résidentiels, d’espaces publiques, la création d’équipements culturels, la gestion du stationnement, la création de zones industrielles, de superstructures (hôpitaux, stade…), parc technologique, la création des lignes de tram… La démultiplication des opérations de plus en plus importantes et complexes a mené les deux entreprises à voir leur effectif grandir très vite. Depuis 2005, trois entités ont été créées : la SEMADE (société dédiée à la construction et à la location d’immobilier d’entreprise), Anjou Énergies Renouvelables et le SPLA de l’Anjou (Société Publique Locale d’Aménagement de l’Anjou). Alter résulte donc de la fusion de ces cinq sociétés permettant ainsi d’avoir un maître d’ouvrage unique au service territoire angevin.
Les missions d’Alter
Alter est donc un outil à disposition des collectivités composés de six entités : Alter Cités et Alter Public spécialisées dans l’aménagement et la construction ; Alter Services, Alter Énergies, Alter Eco et Alter GIE sociétés de gestion urbaine. ALTER dispose de quatre agences basées à Angers, Cholet, Saumur et Segré. Le siège social est basé à Angers.
Alter cités est issue du regroupement de la SODEMEL et de la SARA. Cette entreprise est spécialisée dans l’aménagement, le développement économique, la construction d’équipements publics et l’environnement. C’est une société d’économie mixte dont 75% des actionnaires sont publics. Parmi ces actionnaires publics, nous retrouvons le département du Maine-et-Loire, Angers Loire Métropole, la ville d’Angers, Saumur Loire Développement, la ville de Cholet et le SIEML (Syndicat intercommunal d’énergies de Maine-et-Loire). En ce qui concerne les actionnaires privés, l’actionnaire le plus important est la caisse des dépôts et consignations. Christophe BECHU est à la présidence d’Alter Cités.
Alter Public est une entreprise publique locale (EPL) qui a pour mission d’aider les collectivités actionnaires dans leurs projets d’aménagement de développement économique et de construction d’équipements publics. Entièrement publique, les actionnaires de Alter public sont les suivants : le département du Maine-et-Loire, la Communauté urbaine Angers Loire Métropole, la Communauté d’agglomération du Choletais, la Communauté d’Agglomération Saumur Val de Loire, la Communauté d’Agglomération Mauges Communauté et un collège de 56 collectivités. Christian GILLET est à la présidence de cette EPL.
Alter Services traites les déplacements ainsi que le stationnement public et assure l’exploitation d’équipements publics tels que SpaVita et les réseaux de chaleur. Le capital de la société est détenu à 100% par des actionnaires publiques qui sont la ville d’Angers et Angers Loire Métropole. Jean-Marc VERCHERE est le président de Alter Services.
Alter Eco construit des bâtiments industriels pour le compte d’entreprises ou d’entrepreneurs, qu’elle loue ensuite à ceux-ci. Elle permet ainsi à des entreprises de s’implanter sur le territoire ou de s’y développer. C’est une société d’économie mixte dont 59% est détenu par les collectivités publiques. Philippe CHALOPIN, vice-président du département du Maine-et-Loire est à sa présidence. Alter énergies investit dans les énergies renouvelables en exploitant des centrales photovoltaïques, en développant l’éolien et en s’ouvrant à toutes les sources d’énergies renouvelables de son territoire. C’est une société d’économie mixte dont 75% des actionnaires sont publics. L’ensemble des EPCI du Maine-et-Loire, au nombre de 9, ont intégré le capital d’Alter énergie. Marie-Josèphe HAMARD est à la présidence. Alter GIE est un groupement d’intérêt économique, sans capital, qui assure les fonctions support des cinq structures. Les services administratif, juridique, financier et de communication entre autres sont rattachés à ce groupement. Sa présidence est assurée par le Directeur général d’Alter, Michel BALLARINI. Ainsi, Alter intervient pour le compte des collectivités locales de Maine-et-Loire dans les domaines de l’aménagement, du renouvellement urbain, de la construction et de la gestion des équipements publics.
Les opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH)
Les opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) sont des outils de lutte contre l’habitat indigne qui ont été créées en 1977. Elles sont définies par l’article L303-1 du code de la construction et de l’habitation qui stipule que :
« Les opérations programmées d’amélioration de l’habitat ont pour objet la réhabilitation du parc immobilier bâti. Elles tendent à améliorer l’offre de logements, en particulier locatifs, ainsi qu’à maintenir ou à développer les services de voisinage. Elles sont mises en œuvre dans le respect des équilibres sociaux, de la sauvegarde du droit des occupants et des objectifs du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que, s’il existe, du programme local de l’habitat. Ces opérations donnent lieu à une convention entre la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou le syndicat mixte qui aurait reçu mandat de ces derniers, l’Agence nationale de l’habitat et l’Etat. »
En fonction des caractéristiques de leur territoire, les collectivités choisissent le type d’OPAH qui leur semble le mieux adapté dans le respect du programme local de l’habitat. La mise en place d’une OPAH favorise la revitalisation d’un territoire par la requalification de l’habitat privé ancien sur un territoire limité. Les opérations portent ainsi sur l’amélioration énergétique, l’adaptation au logement pour les personnes âgées, la rénovation du bâti dégradé voir très gradé et des copropriétés.
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Table des matières
1 Introduction
2 Alter, spécialiste de l’aménagement du Maine-et-Loire
2.1 La naissance d’Alter
2.2 Les missions d’Alter
3 La cellule habitat
3.1 Huit OPAH-Ru confiées à ALTER
3.2 L’équipe
3.3 Son fonctionnement
4 Les opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH)
4.1 Les différentes opérations programmées d’amélioration de l’habitat
4.1.1 L’opération programmée d’amélioration de l’habitat classique (OPAH classique)
4.1.2 L’opération programmée d’amélioration de l’habitat – Renouvellement urbain (OPAH-Ru)
4.1.3 L’opération programmée d’amélioration de l’habitat – Revitalisation rurale (OPAH-RR)
4.1.4 L’opération programmée d’amélioration de l’habitat copropriétés dégradés
4.1.5 Le programme d’intérêt générale (PIG)
4.2 Les acteurs
5 L’OPAH-Ru de Segré Sainte-Gemmes-D’Andigné
5.1 Les objectifs de l’OPAH-Ru
5.1.1 Les enjeux
5.1.1.1 Les enjeux sociaux
5.1.1.2 Les enjeux environnementaux
5.1.1.3 Les enjeux patrimoniaux
5.1.1.4 Les enjeux liés à l’attractivité des centralités
5.1.1.5 Les enjeux économiques
5.1.2 Les objectifs quantitatifs
5.2 Les missions d’Alter
5.2.1 L’accompagnement des propriétaires
5.2.2 Les missions d’animations
5.2.3 Les missions spécifiques
5.3 Les résultats
5.4 Les limites de l’OPAH-Ru
6 Retour d’expérience
6.1 Les compétences requises
6.2 Les difficultés rencontrées
6.3 Les compétences acquises
7 Conclusion
8 Annexes
9 Bibliographie
10 Table des tableaux
11 Table des figures
12 Table des annexes
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